Theo đó, các báo, tạp chí này viện dẫn quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cũng như Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC về việc “với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp, tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ nhân (x) với diện tích nhà của từng đối tượng sử dụng” để cho rằng người mua nhà phải nộp tiền sử dụng đất thay chủ đầu tư. Điều này đã gây ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý của người mua nhà cũng như gây hoang mang cho dư luận. Vì vậy, thông qua bài viết này, người viết hi vọng sẽ cung cấp cho người đọc những thông tin chính xác nhất để ứng xử phù hợp.

Thực tế, quy định về việc phân bổ tiền sử dụng đất như trên đã được áp dụng từ ngày 15/8/2011 (ngày Thông tư 93/2011/TT-BTC có hiệu lực pháp luật), chỉ khác là theo quy định cũ không phân biệt cụ thể về việc phân bổ diện tích tầng hầm trong trường hợp tầng hầm thuộc sở hữu chung hay thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư như quy định tại Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC.

Tuy nhiên, cần phải thấy rằng, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì đối tượng nộp tiền sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

“a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”.

Bên cạnh đó, quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP “Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng” cần phải hiểu là trong trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất (theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất) cho nhiều đối tượng sử dụng. Trong khi đó, người mua nhà thuộc các dự án không phải là người được Nhà nước giao đất mà chỉ là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư. Vì vậy, người mua nhà không phải là đối tượng điều chỉnh của khoản 3 Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư 76/2014/TT-BTC.

Như vậy, chủ đầu tư vẫn là người nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê còn người mua nhà không phải là đối tượng thu tiền sử dụng đất (thực tế, tiền sử dụng đất này đã được tính trong giá bán nhà ở bán cho người mua). Vì vậy, trong Thông tư 219/2013/TT-BTC mới quy định: “Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m2 nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m2 sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất”.

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV