1. Quyền thừa kế đất đai mang tên Hộ gia đình sử dụng đất

Nội dung câu hỏi: Xin chào luật sư! tư vấn giúp em. Mẹ chồng tôi chết năm 2012 và có để lại một mảnh đất khoảng 4000 m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mẹ chồng tôi là đại diện hộ gia đình đứng tên giấy đất. Hiện tại còn lại 4 người anh chồng còn sống, chồng tôi thì đã chết năm 2010, vợ chồng tôi có 2 đứa con. Nay các anh chồng tôi không muốn chia tài sản cho tôi mà muốn đuổi tôi ra khỏi mảnh đất này và cho rằng tôi là con dâu thì không có quyền được hưởng phần tài sản này. Xin hỏi tôi có quyền thừa kế trong phần đất này hay không? Nếu tôi không được hưởng thỉ các con tôi có được hưởng hay không? Nếu chia thừa kế thì chia như thế nào là đúng?

Luật sư Gia Đình trả lời:

 Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp mảnh đất 4000m2 được cấp cho hộ gia đình mẹ chồng bạn, do mẹ bạn đứng tên chủ hộ. Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về Hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai đất cấp cho hộ gia đình thì tất cả các thành viên có quan hệ huyết thống, có tên trong sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận sẽ cùng là chủ sở hữu với mảnh đất này. Bạn cần xem xét xem thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng bạn có tên trong Sổ hộ khẩu cùng với mẹ chồng bạn hay không. Nếu chồng bạn có tên trong sổ hộ khẩu thì chồng bạn cùng là chủ sở hữu với các thành viên khác. Khi chồng bạn mất phần đất này sẽ là di sản thừa kế của chồng bạn do đó nếu những người chú còn lại không cho bạn và các con hưởng di sản là trái quy định của pháp luật.

Do đất được cấp cho hộ gia đình do đó mẹ bạn không phải là chủ sở hữu riêng của mảnh đất, khi mẹ chồng bạn mất một phần đất thuộc sở hữu của mẹ bạn trong tổng diện tích 4000m2 sẽ trở thành di sản thừa kế. Do mẹ bạn mất không để lại di chúc nên tài sản này sẽ được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Điều 650 Bộ Luật dân sự 2015 quy định những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Điều 651 Bô Luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Điều 652 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thừa kế thế vị như sau:

“Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Theo các quy định này thì bạn là con dâu nên không thuộc hàng thừa kế tài sản của mẹ chồng bạn. Do chồng bạn mất trước khi mẹ bạn mất nên trường hợp này các con của vợ chồng bạn sẽ thế vị hưởng phần di sản thừa kế của chồng bạn. Các con bạn sẽ được hưởng phần di sản tương tự như những người thừa kế khác. Do đó, các chú không cho các con bạn hưởng di sản là không phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Điều kiện để thừa kế quyền sử dụng đất

1. Điều kiện chung

1.1 Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 LĐĐ 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với NSDĐ. Thông qua GCNQSDĐ, nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất. Nhằm có đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của NSDĐ. Dù nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức nào thì căn cứ rõ ràng nhất để xác định chủ thể có QSDĐ hợp pháp là chủ thể sử dụng phải đứng tên trên GCNQSDĐ. Mặt khác, giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi, giới hạn sự tác động đến đất đai của NSDĐ thông qua các nội dung: mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, diện tích sử dụng,… được ghi nhận trên giấy.

GCNQSDĐ là điều kiện hình thức vô cùng quan trọng, tuy nhiên, điều kiện này không mang tính tuyệt đối với thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất di sản có giá trị tài sản là quyền sử dụng đất chứ không phải GCNQSDĐ. Do đó, nếu có chứng cứ chứng minh người quá cố là người cóquyền sử dụng đất hợp lệ thì quyền sử dụng đất đó vẫn được xác định là di sản thừa kế. Vì vậy, pháp luật cho phép NSDĐ chưa có GCNQSDĐ vẫn có quyền để thừa kế trong trường hợp họ có các giấy tờ thay thế như giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; GCNQSDĐ tạm thời hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính,… theo quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 5 Điều 50 LĐĐ 2003. Đến LĐĐ 2013 quy định này đã có sự thay đổi, theo đó, NSDĐ được thực hiện quyền thừa kế khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất[1]. Như vậy, LĐĐ 2013 không chỉ căn cứ vào các loại giấy tờ thay thế giấy chứng nhận như LĐĐ 2003, mà đã nới rộng điều kiện này bằng cách quy định “đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Nói là nới rộng vì LĐĐ 2013 đã bổ sung thêm nhiều loại giấy tờ mà nếu có nó NSDĐ sẽ được cấp GCNQSDĐ như: sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980; dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư; Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở[2];… Thậm chí, Điều 101 LĐĐ 2013, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013quy định hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà“đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh” hoặc “đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch” thì vẫn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận, vì vậy, những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất.

So với các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác thì có thể xem đây là một sự “ưu tiên” dành cho thừa kế quyền sử dụng đất. Bởi hiện nay, NSDĐ phải có GCNQSDĐ mới được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất[3]. Nguyên nhân của sự khác biệt này xuất phát từ bản chất của thừa kế quyền sử dụng đất, đây là hành vi pháp lý đơn phương, không mang tính chất trao đổi, chỉ phát sinh khi NSDĐ chết mà sự sống chết của con người không thể lường trước được, cho nên không thể yêu cầu họ phải có GCNQSDĐ rồi mới được chết, cũng như không thể phủ nhận hoàn toàn công sức tạo lập tài sản của họ khi còn sống chỉ với lý do không có Giấy chứng nhận.

Mặc dù, có quy định thông thoáng để bảo vệ quyền lợi của những NSDĐ chưa có giấy chứng nhận, nhưng trên thực tế việc để thừa kế loại đất này phải trải qua các thủ tục hành chính tương đối phức tạp, phụ thuộc nhiều vào ý chí của các cán bộ làm việc trong các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, đẩy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ là nhiệm vụ hàng đầu. Thông qua chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ, Công văn số 3987/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 28 tháng 10 năm 2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, công văn số 2419/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 13 tháng 7 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhiệm vụ này đã được thực hiện khá thành công. Theo báo cáo của các địa phương, tính đến đầu năm 2014 cả nước đã cấp được 40,1 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 92,2% diện tích các loại đất cần cấp, trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,2 triệu giấy với tổng diện tích 21,7 triệu ha, đạt 92,1% diện tích cần cấp và đạt 94,0% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp[4]. Như vậy, trong thời gian tới những khó khăn liên quan đến việc chưa có GCNQSDĐ sẽ được giải quyết.

1.2 Đất không có tranh chấp

Đất không có tranh chấp là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó. Khi thực hiện quyền thừa kế, người nhận thừa kế sẽ chứng minh đất không bị tranh chấp thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, về phía cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan. Ngoài ra, khi tiến hành phân chia, khai nhận di sản thừa kế thì bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế phải niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã nhằm xác định quyền sử dụng đất để thừa kế có tranh chấp hay không. Khi phát hiện tình trạng đất có tranh chấp cơ quan có thẩm quyền sẽ ngừng ngay việc tiến hành các thủ tục cho nhận thừa kế quyền sử dụng đất và chỉ tiếp tục khi tranh chấp đã được giải quyết xong.

Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Đồng thời, di sản thừa kế phải là tài sản của người chết, do đó, khi chưa xác định được ai là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất thì không thể xem quyền sử dụng đất đang có tranh chấp là di sản thừa kế. Quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc rối, hệ lụy phát sinh sau này.

1.3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Đây là quy định mới được ghi nhận trong LĐĐ 2003. Kê biên là một hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. Lúc này, NSDĐ không thể tự mình thực hiện quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ của NSDĐ đối với người được thi hành án. Khi một người chết đi thì nghĩa vụ tài sản của họ để lại vẫn phải được thực hiện bằng chính tài sản do họ tạo lập khi còn sống. Như vậy, quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án.

Nếu đặt giải thiết quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn có thể để thừa kế thì theo quy định tại Điều 637 BLDS 2005 người nhận thừa kế vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án, nếu người nhận thừa kế tự nguyện thực hiện bằng tài sản của mình thì vấn đề sẽ được giải quyết nhanh chóng, quyền sử dụng đất bị kê biên được giải tỏa. Người nhận thừa kế tiến hành các thủ tục đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất bình thường. Nhưng nếu không thì mọi việc sẽ trở nên rắc rối khi thời gian tiến hành thủ tục nhận di sản khá lâu mà thời gian thi hành án thì hạn chế. Hơn nữa, thủ tục sẽ trở nên lòng vòng khi cuối cùng vẫn bán đấu giá quyền sử dụng đất bị kê biên nhưng dưới tên chủ thể được nhận thừa kế. Và trong trường hợp này, việc cho phép thừa kế quyền sử dụng đất cũng không có ý nghĩa, không đạt được bất cứ mục đích gì.

Quy định này được xây dựng nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho chủ thể mà người chết có nghĩa vụ về tài sản, tránh tình trạng cố ý tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của NSDĐ. Có như vậy bản án, quyết định của Nhà nước mới có ý nghĩa, đảm bảo giá trị thi hành trên thực tế, hoạt động Tư pháp mới đạt được hiệu quả.

1.4 Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng

Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu nên khi thực hiện quyền đại diện sở hữu của mình Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng ổn định, lâu dài hoặc trong một thời hạn nhất định chứ không trao vĩnh viễn. Có thể thấy, đây là điều kiện đặt ra đối với loại đất có quy định thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được hiểu là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất. Tùy theo từng loại đất khác nhau, từng mục đích sử dụng, từng loại chủ thể sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất là khác nhau. Trong thời hạn này, NSDĐ chính là chủ thể chiếm hữu và có tác động trực tiếp lên đất đai. Pháp luật đất đai đã quy định cho họ khá nhiều quyền trong thời gian sử dụng đất, trong đó có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Căn cứ vào GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ có liên quan cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định thời hạn sử dụng đất để cho phép thừa kế quyền sử dụng đất.

Quy định thời hạn sử dụng đất là cách thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước. Khi hết thời hạn sử dụng mà NSDĐ không được gia hạn thì quyền sử dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của NSDĐ chấm dứt. Và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể thực hiện được quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời hạn sử dụng thì mới có thể để thừa kế.

Vì quyền sử dụng đất thừa kế phải còn thời hạn sử dụng nên thời hạn còn lại đó cũng chính là thời hạn được sử dụng đất của người nhận thừa kế. Thời hạn sử dụng đất là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai, có tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Nên việc biết rõ thời hạn sử dụng đất được nhận thừa kế sẽ giúp cho người thừa kế xem xét, cân nhắc, đưa ra kế hoạch đầu tư đúng đắn, phù hợp trên mảnh đất đó.

2. Điều kiện riêng

2.1 Điều kiện về chủ thể

Chủ thể để thừa kế quyền sử dụng đất phải là thực thể có sự sống chết về mặt sinh học và có quyền sử dụng đất một cách hợp lệ, hợp pháp. Quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất chỉ phát sinh khi người để thừa kế chết, nghĩa là, chủ thể có quyền phải là những thực thể có sự sống chết. Vì vậy, trong quan hệ này chủ thể có quyền được pháp luật quy định chỉ có thể là cá nhân, hoặc thành viên hộ gia đình, không có chủ thể là pháp nhân như các giao dịch khác. Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng có quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Quan hệ sở hữu và quan hệ thừa kế luôn có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Theo quy định tại Điều 634 BLDS 2005 “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”. Tức là để được định đoạt phần tài sản của của mình sau khi chết thì người để thừa kế phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản đó. Nếu một người chết để lại tài sản không phải với tư cách chủ sở hữu mà với tư cách người quản lý tài sản thì tài sản này không phải là di sản của người đã chết. Tương tự, quyền sử dụng đất muốn được để thừa kế thì NSDĐ phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Để xác định vấn đề này cần dựa vào GCNQSDĐ và các giấy tờ quyền sử dụng đất có liên quan.

Việc xác định quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân, thành viên hộ gia đình để chia thừa kế vẫn còn gặp khó khăn trên thực tế, nhất là những trường hợp quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình hay NSDĐ trước khi chết đã tặng cho hay phân chia tài sản miệng cho các con. Theo quy định tại Điều 108 của BLDS 2005, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định rõ ràng việc xác định thế nào là hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ và việc xác định các thành viên hộ gia đình như thế nào, căn cứ vào đâu? Thực tế thì các tổ chức công chứng và các cơ quan có thẩm quyền đăng ký nhà đất đều xác định hộ gia đình sử dụng đất căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp GCNQSDĐ. Do không có sự quy định rõ ràng, chi tiết nên khi gặp vụ án cần xác định phần di sản quyền sử dụng đất trong phần đất được cấp cho hộ gia đình các thẩm phán đã khá lúng túng dẫn đến giải quyết vụ án không hợp lý.

Nhận thấy sự bất cập này, LĐĐ 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”[6] Qua đó, căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, sống chung và có quyền sử dụng đất chung. Các giấy tờ thể hiện các mối quan hệ này là giấy đăng ký kết hôn, giấy đăng ký khai sinh hoặc các giấy tờ về nhận nuôi con nuôi. Sổ hộ khẩu chỉ nên là một loại giấy tờ để tham khảo trong trường hợp thiếu những giấy tờ nêu trên, bởi một số trường hợp, sổ hộ khẩu còn có những người không có quan hệ gia đình với chủ hộ. Bên cạnh đó, còn phải căn cứ vào thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình, dựa vào giấy xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cấp đất về thành viên của hộ gia đình tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình. Trên thực tế, không nhiều chủ thể cung cấp được đầy đủ các giấy tờ này nên rất khó khăn khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, theo tác giả trên GCNQSDĐ của hộ gia đình nên ghi nhận đầy đủ họ, tên chủ hộ và họ, tên các thành viên của hộ gia đình đó. Như vậy, sẽ dễ dàng xác định được đầy đủ thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình nhận thừa kế và giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Khi một người đã tặng cho quyền sử dụng đất của mình thì quyền sử dụng đất này không còn thuộc về người đó nữa nên khi người đó chết quyền sử dụng đất không là di sản. Trên thực tế, việc xác định khi nào một người đã tặng cho quyền sử dụng đất của mình cho người khác khá khó khăn. Theo khoản 1 Điều 467 và khoản 1, khoản 2 Điều 689 BLDS 2005 thì tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trong quan hệ gia đình quy định này khó khả thi, cha mẹ đã già thường rất ngại phải thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp, con cái khi được tặng cho quyền sử dụng đất cũng không thể yêu cầu cha mẹ phải làm đúng theo các thủ tục luật định. Do đó, khi xét xử, Tòa án khá linh động trong việc xác định sự tồn tại của quan hệ này. Ví dụ, theo quyết định giám đốc thẩm số 872/2011/DS-GĐT ngày 22/11/2011 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao: “ông Mìa, ông Mững và ông Hửng đều khai diện tích đất mà các ông đang sử dụng và đã được cấp GCNQSDĐ tuy có nguồn gốc của cha mẹ, nhưng từ khi cụ Hưởn còn sống, cha mẹ đã cho các ông sử dụng cất nhà ở ổn định. Tại Tòa án, cụ Vìa là mẹ các đương sự vẫn khẳng định ý chí của vợ chồng cụ trong việc đã phân chia và định đoạt cho các bị đơn sử dụng đất ổn định trong suốt thời gian dài. Do vậy, cụ Vìa không đồng ý với yêu cầu chia thừa kế của các nguyên đơn. Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất phần tài sản của cụ Hưởn là có căn cứ”.

2.2 Điều kiện về hình thức sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 113 LĐĐ 2003 quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc không phải là đất thuê có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật. Đối với đất thuê về nguyên tắc không đặt ra vấn đề để thừa kế, tuy nhiên để giải quyết những trường hợp hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm nên những chủ thể này cũng có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ 2003. Quy định này chỉ là giải pháp tình thế để giải quyết những trường hợp còn tồn tại do sự khác nhau giữa pháp luật đất đai năm 1993 và 2003. LĐĐ 1993 cho phép cá nhân, hộ gia đình được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng đến LĐĐ 2003 cá nhân, hộ gia đình chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. BLDS 2005 cũng có quy định khái quát tại Điều 734 BLDS 2005 cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, LĐĐ 2013 có hiệu lực vào ngày 01/7/2014 lại tái quy định cá nhân, hộ gia đình được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê[8]. Từ đó, quy định ngoại lệ trên sẽ không còn tồn tại và chỉ quyền sử dụng đất được sử dụng dưới hình thức thuê trả tiền hằng năm của hộ gia đình, cá nhânlà không được phép để thừa kế. Như vậy, sắp tới hình thức nhận quyền sử dụng đất được phép để thừa kế sẽ tăng lên, dẫn đến số lượng chủ thể có cơ hội để và nhận thừa kế cũng nhiều hơn.

NSDĐ dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chỉ có quyền sử dụng đất trong thời gian ngắn và muốn đảm bảo quyền sử dụng đất được liên tục thì họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính mỗi năm. Nhận thấy tính chất tạm thời, không ổn định của hình thức này nên pháp luật không cho phép NSDĐ được để thừa kế. Tuy nhiên, để tạo cho NSDĐ trả tiền thuê đất hằng năm tâm lý thoải mái yên tâm lao động sản xuất, cũng như đảm bảo quyền lợi tương xứng với số tiền họ đã bỏ ra, pháp luật quy định cho phép cá nhân, thành viên hộ gia đình được để thừakế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê và người nhận thừa kế được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. Chủ thể nhận thừa kế tài sản gắn liền với đất thuê cũng có đầy đủ các quyền lợi, nghĩa vụ không khác gì so với chủ thể để lại di sản. Có thể thấy, về bản chất quy định này không tạo ra nhiều sự khác biệt về hệ quả so với cho phép để thừa kế quyền sử dụng đất trả tiền thuê đất hằng năm, cho thấy quy định của pháp luật về vấn để này khá hợp lý.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

 Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com