1. Căn cứ pháp lý:

Bộ luật Dân sự năm 2015

Bộ luật Đất đai năm 2013

2. Nội dung tư vấn:

Ngõ đi chung là phần diện tích đất chung được nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng để đi ra đường công cộng. Theo quy định của pháp luật tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, quy đình này chỉ đặt ra đối với hộ gia đình, cá nhân sở hữu bất động sản bị vây bọc, buộc phải yêu cầu được sử dụng một phần bất động sản liền kề để đảm bảo sinh hoạt cũng như cuộc sống của họ; trường hợp bất động sản của hộ gia đình, cá nhân không bị vây bọc bởi các bất động sản của nhà khác, có lối đi ra đường công cộng không được sử dụng một phần bất động sản liền kề để làm lối đi. Trừ trường hợp giữa các bên có sự thỏa thuận khác.

Đối với trường hợp của anh, anh X mặc dù đã có một phần bề mặt diện tích đất giáp với đường công cộng, có thể trực tiếp trổ cửa để đi ra đường lớn nhưng vấn trổ cửa ra vào sang ngõ nhà anh là vi phạm quy định của pháp luật. Tuy nhiên, do thông tin anh cung cấp chưa đầy đủ, nên chúng tôi xin được tư vấn đến anh biện pháp xử lý như sau:

Trường hợp 1: Lối đi riêng thuộc quyền sử dụng của anh.

Nếu trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh (nếu có) có ghi nhận quyền sử dụng đất của anh đối với diện tích đất bao gồm cả lối đi chung hoặc anh có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như giấy tờ về việc chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế, hoặc giấy tờ xin được xây ngõ trên mảnh đất đó).

Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

“7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác gi phạm pháp luật về đất đai”.

Theo đó, anh có quyền yêu cầu hộ gia đình, cá nhân nói trên không được phép trổ cửa ra vào sử dụng lối đi thuộc phần diện tích đất của anh, và phải bít cửa ra vào đã mở để đi sang ngõ, việc sử dụng lối đi chung thuộc quyền sử dụng đất của anh phải đền bù một cách hợp lý cho anh theo quy định của pháp luật. Nếu hộ gia đình, cá nhân vi phạm không đồng ý, và vẫn cố tình sử dụng lối đi khi chưa được sự đồng ý của anh, anh có quyền tố cáo hành vi của anh X đến chính quyền địa phương để được giải quyết.

Trường hợp 2: Lối đi riêng nói trên không thuộc quyền sử dụng của anh.

Trường hợp phần diện tích đất làm lối đi riêng không được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất của anh, hoặc anh không có giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất với lối đi chung. Thay vào đó, lối đi chung là do anh tự mình xây dựng nhằm phục vụ nhu cầu đi lại, sinh hoạt của bản thân.

Trong trường hợp này, lối đi chung nói trên do anh tự ý xây dựng, do đó, phần diện tích này vẫn thuộc quản lý của UBND cấp xã, thuộc sở hữu của toàn bộ cộng đồng dân cư, việc anh X trổ cửa ra vào để sử dụng lối đi chung không phải hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, anh không đủ cơ sở để khởi kiện hoặc yêu cầu anh X không được sử dụng lối đi chung.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)