1. Điều Kiện Mở Bán Chung Cư Hiện Nay

Chung cư là loại hình nhà ở rất thích hợp cho điều kiện sống tại đô thị

• Nhà chung cư phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Không thuộc trường hợp bị tranh chất, khiếu nại.
• Nếu là nhà ở có thời hạn thì phải đang trọng thời hạn sở hữu.
• Không thuộc trường hợp là tài sản bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính có hiệu lực pháp luật.
• Không thuộc trường hợp bị thu hồi đất hoặc có thông báo phá dỡ hay giải tỏa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Chung cư phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý trước khi được mở bán

2. Điều Kiện Mở Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Là Gì?

Cần tìm hiểu điều kiện mở bán chung cư đang xây dựng

3. Những Lưu Ý Về Pháp Lý Khi Mua Căn Hộ Chung Cư

Kiểm Tra Các Điều Kiện Mở Bán Căn Hộ

Tìm Hiểu Các Thông Tin Về Chủ Đầu Tư

Lựa chọn được chủ đầu tư uy tín giúp người mua tránh rủi ro.

Thực hiện nội dung phân quyền của Thủ tướng Chính phủ cho Bộ trưởng Bộ Công Thương tại khoản 1 Điều 45 Nghị định số 146/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 06 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực công nghiệp và thương mại, ngày 22 tháng 6 năm 2025, Bộ trưởng Bộ Công Thương đã ban hành Thông tư số 42/2025/TT-BCT ban hành Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung (Danh mục phải đăng ký). Danh mục phải đăng ký tại Thông tư số 42/2025/TT-BCT kế thừa toàn bộ Danh mục ban hành kèm theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20 tháng 6 năm 2024 của Thủ tướng Chính phủ.

Trong đó, mua bán căn hộ chung cư là một trong tám lĩnh vực phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung tại các UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 trở đi theo nội dung phân cấp tại khoản 1 Điều 47 Nghị định số 146/2025/NĐ-CP.

Trước khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh thực hiện thủ tục tiếp nhận hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Nghị định số 146/2025/NĐ-CP, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia thuộc Bộ Công Thương là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được áp dụng trên phạm vi từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên.

Quá trình thẩm định hồ sơ đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 (hiệu lực từ ngày 01/7/2024) đến hết tháng 6/2025, Ủy ban lưu ý các doanh nghiệp cần soạn thảo hợp đồng có đầy đủ nội dung phải có theo yêu cầu của pháp luật và tuân thủ mẫu do Nhà nước ban hành, cụ thể như sau:

1. Nội dung phải có theo quy định pháp luật

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc giao kết hợp đồng mua bán chung cư trở thành một bước quan trọng và không thể thiếu đối với người mua và người bán. Hợp đồng này không chỉ là một văn bản pháp lý thể hiện sự đồng thuận giữa các bên mà còn là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của mỗi bên trong quá trình giao dịch. Tuy nhiên, với sự đa dạng của các dự án và các quy định pháp lý ngày càng phức tạp, việc quy định đầy đủ nội dung phải có và tuân thủ mẫu do Nhà nước ban hành trong soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là vô cùng quan trọng. Điều này giúp tránh những tranh chấp và rủi ro không đáng có, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

a) Các nội dung phải có theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023

Về các nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, khoản 3 và 4 Điều 23 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 quy định:

“3. Hợp đồng theo mẫu phải có các nội dung cơ bản sau đây:

a) Thông tin của các bên trong hợp đồng bao gồm: tên, địa chỉ, số điện thoại, phương thức liên hệ khác (nếu có);

b) Thông tin về sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ được bán, cung cấp theo hợp đồng;

c) Đo lường, số lượng, khối lượng, chất lượng, công dụng, giá của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ được bán, cung cấp, các thành phần cấu thành giá cuối cùng của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ nếu pháp luật có quy định phải công khai cấu thành giá của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ;

d) Phương thức, thời hạn thanh toán;

đ) Thời gian, địa điểm, phương thức bán, cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ;

e) Quyền và nghĩa vụ của các bên bảo đảm tuân thủ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;

g) Trách nhiệm bảo vệ thông tin của người tiêu dùng;

h) Trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và trách nhiệm phát sinh do chấm dứt thực hiện hợp đồng;

i) Trường hợp bất khả kháng theo quy định của pháp luật;

k) Phương thức giải quyết tranh chấp;

l) Thời điểm giao kết hợp đồng, thời hạn của hợp đồng.

4. Ngoài các nội dung cơ bản quy định tại khoản 3 Điều này, hợp đồng theo mẫu phải tuân thủ quy định của pháp luật khác có liên quan.”

Đối với các nội dung phải có quy định tại Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, doanh nghiệp thường soạn thảo thiếu trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc bảo vệ thông tin của người tiêu dùng theo quy định tại điểm g khoản 3 Điều 23 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023. Các trách nhiệm cụ thể của doanh nghiệp trong vấn đề nêu trên được quy định từ Điều 15 đến Điều 20 của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, ví dụ như:

- Phải thông báo rõ ràng, công khai, bằng hình thức phù hợp với người tiêu dùng về mục đích, phạm vi thu thập, sử dụng thông tin, thời hạn lưu trữ thông tin của người tiêu dùng trước khi thực hiện và phải được người tiêu dùng đồng ý, trừ một số trường hợp luật định (khoản 1 Điều 17);

- Phải sử dụng thông tin của người tiêu dùng chính xác, phù hợp với mục đích, phạm vi đã thông báo và phải được người tiêu dùng đồng ý, trừ một số trường hợp luật định (khoản 3 Điều 18);

- Phải bảo đảm an toàn, an ninh thông tin của người tiêu dùng mà họ thu thập, lưu trữ, sử dụng và có biện pháp ngăn ngừa các hành vi sau đây: (i) Đánh cắp hoặc tiếp cận thông tin trái phép; (ii) Sử dụng thông tin trái phép; (iii) Chỉnh sửa, cập nhật, hủy bỏ thông tin trái phép (khoản 1 Điều 19).

Để đảm bảo có đủ nội dung quy định về trách nhiệm bảo vệ thông tin của người tiêu dùng, doanh nghiệp có thể tham khảo cách quy định như sau:

b) Các nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thương mại theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Trong lĩnh vực chuyên ngành về kinh doanh bất động sản, khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:

“1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”

Đối với các nội dung phải có quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, doanh nghiệp thường soạn thảo thiếu hoặc quy định không đầy đủ về: (i) bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc bảo vệ thông tin của người tiêu dùng và (ii) hồ sơ kèm theo.

Đối với nội dung về bảo lãnh ngân hàng:

Khoản 5 Điều 2 Mẫu Ia Phụ lục số 01 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Mẫu Ia Nghị định số 96/2024/NĐ-CP) yêu cầu:

“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thì phải thỏa thuận ghi rõ các nội dung: số, ngày tháng năm của thỏa thuận cấp bảo lãnh về nhà ở, trừ trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình…; kèm theo hợp đồng này còn có bản sao có chứng thực: thỏa thuận cấp bảo lãnh về nhà ở , trừ trường hợp bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình…”.

Ngoài ra, cần lưu ý thêm văn bản về bảo lãnh cần cung cấp cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lại như sau:

Khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định:

“Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Như vậy, ngoài thỏa thuận cấp bảo lãnh như nội dung trong Mẫu Ia Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư còn phải gửi bản sao văn bản cam kết của ngân hàng khẳng định sẽ phát hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nêu trên.

Đối với nội dung về hồ sơ kèm theo:

Hồ sơ kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai được quy định tại một số điều khoản chính như: khoản 3, khoản 5 Điều 2; khoản 2 Điều 5; khoản 3 Điều 19 Mẫu Ia Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Khoản 2 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023…

Các doanh nghiệp cần lưu ý liệt kê đầy đủ tài liệu kèm theo tại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và gửi kèm cho bên mua lúc ký kết hợp đồng.

c) Các nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023

Các nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án nhà ở xã hội được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở như sau:

“Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.”

Nội dung phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội có sự khác biệt nhất định so với căn hộ chung cư của dự án thương mại, ví dụ nội dung “thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn”. Vì vậy, các doanh nghiệp cần lưu ý bám sát quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở để không bị thiếu các nội dung phải có.