1. Thế nào là hoàn công?

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình và đạt được kết quả nghiệm thu, bên thi công hoặc bên đầu tư phải thực hiện thủ tục hoàn công. Hoàn công được coi là một thủ tục hành chính trong hoạt động xây dựng, và thường đi kèm với việc xin cấp giấy phép hoàn công. Để có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), bước hoàn công là điều kiện cần. Qua quá trình hoàn công, sổ hồng hoàn công sẽ thể hiện cấu trúc và hiện trạng của công trình sau khi thi công, bao gồm các thay đổi được thực hiện trên công trình. Hầu hết các công trình sau khi hoàn thành việc thi công đều cần phải thực hiện thủ tục hoàn công và xin cấp giấy phép hoàn công.

2. Lý do phải thực hiện hoàn công xây dựng 

Pháp luật hiện hành ghi nhận quyền sở hữu tài sản của các tổ chức và cá nhân thành hai loại chính, bao gồm tài sản phải đăng ký sở hữu và tài sản không phải đăng ký sở hữu. Các công trình xây dựng và nhà ở thuộc nhóm tài sản phải đăng ký sở hữu. Để đăng ký quyền sở hữu, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục hoàn công. Chỉ khi công trình hoàn thành và đạt chuẩn pháp lý mới được công nhận. Do đó, hoàn công là điều kiện để được cấp đổi lại sổ đỏ, trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Với nhà ở riêng lẻ, sau khi xây dựng xong, thủ tục hoàn công phải được hoàn thiện trước khi xin cấp Giấy chứng nhận sở hữu. Nếu thiếu giấy tờ hoàn công, ngôi nhà đó sẽ chưa được công nhận pháp lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn trong trường hợp bị thu hồi hoặc gặp khó khăn khi chuyển nhượng, bởi người mua sẽ không an tâm về bất động sản này.

Nếu không hoàn công, ngôi nhà vẫn có thể được cấp sổ hồng, tuy nhiên, sổ hồng chưa hoàn công và sổ hồng đã hoàn công sẽ có những khác biệt quan trọng như sau:

- Sổ hồng đã hoàn công là giấy tờ xác nhận quyền sở hữu đất và quyền sử dụng nhà trên đó, trong khi sổ hồng chưa hoàn công chỉ được công nhận quyền sở hữu đất và ngôi nhà trên đó không có giá trị pháp lý.

- Sổ hồng đã hoàn công sẽ có thể thể hiện mặt bằng từng tầng của ngôi nhà, trong khi sổ hồng chưa hoàn công chỉ thể hiện thông tin về diện tích đất, vị trí thổ cư và ranh giới.

Do đó, việc hoàn công nhà là bắt buộc nếu muốn xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất hoặc xin phép cải tạo, sửa chữa công trình sau này. Nếu một ngôi nhà thiếu giấy tờ hoàn công, nó sẽ không được pháp luật công nhận và có thể bị thu hồi đất hoặc gặp khó khăn trong việc mua bán vì người mua có thể lo ngại về tính pháp lý của tài sản đó.

Nhà đã hoàn công, nếu thuộc diện quy hoạch, sẽ được đền bù phần đất và giá trị của ngôi nhà. Trong khi đó, nhà chưa hoàn công sẽ không được đền bù hoặc chỉ được đền bù rất ít. Bên cạnh đó, khi mua bán bất động sản, ngôi nhà đã hoàn công sẽ được bán với giá cao hơn và gặp thuận lợi hơn vì tính pháp lý được đảm bảo. Nếu sử dụng nhà làm tài sản thế chấp hoặc vay vốn ngân hàng, ngôi nhà đã hoàn công sẽ được định giá cao hơn so với ngôi nhà chưa hoàn công.

3. Quy trình, thủ tục thực hiện hoàn công

 Quy trình hoàn công công trình xây dựng và nhà ở gồm ba bước chính:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ hoàn công, bao gồm giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng, báo cáo khảo sát, thiết kế, thẩm tra và vẽ thi công, bản vẽ hoàn công và các văn bản liên quan. Nội dung hồ sơ có thể khác nhau tùy theo từng trường hợp.

Bước 2: Nộp hồ sơ hoàn công tại cơ quan có thẩm quyền theo phân cấp, bao gồm sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân quận, huyện, Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao, Ủy ban nhân dân xã. Cơ quan tiếp nhận và ghi biên nhận.

Bước 3: Hoàn thành các nghĩa vụ nộp lệ phí hoàn công nhà ở

Sau khi hoàn thành việc nộp hồ sơ hoàn công công trình xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền, bạn sẽ phải đợi kết quả nghiệm thu các hạng mục công trình xây dựng đã hoàn thành và tiến hành thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí hoàn công nhà ở.

4. Bãi bỏ thủ tục hoàn công, miễn hoàn công theo quy định mới nhất

Thủ tục hoàn công công trình xây dựng, nhà ở là bắt buộc đối với các công trình đã được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, những công trình không yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng sẽ không phải thực hiện các thủ tục hoàn công. Ngoài ra, hiện nay cũng có những trường hợp được miễn thủ tục hoàn công xây dựng theo quy định của khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020 gồm:

- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp;

- Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được quyết định đầu tư bởi Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng;

- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ;

- Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

- Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên, xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch kỹ thuật hoặc chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng;

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng cũng được phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa.

Như vậy, các nguyên tắc hoàn công công trình và nhà ở phải tuân theo giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc bãi bỏ thủ tục hoàn công chưa được quy định cụ thể, mà hiện tại mới chỉ có quy định về những trường hợp được miễn thủ tục hoàn công cho năm 2023. Qúy khách hàng cần tìm kỹ để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!