1.      Giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là giao dịch mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư, đây là một kênh huy động vốn mà không phải chịu lãi suất từ khách hàng. Đối với khách hàng thì có thể tham gia ngay từ quá trình xây dựng nhà ở phù hợp với thị hiếu của mình và được trả chậm, trả dần với giá thấp. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có các quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành tương lai; quy định về trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư với khách hàng và quy định về chế tài xử lý đối với các hành vi vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng nhưng thực tiễn áp dụng còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế, còn nhiều vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho khách hàng và cả nhà đầu tư. Do đó, việc đánh giá một số quy định về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành để góp phần hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này là rất cần thiết.

Một số bất cập trong thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai kể đến như sau:

Thứ nhất, về quy định pháp luật

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch. Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn.

Thứ hai, về thực tiễn thi hành pháp luật

Nghĩa vụ bảo đảm chất lượng nhà ở hình thành trong tương lai. Thực tế cho thấy nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Hay liên quan đến các quy định về quyền của bên bán trong việc huy động vốn, sử dụng tiền ứng trước của bên mua nhà. Rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp nghiêm khắc để xử lý. Về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này. Bởi lẽ, một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết. Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá. Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý.

2.      Khác với trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 56 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng.

Ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở, nhưng ngân hàng rất khó kiểm soát được dòng tiền của các doanh nghiệp nếu không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận tiền thanh toán mua nhà của khách hàng theo hợp đồng hoặc thanh toán với các nhà thầu, nơi cung ứng vật tư… theo tiến độ thi công công trình. Thông tư số 07/2015/TT-NHNN cũng quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người  thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án. Thực tiễn, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

Do đó, liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi các bên giao kết hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cần phải thắt chặt quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệ thống chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc không cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ bảo lãnh cho bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp không phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành. Bên cạnh đó, pháp luật cần mở rộng phạm vi các đối tượng được thực hiện bảo lãnh cho các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài hay những tổ chức tín dụng khác nếu họ đủ tiềm lực và khả năng thực hiện các hoạt động này.

3.      Giải pháp để hạn chế rủi ro cho người mua nhà hình thành trong tương lai như sau:

Thứ nhất, giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai hiện nay nhìn chung vẫn còn có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp KDBĐS với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Thứ hai, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với KDBĐS và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. Cần phải xây dựng, hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…

Đặc biệt, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Để thực hiện được cách này cân phải có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng.

Cuối cùng, về bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Không những thế, còn có mâu thuẫn về pháp luật. Theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015 thì ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án. Vì vậy, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng. Tuy nhiên, có thể nghiên cứu thay quy định từ việc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản hình thành trong tương lai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

LS TRẦN MINH HÙNG TƯ VẤN MUA BÁN NHÀ Ở CĂN HỘ TRÊN HTV

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)