Tôi mua căn hộ chung cư, 2 bên có ký hợp đồng bằng văn bản. Một thời gian sau có người đến và nói họ cũng mua căn hộ chung cư này có hợp đồng mua bán. Trường hợp này giải quyết như nào?
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có mua một căn hộ chung cư với chủ đầu tư, 2 bên có tiến hành ký hợp đồng mua bán bằng văn bản, tôi đã trả một nửa số tiền cho chủ đầu tư . Sau đó, gia đình dọn vào sống trong căn hộ đó.
Tuy nhiên một thời gian sau có một người đến căn hộ và nói họ là người mua căn hộ chung cư này. Họ là người mua sau, cũng có hợp đồng mua bán và cũng như tôi họ cũng không công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Vậy tôi muốn hỏi trường hợp này của tôi giải quyết theo pháp luật như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban biên tập – Phòng tư vấn trực tuyến của VPLS GIA ĐÌNH xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo quy định tại Điều 450 “Bộ luật dân sự 2015” về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2014; Điều 63 Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Các loại hợp đồng về nhà ở quy định: Hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực. Như vậy, trong trường hợp của bạn cần phải xem xét vấn đề đó là chủ đầu tư mà bạn nhắc tới có phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản không.
Thứ nhất, nếu bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư đó có hiệu lực mà không cần công chứng hoặc chứng thực (Nếu như trước bạn không có người nào khác ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư; chủ đầu tư không sử dụng căn hộ vào các giao dịch khác). Từ đó, mà hợp đồng giữa người mua nhà sau sẽ vô hiệu.
Thứ hai, nếu bên bán không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư đó cần phải công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định tại tại Điều 134 “Bộ luật dân sự 2015”:
“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”. Như vậy, trong một thời hạn do Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định bạn và chủ đầu tư cần công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ trên. Nếu quá thời hạn này thì hợp đồng coi như vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua là bạn sẽ phải trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Tuy nhiên, khi xét xử, tòa án sẽ xem xét đến quyền và lợi ích chính đáng của bên mua, lý do bên bán nhà đòi lại nhà hoặc bên mua đòi lại tiền có chính đáng không… Trong trường hợp cụ thể, tòa án có thể buộc bên bán phải thanh toán cho bên mua khoản tiền nhất định do bên mua đã sửa chữa, cải tạo, bảo dưỡng căn nhà… Như vậy, cả hai hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trên đều sẽ vô hiệu.
Từ quy định của pháp luật trên, chúng tôi cho rằng, bạn cần tìm hiểu rõ bên bán có phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản không, nếu không thì bạn cần thỏa thuận với chủ đầu tư về việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà, nếu như họ không đồng tình với việc công chứng, chứng thực thì bạn đành chấp nhận rủi ro và nhận lại tiền đã mua (một nửa số tiền của căn hộ), có thể nhận tiền bồi thường, tiền cải tạo, bảo dưỡng căn hộ…
LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN TRUYỀN HÌNH QUỐC HỘI VIỆT NAM
