Cách giải quyết khi bị lấn chiếm ngõ đi chung thường thấy khi chủ sở hữu bất động sản liền kề có hành vi lấn chiếm ngõ, lối đi chung như xây dựng hàng rào, đặt vật cản, khóa cổng hoặc chiếm dụng một phần diện tích ngõ. Việc xử lý vi phạm phụ thuộc nguồn gốc quyền quản lý đất đai. Bài viết sau đây hướng dẫn Quý khách các bước xác minh, thu thập chứng cứ, yêu cầu hòa giải và khởi kiện theo quy định hiện hành.Xác định quyền quản lý, sử dụng ngõ đi chung là của ai trước khi lên phương án xử lý

Việc xác định quyền quản lý ngõ đi chung quyết định thẩm quyền giải quyết tranh chấp, tùy vào từng trường hợp ngõ đi thuộc quyền quản lý của nhà nước hoặc thuộc quyền sở hữu, sử dụng của cá nhân thì hướng xử lý sẽ khác nhau. Cụ thể: 

• Lối đi chung được mở từ đất sử dụng làm đường thuộc quyền quản lý của Nhà nước theo Luật Đất đai 2024;
• Lối đi chung được hình thành từ lối mòn mà người dân thường xuyên đi lại qua nhiều năm;
• Lối đi chung được tạo từ một phần đất của chủ sở hữu trích ra để đáp ứng việc đi lại công cộng (do Nhà nước quản lý);
• Lối đi chung được các bên thỏa thuận đối với trường hợp bất động sản bị bao vây theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, Quý khách hàng nên liên hệ Chi nhánh/Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Địa chính xã/phường nơi có đất để yêu cầu cung cấp trích lục bản đồ địa chính thể hiện ranh giới thửa đất nhằm xác định phần diện tích ngõ đi chung thuộc quyền quản lý Nhà nước hay quyền sử dụng của cá nhân. Trường hợp đất thuộc quyền quản lý Nhà nước, Quý khách có căn cứ yêu cầu xử lý hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân sẽ được giải quyết theo thủ tục hòa giải hoặc khởi kiện dân sự.Thu thập chứng cứ chứng minh việc lấn chiếm ngõ đi chung

Để giải quyết hiệu quả tranh chấp lấn chiếm ngõ đi chung, việc thu thập chứng cứ đầy đủ và hợp pháp là yếu tố then chốt giúp xác định đúng hành vi vi phạm và bảo vệ quyền lợi của Quý khách. Dưới đây là các bước cần thiết nhằm củng cố hồ sơ chứng minh việc lấn chiếm ngõ đi chung theo đúng quy định pháp luật.

Thu thập chứng cứ hình ảnh 

Đây là bước đầu tiên trong quá trình chứng minh hành vi lấn chiếm ngõ đi chung. Quý khách hàng chụp ảnh, quay video toàn cảnh ngõ đi chung trước và sau khi bị chặn để so sánh. Hình ảnh phải thể hiện rõ vật cản, hàng rào, cổng khóa hoặc công trình xây dựng lấn chiếm.

Ngoài ra, Quý khách lưu lại tin nhắn, ghi âm nếu có trao đổi với người lấn chiếm. Nội dung trao đổi, đe dọa, chửi bới được ghi âm hoặc chụp màn hình tin nhắn. Thời gian, địa điểm ghi nhận được thể hiện rõ trên tài liệu.

Thu thập giấy tờ pháp lý

Giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất và nguồn gốc ngõ đi chung như Sổ đỏ; Trích lục bản đồ địa chính thể hiện ranh giới thửa đất và vị trí ngõ đi chung.

Hợp đồng, văn bản chia đất, biên bản họp gia đình hoặc họp xóm có nội dung về ngõ đi chung; Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền có ghi nhận phần diện tích ngõ đi chung.

Ghi nhận lời khai nhân chứng

Hàng xóm, tổ trưởng dân phố, cán bộ địa phương có thể làm chứng việc ngõ đó vốn dùng chung. Do đó, Quý khách hàng có thể lập danh sách nhân chứng với thông tin họ tên, địa chỉ, số điện thoại và nhờ họ ký tên và văn bản xác nhận nguồn gốc ngõ đi chung và có xác nhận của chính quyền địa phương.

Yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm ngõ đi chung

Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền đi lại qua bất động sản liền kề. Do đó, khi hàng xóm lấn chiếm ngõ đi chung làm ảnh hưởng đến cuộc sống của Quý khách thì Quý khách cần thông báo trực tiếp bằng miệng hoặc gửi văn bản yêu cầu người lấn chiếm chấm dứt hành vi. 

Nội dung văn bản yêu cầu chấm dứt hành vi lấn chiếm ngõ đi chung. Nêu rõ hành vi lấn chiếm cụ thể: xây tường, đặt cổng, để vật cản trên ngõ đi chung. Thời hạn yêu cầu tháo gỡ, di dời vật cản và khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Hậu quả pháp lý nếu không thực hiện.

Ngoài ra, Quý khách có thể phản ánh và thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở theo Luật Hòa giải ở cơ sở 2013. Sau khi nhận được yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND xã tại nơi có đất sẽ quyết định số lượng tổ hòa giải để tổ chức thực hiện hòa giải theo các nguyên tắc tại Điều 4 Luật Hòa giải ở cơ sở 2013.

Trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận và một bên yêu cầu tiếp tục hòa giải, nhưng có căn cứ cho rằng việc tiếp tục hòa giải không thể đạt kết quả thì hòa giải viên quyết định kết thúc hòa giải theo quy định tại Khoản 3 Điều 23 của Luật hòa giải ở cơ sở 2013 và hướng dẫn các bên đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật theo Điều 10 Nghị định 15/2014/NĐ-CP.

Phản ánh yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã xác minh

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với tranh chấp về đất đai yêu cầu xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản liền kề thì các bên bắt buộc phải thực hiện hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã nơi có đất. Theo quy định, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Trường hợp lối đi chung thuộc quyền quản lý của Nhà nước (đường công cộng, lối đi nội bộ được ghi nhận trên bản đồ địa chính) hoặc lối đi chung của nhiều hộ dân) thì Quý khách có thể gửi đơn yêu cầu phản ánh hành vi lấn chiếm này đến UBND cấp xã. Trong đơn kiến nghị/phản ánh này, Quý khách cần nêu rõ các yêu cầu sau đây:

Yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 13 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Cụ thể, mức phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn chiếm đất. Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất bị lấn chiếm. Buộc tháo dỡ công trình, vật kiến trúc xây dựng trái phép trên đất bị lấn chiếm.

Yêu cầu xử lý hình sự theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai. Căn cứ khoản 1 Điều này thì mức phạt sẽ tùy thuộc vào mức độ hành vi, cụ thể nếu bị truy cứu trách nhiệm hình sự, cá nhân vi phạm có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Trường hợp xác định đây là tranh chấp dân sự giữa các chủ bất động sản liền kề

Trường hợp đây là tranh chấp dân sự giữa các chủ bất động sản liền kề về việc các định quyền của họ đối với ngõ đi chung thì Quý khách hàng có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất (đối với trường hợp có các giấy tờ tại Điều 137 Luật Đất đai 2024) hoặc UBND cấp có thẩm quyền (đối với trường hợp tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024).

Trong đơn khởi kiện/ đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Quý khách yêu cầu cơ quan có thẩm quyền buộc bên lấn chiếm chấm dứt hành vi lấn chiếm và khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Ngoài ra, Quý khách có thể yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại nếu có phát sinh do hành vi lấn chiếm. 

Ngoài ra, theo Điều 111 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Quý khách có quyền yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Cụ thể, theo Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời buộc người bị kiện chấm dứt ngay hành vi lấn chiếm ngõ đi chung trong khi chờ Tòa án giải quyết nhằm ngăn chặn tình trạng thiệt hại tiếp tục xảy ra và đảm bảo việc đi lại của Quý khách.

Về trình tự tố tụng, Quý khách nộp đơn khởi kiện kèm theo chứng cứ tại Tòa án khu vực. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để người khởi kiện đóng tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận giấy báo của Tòa. Thẩm phán thụ lý ngay khi nhận được biên lai đóng tiền tạm ứng án phí (Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Sau khi thụ lý, Tòa án tiến hành các biện pháp cần thiết để thu thập chứng cứ, tổ chức phiên họp hòa giải để các bên trao đổi nhằm giải quyết vụ việc. 

Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp lấn chiếm ngõ đi chung

Khi phát sinh tranh chấp lấn chiếm ngõ đi chung, việc xử lý đúng quy trình và có cơ sở pháp lý vững chắc là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền lợi của mình.

• Tư vấn xác định quyền quản lý, sử dụng ngõ đi chung và thẩm quyền giải quyết tranh chấp;
• Hỗ trợ thu thập, hoàn thiện chứng cứ chứng minh việc lấn chiếm ngõ đi chung;
• Soạn thảo văn bản yêu cầu chấm dứt hành vi, đơn khiếu nại, đơn khởi kiện và các đơn từ khác trong suốt quá trình giải quyết;
• Đại diện theo ủy quyền của Quý khách tham gia hòa giải;
• Thay mặt Quý khách nộp đơn, theo dõi quá trình xử lý và tham gia các buổi giải quyết theo yêu cầu của Tòa;
• Tham gia bảo vệ quyền, lợi ích của Quý khách tại phiên tòa. 

Câu hỏi thường gặp về cách giải quyết khi bị lấn chiếm ngõ đi chung

Để giúp Quý khách hiểu rõ hơn về hướng giải quyết khi bị hàng xóm lấn chiếm ngõ đi chung, chúng tôi đã tổng hợp một số câu hỏi phổ biến có liên quan sau đây: 

Tôi có được quyền tự ý đập bỏ tường rào hoặc vật cản do hàng xóm xây dựng trái phép trên ngõ đi chung không?

Tuyệt đối không. Theo quy định pháp luật, chỉ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mới được thực hiện biện pháp cưỡng chế tháo dỡ. Hành vi tự ý phá dỡ tài sản của người khác (dù là công trình vi phạm) có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản” theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) nếu gây thiệt hại từ 2.000.000 đồng trở lên, hoặc bị xử phạt hành chính về hành vi gây mất trật tự công cộng.

Hàng xóm xây đua ban công, mái che ra khoảng không phía trên ngõ đi chung thì có bị coi là lấn chiếm không?

Có. Căn cứ khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật. Hành vi xây dựng lấn sang khoảng không gian phía trên ngõ đi chung là xâm phạm quyền sử dụng đất của cộng đồng hoặc người khác và vi phạm quy định về trật tự xây dựng.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đòi lại ngõ đi chung bị lấn chiếm là bao lâu?

Không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Căn cứ khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất (bao gồm việc đòi lại đất ngõ đi chung bị lấn chiếm) thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Do đó, Quý khách có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết bất cứ thời điểm nào khi phát hiện hành vi xâm phạm.

Chi phí án phí khi khởi kiện tranh chấp lấn chiếm ngõ đi chung được tính như thế nào?

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, nếu tranh chấp ngõ đi chung là tranh chấp dân sự không có giá ngạch (chỉ yêu cầu trả lại đất, tháo dỡ công trình, không yêu cầu bồi thường tiền), mức án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng. Trường hợp có yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản, án phí sẽ tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản tranh chấp.

Nếu thắng kiện nhưng bên lấn chiếm vẫn không chịu tháo dỡ công trình thì tôi phải làm gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 46 Luật Thi hành án dân sự hiện hành, nếu hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không thực hiện, thì áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án như buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Trên đây là những thắc mắc thường gặp khi xử lý tình huống bị hàng xóm lấn chiếm ngõ đi chung. Việc nắm rõ quy định pháp luật và lựa chọn hướng giải quyết đúng đắn sẽ giúp Quý khách bảo vệ quyền lợi của mình hiệu quả hơn. 

Kết luận

Giải quyết tranh chấp lấn chiếm ngõ đi chung yêu cầu Quý khách hàng thực hiện đúng trình tự pháp lý. Đầu tiên là xác định quyền quản lý, thu thập chứng cứ và cuối cùng là yêu cầu hòa giải và khởi kiện tùy vào từng trường hợp.

Nội dung đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lối đi chung

Nội dung mẫu đơn tranh chấp lối đi chung sẽ bao gồm những mục sau đây:

• Ngày tháng, tiêu ngữ, tên mẫu đơn;

• Họ tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ, hộ khẩu, chứng minh nhân dân… các thông tin liên lạc cá nhân của các bên;

• Lý do viết đơn: Đề nghị quý cơ quan giải quyết vấn đề tranh chấp lối đi chung giữa hai gia đình;

• Trình bày nội dung vụ việc tranh chấp về lối đi chung;

• Giải trình cụ thể về thửa đất đang được tranh chấp làm lối đi chung: Thửa đất số, loại đất, hạng đất, địa chỉ…

• Đưa ra các yêu cầu cụ thể: Yêu cầu cơ quan thẩm quyền tiến hành đo đạc lại diện tích và ranh giới thửa đất có tranh chấp, lập biên bản hòa giải tranh chấp lối đi chung giữa hai bên gia đình…

• Mục liệt kê các tài liệu đính kèm theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên bản hòa giải, xác nhận của UBND, xác nhận của hàng xóm…

• Chữ ký xác thực của người làm đơn.

Cần lưu ý, khi nộp đơn phải gửi kèm các tài liệu liên quan, bao gồm:

• Sổ hộ khẩu người khởi kiện (bản sao y);

• CMND/CCCD của người khởi kiện (bản sao y);

• Biên bản hòa giải tại UBND xã (nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải);

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao y);

• Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất.

• Hợp đồng liên quan đến tranh chấp đất đai (bản sao y);

• Văn bản thể hiện tình trạng hiện tại của bất động sản (hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng… – bản sao y);

• Di chúc (bản photo hoặc trích lục công chứng).

• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi chung;

Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lối đi chung mới nhất 2023

Các lưu ý hồ sơ kèm theo đơn tranh chấp lối đi chung

Khi nộp hồ sơ khởi kiện, bạn cần chuẩn bị những tài liệu kèm theo sau đây:

• Bản sao y sổ hộ khẩu của người khởi kiện;

• Bản sao y chứng minh nhân dân người khởi kiện;

• Sơ đồ thể hiện vị trí và kích thước phần diện tích thửa đất;

• Bản sao y giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Bản sao y văn bản thể hiện tình trạng hiện tại của bất động sản như: Hợp đồng thế chấp tài sản tại ngân hàng, hợp đồng tín dụng,...

• Nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải hòa giải cần chuẩn bị thêm biên bản hòa giải tại UBND xã;

• Bản sao y hợp đồng liên quan đến tranh chấp đất đai.

• Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận về việc mở lối đi chung;

• Bản photo hoặc trích lục công chứng của di chúc.

Thủ tục và quy trình tiếp nhận xử lý đơn tranh chấp lối đi chung

Việc tranh chấp lối đi chung có thể giải quyết bằng cách tự thương lượng với nhau, hòa giải hay gửi đơn khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.

Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, quy trình tiến hành được thực hiện như sau:

• Hòa giải trong giải quyết tranh chấp lối đi chung.

• Nếu như việc hòa giải không thành, các bên có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai.

• Nộp đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp cho Tòa án.

• Sau đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét hồ sơ giấy tờ và yêu cầu của các bên.

• Tòa án đưa ra quyết định giải quyết tranh chấp và quyết định mức đền bù hợp lý.

• Nộp án phí và lệ phí giải quyết tranh chấp.