Hướng giải quyết khi nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép

Khi phát hiện nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép, chủ nhà đất cần tiến hành ngay các công việc sau:

Bước 1: Yêu cầu người chiếm dụng trái phép dừng ngay hành vi chiếm dụng nhà đất trái phép và tháo dỡ công trình vi phạm trả lại nhà đất. Chủ đất nên gửi yêu cầu bằng văn bản hoặc tin nhắn.

Bước 2: Thu thập chứng cứ. Chủ nhà đất ghi nhận lại toàn bộ diễn biến vụ việc nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép bằng việc chụp ảnh, quay phim và ghi âm các cuộc trao đổi với người chiếm dụng trái phép. Ngoài ra, chủ nhà đất có thể yêu cầu thừa phát lại đến lập vi bằng vụ việc. Đây là bước quan trọng nhất trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép.

Bước 3: Báo với chính quyền địa phương. Trường hợp người chiếm dụng trái phép không dừng hành vi, chủ nhà đất cần làm đơn trình báo với UBND cấp xã nơi có nhà đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm xác minh, lập biên bản và yêu cầu người chiếm dụng trái phép không dừng hành vi.

Bước 4: Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có nhà đất bị chiếm dụng trái phép. Trường hợp không tự hòa giải được các bên có thể nộp đơn yêu cầu hòa giải đến UBND cấp xã. Đây là bước đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất bị chiếm dụng trái phép, là điều kiện khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Bước 5: Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.

Thủ tục hòa giải tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép tại UBND cấp xã

Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024 thì tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Hòa giải tại UBND cấp xã được tiến hành theo trình tự, thủ tục sau:

Bước 1: Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Hồ sơ gồm:

1. Đơn yêu cầu yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (bản chính);
2. Các giấy tờ có liên quan đến việc sử dụng đất (bản phô tô hoặc có công chức hoặc có chứng thực)

Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Bước 3: Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Bước 4: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.

Bước 5: Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp, trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì phải ký vào từng trang biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi ngay cho các bên tranh chấp, đồng thời lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét, giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Trường hợp hòa giải không thành thì Ủy ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp nhà đất bị chiếm dụng trái phép gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Thủ tục khởi kiện tại Tòa án

Khi các bên không thể tự thỏa thuận và hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì chủ nhà đất có quyền khởi kiện tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Quy trình khởi kiện tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép

Hồ sơ khởi kiện gồm các tài liệu, giấy tờ sau:

1. Đơn khởi kiện theo mẫu số 23-DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP: 01 bản chính;
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 bản photo có công chức hoặc có chứng thực;
3. Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã không thành: 01 bản chính/bản photo có công chức hoặc có chứng thực;
4. Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

Chủ nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà đất.

Bước 3: Nhận và xử lý đơn khởi kiện

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. 

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

1. Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
2. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn;
3. Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
4. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Bước 4: Thụ lý vụ án

Nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử tranh chấp nhà đất bị người khác chiếm dụng trái phép là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án, trừ vụ án có yếu tố nước ngoài. Nếu có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn nhưng không quá 02 tháng.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử, tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:

1. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
2. Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
3. Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
4. Đưa vụ án ra xét xử.

Bước 6: Phiên tòa xét xử sơ thẩm

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Bước 7: Xét xử phúc thẩm

Trường hợp bản án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo, kháng nghị thì Tòa án cấp phúc thẩm trực tiếp xét xử lại vụ án.