PHÁT THANH TRỰC TIẾP TƯ VẤN PHÁP LUẬT

NGÀY 12/8/2022

CHỦ ĐỀ: MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG VI BẰNG

Câu 1: Trước tiên LS cho biết rõ hơn về khái niệm vi bằng? và giá trị pháp  lý của vi bằng?

Trả lời:

- Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định pháp luật.

- Giá trị pháp lý của vi bằng

+ Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

+ Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

          + Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng.

Câu 2: LS đánh giá như thế nào về thực trạng hiện tượng mua nhà bằng vi bằng hiện nay?

          Trả lời:

Câu 3: Vậy việc chuyển nhượng nhà đất hình thức lập vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không thưa LS?

Trả lời:

Việc chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng là không hơp pháp, vì căn cứ theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể rằng các các loại Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.

Câu 4: Theo LS thì những lý do nào khiến nhiều người dân mua bán nhà đất bằng vi bằng hiện nay?

          Trả lời:

          Hiện nay, tuy việc mua bán nhà đất bằng vi bằng không có giá trị pháp lý, nhưng vẫn còn tồn tại rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng. Ở một số địa phương xảy ra nhiều trường hợp này bởi vì trình độ dân trí, khả năng hiểu biết pháp luật của người dân còn thấp. Bên cạnh đó, các trường hợp mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng thường là trường hợp người dân ham rẻ nên mua các loại nhà, đất có chung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà và đất chưa được cấp GCNQSDĐ; hoặc Giấy chứng nhận đang thế chấp tại Ngân hàng;…. Ngoài ra, có không ít trường hợp các đối tượng lừa đảo cùng lúc bán một tài sản cho nhiều người nhằm chiếm đoạt tài sản thông qua hình thức mua bán nhà đất bằng vi bằng.

Câu 5: Thưa LS, trong tình huống mà chúng ta vừa nghe thì 2 vợ chồng có mua nhà sổ chung bằng hình thức lập vi bằng, và bây giờ thì chính quyền đòi cưỡng chế thu hồi. Vậy họ có nguy cơ mất nhà không ạ?

          Trả lời:

          Căn cứ theo Điều 2 và Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định: Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và Vi bằng không có giá trị thay thế cho các văn bản công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này bắt buộc phải được công chứng, chứng thực.

          Vì không đáp ứng được các điều kiện nhằm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nên trong trường hợp này mặc dù thực tế giữa các bên có tiến hành mua bán nhưng trên nguyên tắc nhà và đất này vẫn không thuộc sở hữu của hai vợ chồng trên. Do đó, nếu bị chính quyền đòi cưỡng chế, thu hồi thì họ có nguy cơ bị mất trắng cả nhà và đất đã mua.

Câu 6: Với tình huống trên thì họ phải làm gì để bảo vệ quyền lợi cho mình?

          Trả lời:

Câu 7: Người chồng có nói là biết vậy trước đây công chứng vi bằng. Chúng ta hiểu như thế nào về công chứng vi bằng?

          Trả lời:

          Công chứng vi bằng là văn bản bằng vi bằng thừa phát lại, giấy tay, hợp đồng giao dịch, được công chứng viên chứng nhận, làm chứng cứ, bởi vì nó sẽ ghi nhận sự kiện hành vi để làm chứng trong xét xử và được pháp luật công nhận, bảo vệ.

Câu 8: Có thể hiểu là nhiều người nghĩ rằng công chứng vi bằng hợp đồng mua bán nhà sẽ có giá trị pháp lý. Điều này có đúng không ạ?

          Trả lời:

Như những căn cứ pháp luật và định nghĩa về công chứng vi bằng đã nêu trên thì việc mua bán nhà đất thông qua hình thức công chứng vi bằng như trong tiểu phẩm này nêu ra hoàn toàn không có giá trị pháp lý mà chỉ có giá trị dùng làm chứng cứ.

Câu 9: Trong tình huống thì người vợ có nói là nhiều văn phòng thừa phát lại lập vi bằng liên quan đến nhà đất. Vậy những sự kiện nào về mua bán nhà đất được pháp luật cho phép lập vi bằng?

Trả lời:

Nghị định 08/2020/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan khác đều không có quy định cụ thể về các hành vi, sự kiện nào bắt buộc phải lập vi bằng. Tuy nhiên, theo khuyến nghị của Bộ Tư pháp thì các hành vi, sự kiện sau gồm: việc giao, nhận tiền giữa các bên khi tiến hành đặt cọc, mua bán nhà đất; giao nhận tài sản; xác nhận tình trạng nhà, đất…nên được lập vi bằng..

Câu 10: Mua bán nhà bằng hình thức vi bằng có thể gặp những rủi ro gì?

Trả lời:

Đầu tiên, vì mua bán bằng vi bằng không có giá trị pháp lý nên rủi ro trước mắt là không đủ điều kiện sang tên Giấy chứng nhận nên khi xảy ra tranh chấp, đất bị quy hoạch, bị nhà nước thu hồi đất … có nguy cơ sẽ bị mất trắng toàn bộ.

Bên cạnh đó, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ đất có thể thực hiện mua bán nhà đất nhiều lần mà Thừa phát lại không kiểm soát được. Nghĩa là thửa đất có thể được cùng lúc chuyển nhượng cho nhiều người.

Cũng không ít trường hợp, chủ sở hữu bán nhà, đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, trong khi, thực chất nhà, đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác.

Câu 11: Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng liên quan đến chuyển nhượng nhà đất trong những trường hợp nào?

Trả lời:

Các trường hợp không được lập vi bằng liên quan đến chuyển nhượng nhà đất được quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP, cụ thể gồm:

+ Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình.

+ Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng

+ Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực

+ Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

+ Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Câu 12: Như LS có nói thì một số sự kiện liên quan đến mua bán đất đai được pháp luật cho phép lập vi bằng. Vậy cụ thể thì theo LS những trường hợp nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất?

Trả lời:

Một số trường hợp nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất gồm:

          + Xác nhận tình trạng nhà, đất.

          + Xác nhận việc giao nhận tiền đặt cọc.

          + Xác nhận về việc giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp pháp, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực theo quy định.

Câu 13: Mua bán nhà đất bằng vi bằng khi có tranh chấp thì giải quyết như thế nào thưa LS?

Trả lời:

          Mua bán nhà đất bằng vi bằng là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 => Giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu Tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

          Các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây ra thiệt hại sẽ phải bồi thường theo quy định.

Câu 14: LS có những lưu ý gì để không "tiền mất, tật mang" khi mua nhà đất?

Trả lời:

          Một số các lưu ý khi mua nhà đất:

+ Tìm hiểu kỹ về thông tin quy hoạch, dự án

+ Tìm hiểu  xem nhà và đất đó có đủ điều kiện chuyển nhượng không.

+ Tìm hiểu thông tin cụ thể và phải làm việc trực tiếp với người sử dụng, người sở hữu nhà và đất theo thông tin trên Giấy chứng nhận

+ Tìm hiểu các thông tin về các vấn đề tranh chấp xảy ra (nếu có)

+ Tìm hiểu các thông tin về việc tài sản sắp mua có bị đem đi cầm cố hay làm tài sản thế chấp cho khoản vay nào hay không.

+ Đặc biệt cần lưu ý, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV