Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Tuy luật quy định điều kiện chặt chẽ như vậy, nhưng các chủ đầu tư, do nhu cầu huy động vốn để triển khai dự án thường không đợi đến khi có đủ điều kiện mà đã bán luôn tại thời điểm có chấp thuận chủ trương đầu tư, họ đưa ra các hình thức hợp đồng để lách luật, như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, bản chất là những hợp đồng mua bán.

Đã có nhiều dự án đã thành công với phương án này, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư do các lý do khác nhau, không thể triển khai tiếp dự án, đến lúc này thì thiệt thòi sẽ đẩy cho người mua đất nền, bị đưa vào thế “đi mắc núi, trở lại mắc sông” và tranh chấp, kiện tụng rất nhiều.

Phần lớn các trường hợp là không thể đòi tiền được và lúc đó, nhà đầu tư buộc phải cầu may, mong muốn chủ đầu tư sẽ vượt qua các trở ngại để tiếp tục dự án.

Thứ nhất, rủi ro về mặt pháp lý khi đầu tư đất nền: Các vấn đề pháp lý như không có sổ đỏ, tranh chấp đất, giấy tờ giả, …cũng là những rủi ro thường gặp đối với người mua đất nền. Theo đó, để tránh tình trạng này người mua cần:

Đối với đất nền thổ cư người mua cần yêu cầu chủ sở hữu cho xem sổ đỏ của lô đất, xác minh rõ khu đất không có tranh chấp trước khi có ý định mua;

Đối với đất nền dự án người mua cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án xem có uy tín không? Đồng thời, người mua cũng cần tìm hiểu rõ xem dự án đó đã được cấp sổ đỏ chưa? Mục đích sử dụng là gì? Nếu chưa được cấp thì người mua cần xác minh rõ thời gian cấp đất, cấp sổ đỏ là bao lâu? Có vướng mắc gì không?

Thứ hai, rủi ro khi gặp môi giới lừa đảo, không chuyên nghiệp:

Như các loại hình bất động sản khác, để đầu tư đất nền hiệu quả nhiều người mua cũng tìm đến môi giới. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp môi giới vì lơi nhuận mà đưa thông tin sai sự thật về dự án khiến người mua mua phải những dự án tính thanh khoản kém, hay mất cọc, lừa cọc.

Để tránh tình trạng này, người mua trước khi đầu tư vào đất nền cần tìm hiểu kỹ, lựa chọn môi giới uy tín, đáng tin tưởng.

Thứ ba, rủi ro vì mua giá cao hơn thị trường. Để không bị rơi vào tình trạng này, thì người mua cần định giá đất trước khi mua, việc sẽ giúp người mua không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá đất nền, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là người mua nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá đất của những mảnh đất tương tự cùng khu vực.

Thứ tư, rủi ro về quy hoạch: hiện nay có không ít dự án đã được quy hoạch trên giấy và được chấp thuận thông qua tuy nhiên nhiều người không biết hoặc cố tình vẫn rao bán đất khiến không ít người mua gặp rủi ro.

Vì vậy, để tránh bị mất tiền oan vì mua giá đất cao mà nhận bồi thường thấp thì người mua cần tham khảo các chuyên gia tư vấn, người làm trong lĩnh vực bất động sản hay có thể đến cơ quan có thẩm quyền để xác minh tình trạng lô đất mà mình dự định mua.

Cũng nên tránh các hợp đồng lách luật như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, bởi khi ký những hợp đồng này, người mua sẽ nắm đằng chuôi.

Theo tôi, việc siết chặt quy định về phân lô bán nền là cần thiết tuy nhiên cần áp đúng đối tượng là quy định tách thửa để thực hiện dự án, không nên áp dụng với các đối tượng thực hiện vì mục đích dân sinh khác ví dự như tách thửa cho con cái ra ở riêng, bán một phần để giải quyết kinh tế gia đình, …

Đồng thời, cần có một cơ chế để kiểm soát việc thực hiện tách thửa xem có đúng mục đích đã khai báo hay không và cần nhất có chế tài và các cơ quan để thực hiện chế tài này.

Lúc đó, nhà đầu tư cần "thuộc nằm lòng" 4 cảnh báo:

Thứ nhất, tổng hợp, thu thập thông tin từ những nguồn đáng tin cậy: Điều đầu tiên mà người thuê đất cần phải xác định, đó chính là những tiêu chí nào phù hợp với nhu cầu của mình. Người thuê muốn thuê đất ở vị trí nào? Cũng như khi mua đất, người thuê đất cũng phải tìm hiểu về chủ đầu tư dự án và dự án xem có vướng mắc gì không.

Thứ hai, người thuê đất cũng phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục thuê đất. Lưu ý khi làm thủ tục thuê, người thuê cần hiểu rõ nhiệm vụ cũng như tầm quan trọng của từng loại giấy tờ, đây cũng là cách bảo vệ quyền lợi về sau cho mình.

Thứ ba, thanh toán chi phí thuê theo quy định của pháp luật, tốt nhất là có sự tham gia của ngân hàng, với một tài khoản treo, khi các bên đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ thanh toán đầy đủ.

Thứ tư, xem thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký. Ngoài ra, người thuê cũng phải cần tỉnh táo trước những lời “dụ dỗ” đặt cọc trước để giữ chỗ từ phía trung gian khi người thuê chưa được ký giấy cam kết rõ ràng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)