1. Vợ có được quyền bán đất khi chồng mất không?
Câu hỏi: Chồng tôi đứng tên trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và chúng tôi đã xây nhà trên mảnh đất đó. Nay chồng tôi
đã mất chúng tôi vẫn chưa có con, bố mẹ chồng tôi vẫn còn sống, vậy tôi muốn bán
ngôi nhà đó thì có cần phải sang tên quyền sử dụng cho tôi trước khi bán không?
Thủ tục sang tên như thế nào? Xin cảm ơn!
Luật sư trả lời: Căn cứ vào thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin đưa ra tư vấn
như sau:
Như
thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu chồng bạn là người đứng tên trong Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, chồng bạn đã mất, bạn muốn chuyển
nhượng ngôi nhà cho người khác và bạn không rõ mình có phải sang tên quyền sử
dụng đất trước khi thực hiện chuyển nhượng hay không?
Do
bạn không nêu rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chồng bạn đứng tên có
trước hay trong thời kỳ hôn nhân nên chúng tôi xin tư vấn trong hai trường hợp:
1.
Quyền sử dụng đất của chồng bạn được xác lập trước thời kỳ hôn nhân
Điều
này có nghĩa quyền sử dụng mảnh đất này thuộc sở hữu riêng của chồng bạn. Do
đó, khi chồng bạn qua đời mà không để lại di chúc thì mảnh đất và ngôi nhà này
sẽ được chia theo pháp luật, tức chia cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất,
bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của
người chết (theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).
2.
Quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân
Khoản
1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:
“1.
Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao
động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản
riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy
định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung
hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản
chung.
Quyền
sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng,
trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có
được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…”.
Như
vậy, trường hợp quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân (không
thuộc trường hợp tặng cho riêng hay thừa kế riêng hoặc có được thông qua giao
dịch bằng tài sản riêng) thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
bạn.
Khi
chồng bạn qua đời mà không để lại di chúc thì một nửa giá trị mảnh đất và căn
nhà này sẽ thuộc về bạn, còn một nửa còn lại sẽ thuộc về chồng bạn. Phần tài
sản thuộc quyền sở hữu của chồng bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, tức
chia cho bạn, bố và mẹ của chồng bạn.
Như
vậy, ở cả hai trường hợp trên, bạn đều phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế
của chồng bạn. Sau đó, bạn có thể thỏa thuận với bố và mẹ chồng bạn - những
người đồng thừa kế về việc bạn sẽ nhận toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà này đồng
thời bạn sẽ thanh toán giá trị tương ứng với phần tài sản mà bố, mẹ chồng bạn
được hưởng. Thỏa thuận về sự phân chia này phải được lập thành văn bản được
công chứng.
Sau
khi bạn thực hiện xong việc khai nhận di sản thừa kế thì bạn thực hiện việc
sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn được công nhận quyền sử
dụng đất đối với mảnh đất này và quyền sở hữu nhà thì bạn mới có thể thực hiện
việc chuyển nhượng căn nhà cho người khác.
Về
thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ gửi đến Văn phòng
đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ gồm:
-
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất;
-
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
-
Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước)
2. Chia tài sản chung sau khi chồng
mất thế nào?
Chia đôi tài sản thuộc sở hữu
chung vợ chồng
Luật Hôn nhân và Gia đình mới
nhất 2014 đã quy định cụ thể tại Điều 66 về cách giải quyết tài sản
của vợ chồng trong trường hợp một bên (vợ hoặc chồng) chết hoặc bị
Tòa án tuyên bố là đã chết. Cụ thể:
Thứ nhất, khi chồng chết hoặc
bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì vợ sẽ quản lý tài sản chung
của vợ chồng. Trong trường hợp chồng để lại di chúc và trong di chúc
có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế
thỏa thuận người khác thì người được cử sẽ quản lý phần di sản đó.
Thứ hai, khi người vợ hoặc
người có quyền thừa kế yêu cầu chia di sản thì tài sản chung của vợ
chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác về
việc chia tài sản từ trước khi chồng qua đời. Phần tài sản của người
chồng đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Thứ ba, trong trường hợp việc chia
di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của gia đình hoặc người vợ thì vợ có
quyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật Dân sự
2015.
Chia di sản thuộc sở hữu của
người chồng đã mất
Sau khi đã chia đôi tài sản
thuộc sở hữu chung của vợ chồng, phần di sản của người chồng sẽ
tiếp tục được chia theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
- Thời điểm mở thừa kế:
Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 quy
định thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa
án tuyên bố một người là đã chết, thì thời điểm mở thừa kế là ngày mà Tòa án
xác định người đó đã chết.
- Chia di sản thừa kế theo di chúc:
Nếu người chồng đã để lại di chúc
bằng văn bản hoặc di chúc miệng trước khi mất thì phần di sản của chồng sẽ được
chia cho những người có tên trong nội dung di chúc.
Tuy nhiên, dù di chúc của chồng
không để lại phần tài sản nào cho người vợ thì vợ vẫn được hưởng phần di sản
bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật (theo quy định tại Điểm a
Khoản 1 Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015).
- Chia di sản theo quy định của pháp
luật:
Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015,
trường hợp người chồng mất mà không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp thì
phần di sản của chồng sẽ được chia đều cho những người thuộc cùng một hàng thừa
kế, cụ thể:
+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: Vợ,
chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
+ Hàng thừa kế thứ hai gồm: Ông nội,
bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu
ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
+ Hàng thừa kế thứ ba gồm: Cụ nội,
cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của
người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ
ngoại.
Trong đó, những người ở hàng thừa kế
sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết,
không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di
sản.
Như vậy, việc phân chia tài sản
chung của vợ chồng khi người chồng qua đời phải tuân theo những quy định của
Luật Hôn nhân và Gia đình. Trường hợp người chồng có để lại di chúc hợp pháp
thì phải làm theo di chúc. Trường hợp không có di chúc thì yêu cầu phân chia di
sản của vợ chồng thực hiện theo nguyên tắc quy định tại Bộ luật Dân sự.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,
THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôi là hãng luật tổng
hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên
có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết
rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong
nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề
luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn
nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm
và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì
sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo
đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy
sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc
sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui
của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại
công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã
hội.
Luật sư Trần Minh Hùng
Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều
năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng
với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh
truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình
Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV,
THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV
Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình
Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp
luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên
cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho
nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với
trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật
cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho
nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin,
người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank,
Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ
Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái...
và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính,
doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích
cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư
chúng tôi.
Chúng tôi cùng tư vấn luật
và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA
ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A
Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du,
Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần
Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại:
028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần
Minh Hùng: 0972 238006
Email: luatsuthanhpho@gmail.com
http://www.luatsugiadinh.net.
vn
http://www.luatsuthanhpho.com
|