1.Giải mã ký hiệu trên Sổ đỏ và bản đồ địa chính
Trong Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), nhất là
trong bản đồ địa chính hoặc mảnh trích đo địa chính có ghi nhiều ký hiệu khác
nhau. Bài viết dưới đây sẽ giúp người dân nắm rõ ký hiệu trên Sổ đỏ và bản đồ địa
chính.
Dù có nhiều loại ký hiệu nhưng điều
mà người dân quan tâm nhất là ký hiệu về các loại đất. Theo khoản 1 Điều 6 Thông
tư 23/2014/TT-BTNMT, mục đích sử dụng đất ghi thống nhất với sổ địa chính bằng
tên gọi cụ thể.
Căn cứ Phụ lục ban hành kèm theo
Thông tư 75/2014/TT-BTNMT, ký hiệu các loại đất được thể hiện trong
bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa
chính như sau:
TT
|
Loại đất
|
Mã
|
TT
|
Loại đất
|
Mã
|
I
|
NHÓM
ĐẤT NÔNG NGHIỆP
|
15
|
Đất
khu công nghiệp
|
SKK
|
1
|
Đất
chuyên trồng lúa nước
|
LUC
|
16
|
Đất
khu chế xuất
|
SKT
|
2
|
Đất
trồng lúa nước còn lại
|
LUK
|
17
|
Đất
cụm công nghiệp
|
SKN
|
3
|
Đất
lúa nương
|
LUN
|
18
|
Đất
cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
|
SKC
|
4
|
Đất
bằng trồng cây hàng năm khác
|
BHK
|
19
|
Đất
thương mại, dịch vụ
|
TMD
|
5
|
Đất
nương rẫy trồng cây hàng năm khác
|
NHK
|
20
|
Đất
sử dụng cho hoạt động khoáng sản
|
SKS
|
6
|
Đất
trồng cây lâu năm
|
CLN
|
21
|
Đất
sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm
|
SKX
|
7
|
Đất
rừng sản xuất
|
RSX
|
22
|
Đất
giao thông
|
DGT
|
8
|
Đất
rừng phòng hộ
|
RPH
|
23
|
Đất
thủy lợi
|
DTL
|
9
|
Đất
rừng đặc dụng
|
RDD
|
24
|
Đất
công trình năng lượng
|
DNL
|
10
|
Đất
nuôi trồng thủy sản
|
NTS
|
25
|
Đất
công trình bưu chính, viễn thông
|
DBV
|
11
|
Đất
làm muối
|
LMU
|
26
|
Đất
sinh hoạt cộng đồng
|
DSH
|
12
|
Đất
nông nghiệp khác
|
NKH
|
27
|
Đất
khu vui chơi, giải trí công cộng
|
DKV
|
II
|
NHÓM
ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
|
28
|
Đất
chợ
|
DCH
|
1
|
Đất ở
tại nông thôn
|
ONT
|
29
|
Đất
có di tích lịch sử - văn hóa
|
DDT
|
2
|
Đất ở
tại đô thị
|
ODT
|
30
|
Đất
danh lam thắng cảnh
|
DDL
|
3
|
Đất
xây dựng trụ sở cơ quan
|
TSC
|
31
|
Đất
bãi thải, xử lý chất thải
|
DRA
|
4
|
Đất
xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp
|
DTS
|
32
|
Đất
công trình công cộng khác
|
DCK
|
5
|
Đất
xây dựng cơ sở văn hóa
|
DVH
|
33
|
Đất
cơ sở tôn giáo
|
TON
|
6
|
Đất
xây dựng cơ sở y tế
|
DYT
|
34
|
Đất
cơ sở tín ngưỡng
|
TIN
|
7
|
Đất
xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo
|
DGD
|
35
|
Đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng
|
NTD
|
8
|
Đất
xây dựng cơ sở thể dục thể thao
|
DTT
|
36
|
Đất
sông, ngòi, kênh, rạch, suối
|
SON
|
9
|
Đất
xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ
|
DKH
|
37
|
Đất
có mặt nước chuyên dùng
|
MNC
|
10
|
Đất
xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội
|
DXH
|
38
|
Đất
phi nông nghiệp khác
|
PNK
|
11
|
Đất
xây dựng cơ sở ngoại giao
|
DNG
|
III
|
NHÓM
ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
|
12
|
Đất
xây dựng công trình sự nghiệp khác
|
DSK
|
1
|
Đất
bằng chưa sử dụng
|
BCS
|
13
|
Đất
quốc phòng
|
CQP
|
2
|
Đất
đồi núi chưa sử dụng
|
DCS
|
14
|
Đất
an ninh
|
CAN
|
3
|
Núi
đá không có rừng cây
|
NCS
|
15
|
Đất
khu công nghiệp
|
SKK
|
Lưu ý: Nếu
thửa đất chỉ có một mục đích thì chỉ ghi một mã ký hiệu tương ứng; bên cạnh đó
cần lưu ý một số trường hợp đặc biệt như sau:
Thửa đất được Nhà nước
giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất cho một người sử dụng đất vào nhiều
mục đích thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó.
Trường hợp thửa đất sử
dụng vào nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ
thì tiếp sau mục đích chính phải ghi "(là chính)".
- Khi thửa đất có
nhiều người cùng sử dụng, có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, trong đó mỗi
người sử dụng đất vào một mục đích nhất định thì Giấy chứng nhận cấp cho từng
người phải ghi mục đích sử dụng đất của người đó và ghi chú thích "thửa
đất còn sử dụng vào mục đích... (ghi mục đích sử dụng đất khác còn
lại) của người khác" vào điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận.
- Trường hợp thửa đất
ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được
công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi
"Đất ở" và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi
lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện
tích kèm theo.
Kết luận: Với bảng ký
hiệu trên Sổ đỏ và bản đồ địa chính trên đây thì người dân sẽ nắm rõ
mục đích sử dụng đất và ký hiệu của từng loại đất tương ứng.
2. Xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phá dỡ nếu nộp tiền phạt?
Khi
sử dụng đất thì người dân phải sử dụng đúng mục đích nếu không sẽ bị phạt tiền
và cưỡng chế tháo dỡ nhà ở (nếu có). Vậy, có khi nào xây nhà trên đất nông
nghiệp không bị phá dỡ nếu nộp tiền phạt?
100% trường hợp xây
nhà trên đất nông nghiệp bị phá dỡ?
Điều 6 Luật Đất đai
2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
2. Tiết kiệm, có hiệu
quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất xung quanh.
3. Người sử dụng đất
thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của
Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Như vậy, một trong
những nguyên tắc khi sử dụng đất là sử dụng đúng mục đích. Hay nói cách khác,
phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất, nếu sử dụng sai mục đích sẽ bị xử lý vi
phạm hành chính.
Căn cứ Điều 9, 10, 11
và Điều 12 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển
đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang
đất ở bằng hành vi dễ nhận thấy nhất là xây nhà trên đất không phải là đất ở)
thì bị phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp
buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Biện pháp buộc khôi
phục lại tình trạng ban đầu có nghĩa là phải tháo dỡ nhà ở (nếu có) vì sử dụng
đất sai mục đích.
Không chỉ tại Nghị
định xử lý vi phạm hành chính về đất đai (Nghị định 91/2019) mới quy định biện
pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, mà tại Điều 92 Luật Nhà ở 2014 cũng
quy định rõ về các trường hợp nhà ở phải phá dỡ, cụ thể:
“1. Nhà ở bị hư hỏng
nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận
kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong
tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
2. Nhà ở thuộc trường
hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.
3. Nhà ở thuộc diện
phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
4. Nhà ở xây dựng
trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy
hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Nhà ở thuộc diện
phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng”.
Như vậy, khi xây nhà
trên đất nông nghiệp thì không được nộp phạt để tồn tại. Hay nói cách khác, nếu
xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì bắt buộc phải tháo dỡ, nếu không tự
nguyện phá dỡ sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.
3. Trường hợp nào nhà ở xây dựng
không phép không phải phá dỡ?
Trường hợp nào nhà ở xây dựng không phép không phải phá dỡ? Nhà ở xây dựng
không phép có bắt buộc phải tháo dỡ không? Có bị cưỡng chế tháo dỡ không?
Bên cạnh
các trường hợp buộc phải phá dỡ công trình xây dựng không phép, trái phép thì
pháp luật còn quy định những trường hợp xây dựng trái phép không bị phá dỡ.
Theo quy định của pháp luật hiện nay thì có 8 trường hợp xây dựng không phép,
trái phép không bị phá dỡ. Theo đó, nhà ở xây dựng không phép để không phải phá
dỡ, muốn tồn tại thì phải đáp ứng 6 điều kiện theo quy định hiện hành. Qua bài
viết này, đội ngũ các Chuyên gia pháp luật đất đai – xây dựng của Luật Dương
Gia xin bình luận, làm rõ các quy định pháp luật về trường hợp nào nhà ở xây
dựng không phép không phải phá dỡ?
1. Quy định về các trường hợp phá dỡ
công trình xây dựng
Căn cứ theo quy định
tại Điều 118 Luật xây dựng 2014, phá dỡ công trình xây dựng được quy định
như sau:
– Việc phá dỡ công
trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Để giải phóng mặt
bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;
+ Công trình có nguy
cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;
+ Công trình xây dựng
trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;
+ Công trình xây dựng
sai quy hoạch xây dựng, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công
trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định
trong giấy phép xây dựng;
+ Công trình xây dựng
lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây
dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây
dựng;
+ Nhà ở riêng lẻ có
nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.
– Việc phá dỡ công
trình xây dựng phải đáp ứng các yêu cầu sau:
+ Phá dỡ công trình
chỉ được thực hiện theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có);
+ Phá dỡ công trình
phải được thực hiện theo phương án, giải pháp phá dỡ được duyệt, bảo đảm an
toàn và bảo vệ môi trường.
– Trách nhiệm của các
bên trong việc phá dỡ công trình xây dựng được quy định như sau:
+ Tổ chức, cá nhân
được giao tổ chức thực hiện việc phá dỡ công trình phải chịu trách nhiệm về
việc thực hiện các quy định tại khoản 2 Điều này; chịu trách nhiệm trước pháp
luật và bồi thường thiệt hại do mình gây ra;
+ Tổ chức, cá nhân sở
hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc diện phải phá dỡ phải chấp hành quyết
định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì
bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ;
+ Người có thẩm quyền
quyết định phá dỡ công trình chịu trách nhiệm trước pháp luật về hậu quả do
không ban hành quyết định, quyết định không kịp thời hoặc quyết định trái với
quy định của pháp luật.
2. Các trường hợp nhà ở xây dựng không
phép không phải phá dỡ
Theo Điều
79 Điều khoản chuyển tiếp của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định như sau:
– Hành vi
vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều
này, đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người có thẩm quyền nhưng
chưa thực hiện thì tiếp tục thực hiện hoặc cưỡng chế thực hiện theo quy định
của Luật xử lý vi phạm hành chính, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10
năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây
dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở
(viết tắt là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP) và Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày
07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (viết tắt là
Nghị định số 180/2007/NĐ-CP).
– Hành vi
vi phạm hành chính được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Nghị
định số 180/2007/NĐ-CP, xảy ra sau ngày Nghị định số 180/2007/NĐ-CP có hiệu
lực, mà đã kết thúc trước ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều
kiện quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp
với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy
định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
– Hành vi
vi phạm hành chính được quy định tại khoản 3, khoản 5, khoản 6, điểm b khoản 7
Điều 13 và khoản 2 Điều 70 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP, mà đã kết thúc trước
ngày Nghị định này có hiệu lực, đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 9
Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13
Nghị định số 121/2013/NĐ-CP.
– Kể từ
ngày Nghị định này có hiệu lực, các trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3
Điều này, mà đã có quyết định xử lý theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định
số 121/2013/NĐ-CP, nay lại tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm thì bị xử lý theo
quy định tại Điều 15 Nghị định này.
– Không
áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần
xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
– Bộ Xây
dựng quy định chi tiết các trường hợp và cách tính số lợi bất hợp pháp đối với
công trình, phần công trình xây dựng vi phạm tại khoản 2, khoản 3 và khoản 4
Điều này.
Điều này
được hướng dẫn bởi Điều 6 Thông tư 03/2018/TT-BXD về áp dụng quy định chuyển
tiếp tại Điều 79 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP như sau:
– Hành vi
xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng; xây dựng không có giấy phép xây dựng
mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê
duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê
duyệt đối với trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, ngoài việc bị xử phạt vi
phạm hành chính, còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo
quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP nếu đáp ứng đủ 6 điều
kiện sau đây:
+ Hành vi
vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 nhưng
sau ngày 15/01/2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát
hiện trước ngày 15/01/2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: Biên bản vi
phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện
pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu
quả;
+ Không
vi phạm chỉ giới xây dựng;
+ Không
ảnh hưởng các công trình lân cận;
+ Không
có tranh chấp;
+ Xây
dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;
+ Nay phù
hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
– Kể từ
ngày 15/01/2018, cá nhân, tổ chức xây dựng nhà ở riêng lẻ có hành vi vi phạm
thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được miễn áp dụng biện pháp buộc
nộp lại số lợi bất hợp pháp quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định số
121/2013/NĐ-CP.
Theo quy
định trên chúng ta có thể thấy, trước khi khởi công xây dựng công trình, phải
có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp
được miễn giấy phép xây dựng. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, công
trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật
liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất,
có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần
trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Theo quy định, những công trình vi
phạm xây dựng trước ngày 1 tháng 5 năm 2009 được tồn tại khi không lấn chiếm
không gian, đất đai, không lấn chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
Và cũng
theo quy định thì một số trường hợp phát sinh mái che cầu thang, tầng lửng,
tầng kỹ thuật… cũng không bị xem là xây dựng sai phép nên sẽ được xử lý cho tồn
tại. Trong nhiều trường hợp không phải tất cả các trường hợp xây dựng không
phép, trái phép nộp phạt sẽ được phép tồn tại mà chỉ những trường hợp quy định tại
khoản 2, 3 Điều 79 Nghị định 139/2017/NĐ-CP sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc
nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy
phép xây dựng. Những trường hợp xây dựng không phép, trái phép kể từ ngày
15/01/2018 trở về sau thì không được nộp phạt để tránh bị phá dỡ dù có đủ điều
kiện.
Do vậy,
hiện nay trước khi khởi công xây dựng công trình thì phải có giấy phép (trừ
được hợp được miễn) và phải thi công theo đúng giấy phép để tránh bị phá dỡ.
Thực tế cho thấy, quy định xử phạt đối với những trường hợp vi phạm như xây
dựng sai phép, không phép đã liên tục có những bước lùi như khi thì cho nộp
phạt để tồn tại, khi không; cho 60 ngày để “chạy” giấy tờ và bây giờ là xét một
số điều kiện để được tồn tại. Thực tế tại các địa phương, việc xử lý dứt điểm
các công trình trên không khó nhưng các cơ quan chức năng không làm, một phần
không muốn “bươi” sai phạm ra vì có thể sẽ ảnh hưởng đến nhiều người.
Không
những vậy, việc xử lý vi phạm xây dựng lại vướng bởi sự không rõ ràng của Nghị
định 121. Nghị định này quy định khi công trình thỏa mãn một số điều kiện thì
chủ đầu tư được nộp phạt cho phần vi phạm xây dựng, bằng 40 – 50% giá trị phần
vi phạm, tùy công trình là nhà ở riêng lẻ hay dự án. Thay vì bắt buộc các chủ
đầu tư phải tháo dỡ ngay các diện tích vi phạm và tổ chức cưỡng chế để răn đe,
để thấy được sự nghiêm minh của pháp luật thì nhiều địa phương đã chấp thuận
cho vi phạm tồn tại bằng cách cho các công trình này hoàn công sau khi đóng một
khoản phạt khá tượng trưng.
Do sự không nghiêm minh
của pháp luật, của những người thực thi pháp luật, nên có một thực tế đang diễn
ra là rất nhiều quyết định xử phạt vi phạm đã đưa ra nhưng mất hàng năm trời
không thực hiện được đã gây bức xúc, thiệt hại rất lớn cho người dân, những
người thực thi pháp luật một cách nghiêm túc. Cách xử lý thiếu dứt khoát, tạo
nhiều kẽ hở là một trong những lý do dẫn đến tình hình xây dựng không phép,
trái phép diễn ra tràn lan. Do tâm lý chờ đợi hợp thức hóa nhà xây sai phép,
không phép nên người ta cứ vô tư vi phạm và cứ thế điều này chỉ làm tình trạng
xây dựng trái phép không có hồi kết.
5.
Một số rủi ro khi mua bán, nhận chuyển nhượng đất dịch vụ
Có nên mua
đất thương mại dịch vụ không? Mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dịch vụ ngoài những lợi ích về giá, vị trí sinh lời cao thì việc chuyển nhượng
mua bán đất dịch vụ cũng tồn tại nhiều rủi ro, đặc biệt với các giao dịch đất
dịch vụ chưa có quyết định giao đất dịch vụ của cơ quan nhà nước. Những rủi ro
này bao gồm:
- Giấy tờ
thủ tục mua bán đất dịch vụ: Nhiều mảnh đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên việc mua
bán chỉ thực hiện bằng giấy tờ viết tay thì về pháp lý không có giá trị.
- Nếu mua
bán đất dịch vụ thông qua người nhận ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể
đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất chờ làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận. Và người nhận chuyển nhượng chỉ có thể xác lập quyền sử dụng
đất đứng tên trên giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện để lập hợp đồng
chuyển nhượng theo quy định chung. Thời gian chờ này dễ phát sinh các vấn đề
pháp lý.
6. Có được xây
nhà và cấp sổ đỏ trên đất 50 năm không? Đất 50 năm là gì?
Dựa theo Luật Đất đai hiện hành, đất được chia thành 3 nhóm: Đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Hoàn toàn không có quy định loại nào
tên là đất 50 năm.
Đối chiếu với Luật đất đai 2013,
điều 126 quy định các trường hợp sau là đất có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc
tối đa không quá 50 năm:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp
gồm:
- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất
- Giao nhiều loại đất bao gồm đất
trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Đất trống, đồi núi trọc, đất có
mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng
2. Hộ gia đình, cá nhân thuê đất
nông nghiệp
3. Tổ chức được giao đất, thuê đất
để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
giao đất, thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản
xuất phi nông nghiệp.
Tổ chức được giao đất, thuê đất để
thực hiện các dự án đầu tư.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất, thuê đất để thực hiện các
dự án đầu tư tại Việt Nam.
Có được xây nhà trên đất 50 năm
không?
Khoản 1 điều 6 trong Luật Đất đai
2013 quy định rõ ràng:
"1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất".
Dựa theo trên thì chỉ có đất ở mới
được phép xây dựng nhà ở. Đồng nghĩa rằng sẽ là vi phạm pháp luật nếu xây nhà
trên những loại đất khác. Hình phạt cho trường hợp vi phạm sẽ là phạt tiền,
cưỡng chế tháo dỡ và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nếu muốn được xây
dựng trên đất 50 năm thì phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Có được cấp sổ đỏ trên đất 50 năm
không?
Thời hạn sử dụng đất không phải điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Dựa theo Điều 99, 100 và 101 Luật
Đất đai 2013, điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất 50 năm được chia thành 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất
Đây là trường hợp phổ biến nhất để
hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận
thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được chia thành 2 nhóm.
Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng
đất.
Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất.
Trường hợp 2: Được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
Tóm lại, đất 50 năm chỉ là cách gọi
của người dân. Thực tế là đất có thời hạn sử dụng 50 năm, không được phép xây
nhà nhưng vẫn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ yêu cầu.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia
tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi
là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến
thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và
đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật sư
Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia
Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi
cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước
rất lâu năm.
Trân trọng
cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|