1.Đất sử dụng trước 1993 không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ?

Nhiều trường hợp đất sử dụng trước 1993 không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ, nếu phải nộp thì mức tiền sử dụng đất cũng ít hơn so với thửa đất sử dụng từ sau ngày 15/10/1993.

- Ngày 15/10/1993 là ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.

- Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

- Quy định dưới đây áp dụng đối với trường hợp đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; vì nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận.

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà thửa đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 khi được cấp Giấy chứng nhận có thể không phải nộp tiền sử dụng đất:

Trường hợp 1: Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013

Không vi phạm pháp luật đất đai

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Đất có nhà ở:

+ Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.

+ Diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có): Nộp bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:

Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Có vi phạm pháp luật đất đai

Căn cứ khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như lấn, chiếm,… nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì:

- Nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức công nhận đất ở.

- Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở.

Lưu ý: Sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

- Không phải nộp tiền sử dụng đất: Nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất.

Giấy tờ chứng minh việc đã nộp tiền quy định rõ tại Điều 8 Thông tư 76/2014/TT-BTC được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 5 Thông tư 10/2018/TT-BTC như sau:

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo Thông tư 60/TC-TCT ngày 16/7/1993 về hướng dẫn chế độ quản lý thu đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở và công trình.

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của UBND các cấp hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền.

- Phải nộp tiền sử dụng đất: Nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993. Tiền sử dụng đất được thu như sau:

+ Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

+ Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Kết luận: Không phải 100% trường hợp đất sử dụng trước 1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận, nếu phải nộp thì ngoài tiền sử dụng đất sẽ phải nộp lệ phí trước bạ (0.5%), lệ phí cấp Giấy chứng nhận (thông thường dưới 100.000 đồng), phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

2.Giấy tờ về đất do chế độ cũ cấp có được coi là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Xin chào luật sư, hiện nay tôi đang có một thắc mắc gia đình tôi có một miếng đất đã sử dụng ổn định, lâu dài từ năm 1969 đến nay nhưng chỉ có những giấy tờ công nhận trong chế độ cũ và hiện tại gia đình tôi muốn làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vậy những giấy tờ nào có thể làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận?

Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Tại Điều 100 Luật Đất Đai năm 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất ở, cụ thể:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;"

Theo quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ được công nhận bao gồm:

+ Bằng khoán điền thổ.

+ Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ.

+ Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.

+ Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành.

+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận."

Như vậy, nếu gia đình bạn còn lưu dữ được giấy tờ trong chế độ cũ thuộc một trong những giấy tờ ở trên thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn!.