1. Di sản bị thế chấp thì có được lập di chúc không?

Kính gửi Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, em mong được giải đáp câu hỏi như sau: Bà em năm nay đã già, muốn để lại di chúc cho một người cháu trong nhà. Tuy nhiên hiện nay giấy chứng nhận QSDĐ của bà em đã thế chấp vay vốn trong ngân hàng. Như vậy có lập di chúc được không?

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 8, Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 5, Điều 321; khoản 4.

Pháp luật không cấm bên thế chấp lập di chúc chỉ định người hưởng di sản là tài sản thế chấp, việc bên thế chấp lập di chúc không làm ảnh hưởng đến quyền của bên nhận thế chấp, bởi vì:

Nếu di sản đang là tài sản thế chấp vào thời điểm mở thừa kế, theo quy định tại khoản 1, Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác". Theo đó, người nhận thừa kế phải kế thừa nghĩa vụ của người để lại di sản, hoàn thành nghĩa vụ thế chấp.

Nếu tài sản thế chấp đã bị xử lý, tại khoản 3, Điều 643 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: ‘Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.‘’.

Nếu bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ thế chấp trước thời điểm mở thừa kế, bên thế chấp được nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất, khôi phục đầy đủ các quyền đối với tài sản của mình.

Như vậy, bà của bạn vẫn có thể được lập di chúc cho bạn thừa kế mảnh đất đó, tuy nhiên có sự xác nhận của ngân hàng đang nhận thế chấp nhà.

Về thủ tục lập thừa kế, cơ quan công chứng trước khi chứng thực nội dung di chúc ngoài việc đánh giá tính tự nguyện, tình trạng minh mẫn của người lập di chúc sẽ tiến hành kiểm tra đối chiếu bản gốc các giấy tờ về nhân thân và các giấy tờ tài sản (đối với các tài sản mà Pháp luật quy định phải đăng ký). Trong trường hợp này, chủ sở hữu tài sản thế chấp có thể làm đơn yêu cầu tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại đang quản lý giấy tờ gốc cử người mang theo giấy tờ gốc về quyền tài sản thừa kế để Cơ quan công chứng kiểm tra đối chiếu. Sau khi kiểm tra đối chiếu nếu nội dung di chúc hợp pháp, kiểm tra xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ nhân thân, giấy tờ tài sản Cơ quan công chứng sẽ tiến hành thủ tục làm chứng di chúc theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng sẽ tiếp tục những giấy tờ gốc về quyền tài sản của người để lại di chúc.

Tuy nhiên, nếu cháu bà muốn hưởng trọn vẹn phần di sản thừa kế thì cháu bà nên thuyết phục bà rút tài sản đang thế chấp tại ngân hàng và thay bằng một tài sản đề phòng trường hợp xử lý tài sản thế chấp của ngân hàng nếu bà không thể thanh toán khoản nợ tại ngân hàng.

2. Thừa kế quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Xin kính chào Luật sư,

Nhà tôi có 2 anh em. Trước tết vừa rồi, chúng tôi đi ăn liên hoan tại nhà một người họ hàng, trên đường về thì bị tai nạn giao thông. Anh tôi trước lúc chết để lại di chúc bằng miệng rằng sẽ để lại cho tôi thừa kế mảnh đất của anh ấy, có 3 người cùng đi làm chứng. Đến nay, việc ma chay cho anh tôi đã xong, tôi đến Văn phòng đất đai xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được biết mảnh đất đó anh tôi đang thế chấp tại Ngân hàng để vay vốn. Do đó chưa thể làm thủ tục thừa kế tài sản. Vậy nên mong Luật sư tư vấn giúp, làm thế nào để tôi được thừa kế và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Tôi xin cảm ơn.

Luật sư trả lời: (Câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình

Với trường hợp của bạn, trước hết cần làm rõ, di chúc bằng miệng của anh bạn có hợp pháp hay không, sau đó mới xem xét đến việc cần thực hiện những thủ tục nào để bạn được nhận di sản thừa kế. Dưới đây, Văn Phòng Luật Sư Gia Đình đưa ra quan điểm tư vấn để bạn có thêm thông tin tham khảo:

Thứ nhất, về hiệu lực của di chúc miệng

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết, được lưu lại dưới hình thức văn bản hoặc hình thức lời nói – di chúc miệng. Pháp luật dân sự hiện nay quy định về di chúc miệng tại khoản 1 điều 629 Bộ luật dân sự 2015: “1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.” Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.

Điều kiện có hiệu lực của di chúc miệng cũng như điều kiện có hiệu lực chung của di chúc:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Ngoài ra, khoản 5 điều 630 Bộ luật dân sự 2015 quy định thêm điều kiện có hiệu lực khác của di chúc miệng: “5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên cùng với những thông tin mà bạn cung cấp thì có thể nhận định di chúc miệng được coi là hợp pháp và có hiệu lực. Do bạn không nói rõ về việc những người làm chứng có ghi chép lại di chúc của anh bạn, nên luật sư giả định có thể xảy ra các trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Những người làm chứng không ghi chép lại di chúc, không đi công chứng, chứng thực tại phòng công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tài sản mà anh bạn để lại được chia theo pháp luật, nghĩa là xác định ai có quyền hưởng di sản theo hàng thừa kế mà pháp luật quy định.

• Trường hợp 2: Di chúc miệng của anh bạn được người làm chứng ghi chép lại và công chứng, chứng thực, phần di sản anh để lại được định đoạt theo di chúc cho những người được chỉ định, và người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc – nếu có.

Thứ hai, thừa kế đối với quyền sử dụng đất đang là đối tượng của hợp đồng thế chấp

Khi cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất đứng tên mình tại ngân hàng chết không nhất định làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Bởi theo điều 422 Bộ luật dân sự 2015, thì hợp đồng chỉ chấm dứt trong trường hợp cá nhân giao kết hợp đồng chết mà hợp đồng phải do chính cá nhân đó thực hiện. Mặt khác, theo điều 615 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. “

Căn cứ vào những quy định trên, thì người hưởng di sản theo di chúc có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại. Ngoài ra những người thừa kế thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính để được thanh lý hơp đồng, giải chấp và yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Sau khi thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho anh trai anh, anh có thể làm thủ tục giải chấp.

Thứ ba: Về thủ tục giải chấp sổ đỏ:

+/ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu:

+/ Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của Ngân hàng (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của Ngân hàng (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;

+/ Bản chính GCNQSDĐ đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

+/ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Thứ tư:Về trình tự, thủ tục và thời hạn giải quyết giải chấp:

Bước 1: Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như tư vấn đến Văn phòng Đăng ký đất đai để nộp.

Bước 2: VPĐK đất đai sẽ kiểm tra, tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận 1 cửa, đưa lại bạn giấy hẹn trả kết quả.

Bước 3: Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và ghi vào sổ địa chính, Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường và xác nhận trên phiếu yêu cầu xóa đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ (Điều 8 Thông tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT). Thực tế thời gian có thể kéo dài, nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Lệ phí; Do UBND tỉnh thành phố quy định. Thông thường từ 100.000 đến 300.000 nghìn đồng.

Sau khi đã tiến hành thủ tục giải chấp sổ đỏ, bạn có thể sang bước thứ năm.

Thứ năm: Về trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

• Văn bản về việc thừa kế quyền sử dụng đất;

• Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ. Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở tài nguyên và môi trường nơi có đất được thừa kế.

Bước 3: Trả kết quả.

Trường hợp 1: hồ sơ của bạn đầy đủ và đạt yêu cầu sẽ có thông các nghĩa vụ tài chính mà bạn phải thực hiện (nếu có), sau khi thực hiện xong sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Hồ sơ của bạn chưa đạt yêu cầu sẽ có thông báo bằng văn bản về việc cung cấp thêm/cung cấp lại hồ sơ theo quy định của pháp luật.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com