Bản chất của việc “không ghi thế chấp trên sổ hồng”

Trước hết cần làm rõ: Không ghi thế chấp trên sổ hồng không đồng nghĩa với việc không ghi nhận thế chấp.

Theo cơ chế mới, tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn được đăng ký đầy đủ, nhưng chuyển từ hình thức ghi chú trên giấy chứng nhận sang cập nhật biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai do cơ quan nhà nước quản lý.

Như vậy, thay đổi này là sự chuyển dịch về phương thức quản lý thông tin, không phải là việc “nới lỏng” hay “bỏ kiểm soát” giao dịch bảo đảm.

Vì sao rủi ro giao dịch được đánh giá là thấp?

Ngân hàng vẫn kiểm soát chặt tài sản thế chấp

Trong thực tiễn cho vay, khi tài sản đã được đăng ký thế chấp:

• Giấy chứng nhận bản gốc được ngân hàng lưu giữ, người vay không thể tự do đem tài sản đi giao dịch;

• Quyền ưu tiên xử lý tài sản của ngân hàng được xác lập từ thời điểm đăng ký thế chấp, không phụ thuộc vào việc thông tin đó có in trên sổ hồng hay không.

Do đó, khả năng người vay đem tài sản đang thế chấp đi bán hợp pháp cho bên thứ ba là rất khó xảy ra.

Rủi ro chủ yếu chỉ phát sinh từ lỗi dữ liệu

Trên thực tế, rủi ro – nếu có – không đến từ chủ trương bỏ ghi thế chấp trên sổ hồng, mà đến từ các tình huống sau:

• Cơ sở dữ liệu đất đai cập nhật chậm, thiếu hoặc sai thông tin;

• Dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm chưa liên thông đầy đủ với dữ liệu đất đai;

• Việc tra cứu của người dân, công chứng viên, ngân hàng chưa thuận tiện hoặc chưa được phổ biến rộng rãi.

Những rủi ro này mang tính kỹ thuật và tổ chức thực hiện, không phải rủi ro pháp lý mang tính hệ thống.

Lợi ích rõ ràng của việc không ghi thế chấp trên sổ hồng

Giảm thủ tục hành chính và chi phí xã hội

Việc bỏ ghi chú thế chấp trên sổ hồng giúp:

• Người dân không phải chỉnh lý, đổi sổ nhiều lần;

• Giảm thời gian chờ đợi tại văn phòng đăng ký đất đai;

• Hạn chế các sai sót hành chính như lỗi thông tin, lỗi chính tả trên giấy chứng nhận.

Phù hợp với mục tiêu số hóa quản lý đất đai

Sổ hồng về bản chất là giấy chứng nhận quyền, có giá trị lâu dài. Trong khi đó, thông tin thế chấp là trạng thái pháp lý mang tính tạm thời. Việc đưa thông tin này vào cơ sở dữ liệu điện tử giúp:

• Quản lý linh hoạt, chính xác theo thời gian thực;

• Chuẩn bị cho việc triển khai sổ hồng điện tử và mã định danh bất động sản trong tương lai;

• Phù hợp với xu hướng cải cách thủ tục hành chính dựa trên dữ liệu.

Điều kiện then chốt để bảo đảm an toàn giao dịch

Dù chủ trương là đúng hướng, nhưng để tạo được niềm tin xã hội, việc triển khai cần đáp ứng các yêu cầu sau:

Cơ sở dữ liệu đất đai phải được cập nhật theo thời gian thực

Thông tin về thế chấp, xóa thế chấp cần được:

• Cập nhật ngay khi phát sinh;

• Phản ánh đúng và đầy đủ tình trạng pháp lý của tài sản.

Liên thông dữ liệu giữa các cơ quan

Hệ thống dữ liệu cần liên thông hiệu quả giữa:

• Ngành đất đai;

• Đăng ký giao dịch bảo đảm;

• Thuế;

• Ngân hàng;

• Công chứng.

Người dân phải dễ dàng tra cứu

Cơ quan quản lý cần có cơ chế để:

• Người mua, ngân hàng, công chứng viên xác minh nhanh tài sản có đang thế chấp hay không;

• Không yêu cầu người dân cung cấp lại những thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu nhà nước.

Có nên thí điểm trước khi triển khai đại trà?

Với đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn, nhiều ý kiến chuyên môn cho rằng:

• Nên thí điểm tại một số địa phương có hệ thống dữ liệu hoàn thiện;

• Đánh giá mức độ vận hành “trơn tru” của việc cập nhật – tra cứu – liên thông;

• Sau đó mới triển khai đồng bộ trên phạm vi toàn quốc.

Cách làm này sẽ giúp hạn chế rủi ro trong giai đoạn chuyển đổi và tạo sự đồng thuận xã hội cao hơn.

Việc không ghi thông tin thế chấp, xóa thế chấp trên sổ hồng không làm tăng rủi ro giao dịch nếu:

• Dữ liệu đất đai được quản lý đầy đủ, chính xác, kịp thời;

• Cơ chế tra cứu minh bạch, dễ tiếp cận;

• Các cơ quan thực hiện đúng tinh thần cải cách dựa trên dữ liệu.

Ngược lại, nếu được triển khai đồng bộ, đây sẽ là một bước tiến quan trọng trong cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số lĩnh vực đất đai, vừa giảm phiền hà cho người dân, vừa nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước...

Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay

Căn cứ theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, quy định về nội dung đơn khởi kiện, bao gồm các nội dung sau:

“4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.”

Một đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay được soạn thảo rõ ràng, đầy đủ không chỉ giúp Tòa án nắm bắt đúng vụ việc, mà còn bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện. Trong trường hợp cần hỗ trợ, Công ty Luật Nhất Tín sẵn sàng tư vấn và đồng hành cùng bạn trong toàn bộ quá trình khởi kiện.

2. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay là mẫu đơn quan trọng. Mẫu đơn này được quy định trong Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP.