Chào Văn phòng luật sư Gia Đình.
Tôi thấy Văn phòng luật sư Gia Đình thường xuyên tư vấn luật miễn phí trên Truyền hình và báo chí, nhân đây xin luật sư tư vấn dùm tôi.
Bố tôi là con lớn của ông bà tôi. Năm 2009, do bố đã bán phần đất đó cho chú em thứ hai là em trai ruột của bố tôi. Đến năm 2011 bố tôi qua đời. Nay chú tôi về lấy số đất đó. Vậy tôi muốn hỏi luật sư tư vấn giúp cho tôi xem như vậy chú tôi có làm đúng với luật đất đai không ạ.
Trân trọng cảm ơn Qúy luật sư Gia Đình
Trả lời:
Vấn đề bạn hỏi chúng tôi trả lời như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì ông bà bạn có một mảnh đất vườn , đến năm 2009 bố bạn đã bán phần đất đó cho chú bạn. Ở đây bạn cần xác định tại thời điểm năm 2009, căn cứ để bố bạn xác lập giao dịch mua bán với chú bạn là gì? Ai là người đứng tên trên GCNQSDĐ tại thời điểm đó? Vì bản chất nguồn gốc đất là của ông bà bạn nên chỉ ông bà bạn mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho.... mảnh đất (trừ trường hợp đất cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là người có quyền đối với mảnh đất). Nếu năm 2009 việc bố bạn đứng tên trên sổ đỏ là hợp pháp, tức là có hợp đồng tặng cho/hợp đồng chuyển nhượng của ông bà, hoặc trường hợp ông bà đã mất thì phải có di chúc hợp pháp theo Điều 652 Bộ luật dân sự văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của những người đồng thừa kế (bố bạn và cô chú bạn) thể hiện rõ nội dung đồng ý để lại phần đất này cho bố bạn thì bố bạn được xác lập quyền sử dụng đối với mảnh vườn.
Như vậy, tại thời điểm năm 2009 bố bạn đứng tên trên sổ đỏ là hợp pháp thì bố bạn có quyền xác lập giao dịch mua bán với chú bạn. Tuy nhiên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và được công chứng/chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu bố bạn và chú bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng có nội dung, hình thức phù hợp quy định pháp luật thì chú bạn có quyền yêu cầu gia đình bạn di dời. Vì bản chất chú bạn là người có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, gia đình bạn muốn sinh sống trên mảnh đất này thì phải có sự đồng ý của chú bạn.
Trường hợp không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của bố bạn thì bố bạn không có quyền giao kết hợp đồng mua bán với chú bạn. Khi đó gia đình bạn có thể nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch giữa bố bạn và chú bạn là vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự như sau
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
Theo đó, khi giao dịch giữa bố bạn và chú bạn được Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Chú bạn không có quyền yêu cầu gia đình bạn di dời khỏi mảnh đất vì bản chất người có quyền sử dụng đất là ông bà bạn nên chỉ ông bà bạn mới có quyền trên phần đất này (hoặc những thành viên tron gia đình nếu đất cấp cho hộ). Trường hợp chú bạn gây khó dễ, cản trở gia đình sinh sống thì gia đình bạn có thể liên hệ đến chính quyền địa phương để được hỗ trợ kịp thời.
- Liên quan về việc đất vườn của ông bà có thời hạn đến năm 2013 thì theo Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:
"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này."
Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dùn đất nông nghiệp khi hết hạn nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa kể từ ngày hết hạn được ghi nhận trong GCN và không phải buộc phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Như vậy, mảnh đất vườn của ông bà bạn có thời hạn đến năm 2013 nhưng vẫn trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đó thì được tiếp tục sử dụng đất đến năm ghi trên giấy chứng nhận.
Trân trọng!
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
Ảnh: Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|