1.Có
được chuyển nhượng đất thừa kế?
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013
quy định khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất
phải có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên
để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
Theo quy định nêu trên, việc chuyển
nhượng đất đai nói chung và đất thừa kế nói riêng thì bên bán, tặng cho tức
người nhận thừa kế đất phải đáp ứng đầy đủ các quy định nêu trên.
Ngoài ra, trong một số trường hợp
phải đáp ứng thêm điều kiện khác như: Người nhận chuyển quyền không thuộc đối
tượng cấm nhận chuyển nhượng, tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai
2013; chuyển nhượng, tặng cho có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất
đai.
Để có đầy đủ quyền của người sử dụng
đất, người thừa kế cần tiến hành sang tên đất thừa kế. Tham khảothủ tục sang
tên di sản thừa kế để biết cách thực hiện
Khi hoàn thành việc sang tên đất thừa
kế đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện như đã đề cập thì người nhận thừa kế
được chuyển nhượng đất thừa kế theo trình tự thủ tục dưới đây.
2. Thủ tục chuyển nhượng đất được thừa kế
Để thực hiện việc chuyển nhượng đất
được hưởng thừa kế, các bên liên quan cần thực hiện các thủ tục như sau:
BƯỚC 1: Làm thủ tục khai nhận di sản
thừa kế tại phòng công chứng, cụ thể:
Người yêu cầu công chứng nộp các
giấy tờ sau cho công chứng viên/ cán bộ thụ lý hồ sơ.
* Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng công
chứng
* Hồ sơ thủ tục bao gồm: Bản sao có
công chứng các giấy tờ sau;
- Sơ yếu lý lịch của những người
được nhận di sản thừa kế;
- CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những
người liên quan;
- Hợp đồng ủy quyền hoặc giấy ủy
quyền (trong trường hợp xác lập giao dịch thông qua người đại diện)
- Giấy chứng tử của cha, mẹ (người
để lại di sản)
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng,
quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của bà nội bạn ( giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban
nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).
* Số lượng hồ sơ: 1 bộ.
Tiếp đó, Công chứng viên ra thông
báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản (bà nội
bạn) thường trú cuối cùng.
Sau khi nhận lại bản niêm yết thừa
kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Công
chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản
Vào ngày hẹn, người thừa kế (lúc này
là người được các đồng thừa kế ủy quyền theo văn bản đã được công chứng) mang
theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn
bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
BƯỚC 2: Sau khi văn bản thỏa thuận
phân chia di sản được xác nhận, người đại diện của các đồng thừa kế tiến hành
đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất
theo thủ tục sau:
- Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan
quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu
là tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến công
chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận
phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong
tranh chấp.
- Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý
nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính (nếu có);
- Sau khi có thông báo của cơ quan
thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa
vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được
miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).
- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp
biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30
ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian
chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
* Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử
dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
- Các giấy tờ về thừa kế như: Văn
bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng
đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của người để lại di
sản;
- Bản sao Giấy khai sinh của người
thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá
nhân).
- Giấy chứng tử;
- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.
- Lệ phí trước bạ là 0,5% theo quy
định của Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008. Giá đất để tính lệ phí trước
bạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí
trước bạ.
Liên hệ với Phòng Tài Nguyên Môi
Trường nơi miếng đất đó tọa lạc để biết rõ hơn về trình tự thủ tục xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
BƯỚC 3: Làm thủ tục chuyển nhượng
(bán) đất cho thừa kế, thủ tục đó bao gồm:
* Bên bán phải nộp các giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
2. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu
của bên bán (Chứng minh nhân dân phải rõ ràng không rách nát tẩy xoá).
3. Hợp đồng uỷ quyền bán của các
đồng thừa kế.
* Bên mua phải nộp các giấy tờ sau:
1. Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu
của bên mua
2. Phiếu yêu cầu công chứng + tờ
khai
Công chứng viên sẽ trực tiếp hướng
dẫn giấy tờ, trình tự thủ tục.
* Về trình tự thủ tục chuyển nhượng
đất thừa kế
B1 : Người yêu cầu công chứng tập
hợp đủ các giấy tờ trên rồi nộp cho công chứng viên;
B2: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ
đã nhận và hồ sơ lưu trữ, nếu thấy đủ điều kiện nhận thì công chứng viên sẽ hẹn
ngày, giờ bên bán và bên mua đến ký hợp đồng mua bán ;
B3: Công chứng viên soạn thảo hợp
đồng mua bán;
B4: Bên bán và bên mua mang bản
chính các giấy tờ đã nộp đến phòng công chứng ký hợp đồng mua bán, chuyển
nhượng;
B5: Bên bán hoặc bên mua nộp lệ phí, làm thủ tục
đóng dấu vào hợp đồng rồi mang hồ sơ sang cơ quan thuế nộp thuế và văn phòng
đăng ký Nhà đất để làm thủ tục nộp thuế và đăng ký sang tên cho bên mua.
3. So sánh quyền thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng
đất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Trong đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất
hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân thủ theo quy
định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai.
Thừa kế quyền sử dụng
đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế
thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật.
Tặng cho quyền sử dụng
đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người
khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa
thuận.
Từ đó, ta thấy thừa kế
quyền sử dụng đất và tặng cho quyền sử dụng đất đều có một số điểm tương đồng
và khác biệt sau:
Giống nhau
Thừa kế quyền sử dụng
đất và tặng cho quyền sử dụng đất là hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Trong đó, một bên giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia quyền sử dụng đất.
Về điều kiện thừa kế
quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định theo Điều 188 Luật
đất đai năm 2013:
Điều 188. Điều kiện
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các
điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận,
trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy
định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh
chấp;
c) Quyền sử dụng đất
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử
dụng đất.
Ngoài các điều kiện
quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải
có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của
Luật này.
Việc chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Về thủ tục thừa kế
quyền sử dụng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại
Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật
đất đai năm 2013:
Điều 79. Trình tự, thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của
chung vợ và chồng
Người sử dụng đất nộp
01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất.
Trường hợp thực hiện
quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề
nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện
tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất
đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo
quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa
chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với
trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung
biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi
trường
Trường hợp phải cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng
đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật
biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho
người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp
nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường hợp người sử
dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải
lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây
dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn
cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác
nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa
chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng
nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ
diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
Trường hợp người đề
nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người
được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung
giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất
đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài
chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người
được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử
dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự,
thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán,
góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ
bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập
hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục
thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên
và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn
liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với
đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng
tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc
hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài
sản;
d) Văn phòng đăng ký
đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản
gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở
dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán,
góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách
thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này.
Khác nhau
Thứ nhất, thừa kế
quyền sử dụng đất xảy ra người có quyền sử dụng đất mất đi để lại quyền sử dụng
đất cho những người khác theo di chúc hợp pháp hoặc theo quy định pháp luật.
Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất khi còn sống chuyển giao
quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được
tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.
Thứ hai, nhận thừa kế,
là nhận tài sản của người đã chết để lại, nhận tặng cho là nhận tài sản khi
người cho còn sống. Khi nhận tài sản thừa kế là bất động sản giữa những người
không phải là: vợ – chồng; cha, mẹ đẻ – con đẻ; cha, mẹ nuôi – con nuôi; cha,
mẹ chồng – con dâu; cha, mẹ vợ – con rể; ông, bà nội – cháu nội;ông, bà ngoại –
cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, thì phải chịu 10% trị giá phần tài sản
thừa kế. Người nhận phải làm thủ tục khai nhận thừa kế tại công chứng, nộp thuế
và xin cấp đổi giấy chủ quyền nhà.
Khi tặng cho nhà,
người có tài sản và người nhận tài sản phải làm hợp đồng tặng cho tại công
chứng, sau đó nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bằng 0,5% trị giá nhà,
xin cấp đổi giấy chủ quyền.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng
hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên
có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết
rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong
nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề
luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng
Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều
năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng
với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh
truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình
Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,
THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV
Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình
Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật
và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA
ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net. vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|