Và có cho số điện thoại của tôi cho ông bác để liên hệ với tôi có nội dung như sau: Ông ấy hỏi thục tục mua bán đã thực hiện đến đâu rồi và thông báo mình mới là chủ của lô đất đó nếu cứ mua thì tôi sẽ không thể xây và ở được trên lô đất này. Vậy tôi muốn hỏi nếu vẫn tiến hành thủ tục mua bán và sang tên tôi thì có sao không và cần những thủ tục gì để hoàn tất mà không bị làm phiền. Nếu như hủy cam kết mua bán vì lý do trên thì tôi có bị mất tiền đặt cọc không hay là tôi vẫn được đền bù theo cam kết. Trường hợp như vậy thì bên bán có sai phạm không hay cần phải giải quyết ra sao? Vây tôi rất mong được tư vấn sớm tránh thêm những sai lầm tiếp theo (giữa tháng 9/2016 thỏa thuận công chứng mua bán) tôi sẽ cần làm những gì. Xin trân trọng cám ơn.!

 Trả lời tư vấn

Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới vpls GIA ĐÌNH. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, đất đang có tranh chấp có thể sang tên không?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đang mua mảnh đất của hai vợ chồng nhưng sau đó lại nói có một phần của người bác, còn người bác lại nói mảnh đất đấy là của mình. Như vậy, có thể thấy rằng mảnh đất mà bạn muốn mua đang có tranh chấp mà theo quy định tại Điểm b khoản 1 Điều 188 trên về điều kiện để có thể chuyển nhượng đất là đất không có tranh chấp nên bạn không thể tiếp tục thực hiện thủ tục mua bán và sang tên mảnh đất này sang tên bạn được. Tuy nhiên, bạn cần xác minh về tính xác thực của thông tin bên bán đưa ra xem thực tế có tranh chấp hay do bên bán không muốn chuyển nhượng nữa nên đưa ra thông tin như vậy để bạn thay đổi ý định mua.

Thứ hai, hủy cam kết thì bạn có mất tiền đặt cọc không?

Mảnh đất này không thể tiếp tục thực hiện mua bán do đang có tranh chấp nên bạn có thể thỏa thuận với bên ký hợp đồng để hủy bỏ hợp đồng mua bán và trả lại số tiền mà bạn đã đặt cọc. Trong trường hợp bên bán không đồng ý, bạn có thể yêu cầu người bác của người bán cung cấp thông tin để khẳng định mảnh đất này là của người bác đó chứ không phải của người đang thực hiện mua bán với bạn. Nếu có đủ căn cứ chứng minh thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này là hợp đồng vô hiệu do lừa dối và khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận và bạn sẽ lấy lại được số tiền đặt cọc của mình. Hoặc bạn có thể tự thu thập chứng cứ chứng minh mảnh đất này đang có tranh chấp nhưng lúc ký hợp đồng đặt cọc bạn đã không được thông báo về tình trạng của đất và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đã ký để lấy lại tiền đặt cọc.

Thứ ba, bạn  có được bồi thường theo cam kết không?

Do bạn không nói rõ bạn và bên bán đã cam kết những gì nên tôi không thể khẳng định bạn có được bồi thường theo cam kết hay không, nếu cam kết mà bạn và bên bán đã thiết lập có nói đến bồi thường thì sẽ tuân theo đúng cam kết trong hợp đồng. Nhưng thường thì điều khoản về bồi thường chỉ áp dụng khi một trong hai bên không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ những nội dung đã cam kết mới có nghĩa vụ bồi thường. Nên bạn phải căn cứ vào nội dung hợp đồng mà bạn và bên bán đã ký để xác định có nghĩa vụ bồi thường trong trường hợp này hay không. Nghĩa vụ bồi thường chỉ phát sinh khi bên vi phạm có lỗi, nếu người bán không có quyền chuyển nhượng mà lừa dối để bán đất thì bên mua không có lỗi và không phải bồi thường.

Thứ tư, trong trường hợp này thì bên bán có sai phạm hay không?

Việc xác định bên bán có vi phạm hay không còn cần căn cứ vào nội dung của hợp đồng có quy định bên bán phải có nghĩa vụ thông báo tình trạng của đất hay không? Và bên bán có thật sự có quyền bán mảnh đất hay không? Dựa vào các yếu tố này mới có thể xác định bên bán có vi phạm gì không được.

Nhưng chúng tôi không nắm rõ nội dung của hợp đồng cũng như tình hình thực tế nên rất khó để khẳng định được bên bán có vi phạm gì không? Bạn có thể căn cứ vào nội dung bản hợp đồng hiện có và những quy định của pháp luật đã được dẫn ở trên để xem xét vào trường hợp của mình để xác định.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN TRẢ LỜI TRYỀN HÌNH TPHCM