1. Căn cứ pháp lý quy định phân lô, bán nền

Luật đất đai năm 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP

2. Phân lô, bán nền là gì? 

Hiện nay do nhu cầu đất ở nên cao, nên những dự án phân lô, bán nền ngày càng phát triển. Nhưng đi kèm với cơn sốt đất rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhận đã bỏ qua các điều kiện bắt buộc phải có theo quy định tự tiện phân lô bán lại cho người sử dụng, dẫn đến hậu quả người mua không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy trước khi mua đất theo diện phân lô bán nền, quý vị cần để ý xem đất đó đã đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật chưa.

Phân lô, bán nền là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong kinh doanh bất động sản còn trong quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, việc phân lô, bán nền thường được sử dụng để chỉ việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được nhà nước cấp phép chứ không chỉ chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.

3. Pháp luật quy định thế nào về phân lô, bán nền?

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này

Như vậy, cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô, bán nền theo cách hiểu của luật Đất đai mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được hược hiện việc phân lô, bán nền và không phải bất kỳ dự án đầu tư xây dựng nào cũng được phân lô, bán nền mà chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền. Do vây, để biết được một chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không người mua cần phải kiểm tra lại các điều kiện sau : Phù hợp với yêu quy hoạch của cấp huyện; chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

Ngoài những điều kiện nói trên người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cụ thể:

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

4. Thủ tục chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nền  

Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô, bán nền từ chủ đầu tư dự án thì trước hết chủ đầu tư dự án phải đảm bảo đã đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tức là chủ đầu tư phải đảm bảo về việc

- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

- Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở;

- Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Trước khi mua bán, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những giấy tờ liên quan như giấy phép hoạt động của tổ chức kinh doanh bất động sản, quyết định của Ủy ban nhân dân về việc chấp thuận dự án đầu tư, quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500,... và có quyền kiểm tra tình trạng đất trên thực tế để giảm thiểu bớt rủi ro cho bản thân

Sau khi kiểm tra xong, bạn có thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án, đến chi cục thuế kê khai và đóng các loại thuế liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn Phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng từ hộ gia đình, cá nhân theo hình thức tách thửa đất thì bạn có thể tìm hiểu trước về mảnh đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng công chứng ở địa phương nơi có đất để kiểm tra xem mảnh đất có đang bị tranh chấp, có đang bị thế chấp, bị kê biên hay có đang thuộc quy hoạch hay kế hoạch sử dụng đất hay không. Nếu không có vấn đề gì thì các bên có thể thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực và làm các thủ tục để được sang tên tương tự như trường hợp của chủ đầu tư.

5. Xử lý trường hợp chủ đầu tư không đủ điều kiện chuyển nhượng ?

Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, nếu chủ đầu tư không đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thực phân lô, bán nền thì tức là hợp đồng chuyển nhượng của chủ đầu tư với bạn sẽ không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Khi phát hiện ra chủ đầu tư không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn đưa ra những thông tin làm bạn tin tưởng hoặc che giấu những thông tin về việc thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận hoặc huyện ở địa phương nơi đặt trụ sở công ty của chủ đầu tư để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để được trả lại khoản tiền mua đất và được bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH

Đc 1: 402A Nguyễn Văn Luông, Phường 12, Quận 6, TP.HCM

Đc 2: 64 Võ Thị Sáu, Phường Tân Định, Quận 1,TP.HCM

Chi nhánh tại Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh,Biên Hoà, Đồng Nai.

-Luật Sư Trần Minh Hùng-Trưởng văn phòng

Tel: 0972238006 (zalo-viber) 028.38779958

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com 

Web: http://www.luatsugiadinh.net.vn

*Để thuận tiện cho quý khách khi muốn gặp trao đổi trực tiếp với luật sư, quý khách vui lòng liên hệ trước khi đến văn phòng. 

Trân trọng cảm ơn!