1. Quy định mới về vấn đề thừa kế có yếu tố nước ngoài

1.1. Quy định cũ về quyền thừa kế của Việt Kiều

Theo Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 và Điều 121 Luật Đất đai năm 2003, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc một trong các đối tượng nói trên đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ 3 tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.

Do vậy, nếu bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn có thể về Việt Nam làm thủ tục khai nhận thừa kế và đăng ký quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản mà bạn được hưởng thừa kế. Nếu bạn chưa có điều kiện về Việt Nam thì bạn có thể ủy quyền cho người khác thay mặt bạn thực hiện các công việc nói trên. Văn bản ủy quyền phải bao gồm các nội dung như: thông tin người ủy quyền, người nhận ủy quyền, căn cứ, nội dung, phạm vi, thời hạn ủy quyền và phải được chứng thực bởi cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam tại nước bạn đang cư trú.

Trường hợp bạn không thuộc một trong các đối tượng nói trên thì quyền lợi của bạn được pháp luật quy định như sau:

Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng nói trên nếu được nhận thừa kế nhà đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, nhưng được phép chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà và quyền sử dụng đất thừa kế, theo đó:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trình tự, thủ tục chuyển nhượng thực hiện theo quy định tại Điều 148 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại khoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 126 của Luật Nhà ở; trình tự, thủ tục tặng cho thực hiện theo quy định tại Điều 152 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để cập nhật vào sổ địa chính và theo dõi.

Trường hợp bạn chưa có điều kiện về Việt Nam thì bạn cũng có thể làm văn bản ủy quyền cho người thân ở Việt Nam để thay mặt bạn thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà và quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật. luat su ly hon, luật sư giỏi

1.2. Quy định mới về vấn đề thừa kế có yếu tố nước ngoài

khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

Như vậy, trường hợp của anh (người nhận thừa kế) sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng anh vẫn được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi anh chuyển nhượng hoặc tặng cho người khác theo quy định nêu trên.

2. Quy định mới về vấn đề thừa kế có yếu tố nước ngoài

Hỏi: Xin chào luật sư! Tôi tên Hòa, ngụ Quận 3, TPHCM. Bố tôi mới qua đời và có để lại di chúc phân chia tài sản cho mẹ và các anh em tôi. Do tôi hiện đang làm việc và định cư ở nước ngoài nên tôi muốn để lại phần di sản này cho mẹ tôi. Vậy xin luật sư cho biết thủ tục tặng cho di sản thừa kế gồm những gì? Rất mong nhận đâu câu trả lời trong thời gian sớm nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Quy định việc tặng, cho di sản thừa kế

Tặng, cho di sản thừa kế bao gồm tặng cho động sản và bất động sản. Tùy vào từng trường hợp của mỗi gia đình cũng như khối di sản do người chết để lại nhiều hay ít. Mà sẽ quyết định thủ tục tặng, cho di sản nhanh hay chậm, đơn giản hay phức tạp.

Đầu tiên để tiến hành tặng, cho di sản thừa kế, bạn phải tiến hành các thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Vì sau khi kê khai nhận di sản, số tài sản mà bố bạn chết đi để lại sẽ hợp pháp. Như vậy bạn có quyền bảo vệ, lưu giữ, mua bán hoặc tặng cho. Vì khi đó là tài sản của mình, thì bạn muốn cho ai cũng được, cho bao nhiêu cũng được.

Để tránh những mâu thuẫn, tranh chấp di sản thừa kế trong gia đình. Anh Hùng nên tiến hành họp mặt những người thừa kế thuộc hàng thừa kế. Các hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Sau đó tạo lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Căn cứ Điều 57 Luật công chứng năm 2014:

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người. Thì họ có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ. Hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu. Thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản. Nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật. Thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng. Công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Phải làm điều này trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

3. Bố mẹ cho con đất thì có cần viết giấy công chứng không?

Thưa luật sư, gia đình tôi có 3 anh em, trong khi đó 2 anh trai của tôi đã cắt khẩu và đi làm xa, sổ đỏ do mẹ tôi một mình đứng tên và muốn trao tặng cho con gái út là tôi, nhưng đi làm thủ tục thì có cần chữ kí của các anh của tôi không?

Cảm ơn và mong nhận được sự hướng dẫn của luật sư!

Luật sư tư vấn:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hiện tại sổ đỏ do 1 mình mẹ bạn đứng tên, như vậy mảnh đất này không thuộc quyền sở hữu chung, do đó, nếu mẹ bạn muốn tặng cho mảnh đất này cho bạn thì sẽ không cần phải lấy chữ ký của các anh trai của bạn.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Căn cứ theo quy định trên thì việc bố/ mẹ tặng cho đất cho con thì vẫn phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

4. Mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bạn

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG

TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tại địa chỉ: Số ………………………………………..........…………..

Hôm nay, ngày ...... tháng ........ năm …….. tại …………, chúng tôi gồm có:

BÊN TẶNG CHO: (Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên A)

Ông/Bà: ......................, sinh năm ............., CMND số ............. do Công an............... cấp ngày .................

Hộ khẩu thường trú:………………................................………..…..

BÊN NHẬN TẶNG CHO: (Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên B)

Ông/Bà ......................, sinh năm ............., CMND số ............. do Công an............... cấp ngày ................. và vợ là bà .................... ....., sinh năm ............, CMND số ...... do Công an Hà Nội cấp ngày .................................

Hộ khẩu thường trú tại số ……………………...............................…

Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:

Điều 1. Quyền sử dụng đất tặng cho:

1.1. Quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Số .................. thuộc quyên sử dụng hợp pháp của Bên A theo "Giấy chứng nhận …………………" số ............., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: .......... do UBND ..... cấp ngày ..............

1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý tặng cho và Bên B đồng ý nhận tặng cho toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận nói trên với các đặc điểm sau:

- Thửa đất số: ..............................................................................

- Tờ bản đồ số:............................................................................

- Địa chỉ thửa đất: ........................................................................

- Diện tích: .......................... m2 (.......................................... mét vuông)

- Hình thức sử dụng:

+ Sử dụng riêng: ............................ m2 (..........................mét vuông)

+ Sử dụng chung: ...........................m2 (..........................mét vuông)

- Mục đích sử dụng:..........................................

- Thời hạn sử dụng:...........................................

- Nguồn gốc sử dụng:.......................................

Điều 2. Giao nhận quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

2.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B.

Việc giao nhận đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất do hai bên lập thành biên bản giao nhận giấy tờ quyền sử dụng đất.

2.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.

Điều 3. Thuế, phí, lệ phí và nghĩa vụ bỏ tiền nộp thuế, phí, lệ phí

3.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.

3.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.

Điều 4. Tranh chấp và Giải quyết tranh chấp

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.

Điều 5. Cam kết chung của các Bên:

5.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Thửa đất thuộc trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;

c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:

- Quyền sử dụng đất nói trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;

- Quyền sử dụng đất không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất.

- Việc tặng cho quyền sử dụng đất này không nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản nào khác.

d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

5.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;

c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;

d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này;

5.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:

Đặc điểm về quyền sử dụng đất tặng cho nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế.

Điều 6. Điều khoản chung:

6.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên và chỉ được thực hiện khi Bên nhận tặng cho chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.

6.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này;

6.3. Hai Bên tự đọc lại, nghe đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

BÊN TẶNG CHO BÊN NHẬN TẶNG CHO

(Bên A) (Bên B)

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com