1.      Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải tuân thủ các nghĩa vụ tài chính nào đối với Nhà nước?

Khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cả bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) phải có nghĩa vụ thực hiện một số khoản tài chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng

- Bên chuyển nhượng QSD đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng QSD đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thường được tính dựa trên 2% tổng giá trị chuyển nhượng hoặc 25% lợi nhuận từ giao dịch, tùy thuộc vào phương pháp tính thuế mà người chuyển nhượng lựa chọn.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng QSD đất còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký QSD đất trước đây thì phải trả hết nợ.

Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng QSD đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ 0,5% trên giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có), được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc giá trị đất theo khung giá nhà nước.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký QSD đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký QSD đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD đất.

Ngoài ra, bên nhận chuyển nhượng còn phải đóng các loại phí khác là:

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất

Khoản lệ phí cấp sổ đỏ sẽ do tùy địa phương quy định, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc khu vực thành thị trực thuộc trung ương cao hơn các khu vực khác.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán nhà đất

+ Phí thẩm định hồ sơ sẽ dựa theo quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.

+ Phí thẩm định hồ sơ áp dụng cho cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại hoặc thay đổi thông tin.

Còn đối với chi phí công chứng: Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường phải công chứng hợp đồng. Chi phí này cũng được tính vào nghĩa vụ tài chính.

2.      Riêng đối với nghĩa vụ thuế trong mua bán nhà đất được pháp luật quy định thế nào thưa luật sư?

Căn cứ quy định tại Điều 153 Luật Đất đai 2024, các nghĩa vụ tài chính có thể phải nộp trong trường hợp chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

+ Tiền sử dụng đất

+ Thuế sử dụng đất

+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

+ Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

+ Khoản thu khác theo quy định của pháp luật

Do đó, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất phải nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định căn cứ theo:

+ Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định lệ phí trước bạ;

+ Nghị định 20/2019/NĐ-CP sửa đổi từ Nghị định 140/2016/NĐ-CP;

+ Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn về việc thực hiện thuế TNCN;

+ Thông tư 250/2016/TT-BTC phí và lệ phí quy định thuộc thẩm quyền HĐND cấp tỉnh.

3.       Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay, nhiều người có hành vi trốn thuế khi bán một giá nhưng kê khai giá thấp hơn, vậy với góc nhìn của luật sư, đây có phải hành vi trốn thuế? Ngoài ra, trốn thuế Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là những hành vi thế nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi)

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước

+ Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

+ Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Do đó, khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi chung là mua bán nhà, đất), các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân do có phát sinh thu nhập từ việc mua bán nhà, đất.

Tại khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 quy định  “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp” được xác định là hành vi trốn thuế. Vì vậy, hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế theo quy định của pháp luật là hành vi trốn thuế và sẽ bị xử phạt hành chính hoặc hình sự theo từng trường hợp cụ thể.

Hành vi này còn được thực hiện qua các trường hợp điển hình như giá chuyển nhượng, sang tên đúng bằng số tiền vừa đúng với khung giá nhà nước đặt ra. Lúc này hai bên lập 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: hợp đồng thứ nhất với giá đúng với giá thực tế nhưng không thực hiện việc công chứng; và Hợp đồng thứ hai, hai bên thỏa thuận ghi vào hợp đồng giá chuyển nhượng thấp hơn bằng khung giá nhà nước, hợp đồng này có công chứng và dùng để làm hồ sơ sang nhượng, khai thuế với cơ quan nhà nước.

4.      Theo LS, hệ quả pháp lý của những hành vi này là thế nào ạ?

 Xử phạt hành chính

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng:

- Chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản;

- Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt

Thông qua định nghĩa về chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch tại Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì chứng thực là việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc chứng nhận sự việc hoặc giấy tờ, văn bản hoặc chữ ký cá nhân, thông tin cá nhân... trên các giấy tờ, văn bản đó là thật

(2) Về thẩm quyền thực hiện/địa điểm thực hiện:

Theo quy định tại Chương III Luật Công chứng 2014 thì thẩm quyền thực hiện cũng như địa điểm thực hiện công chứng như sau:

- Phòng công chứng (do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập, là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp, có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng).

- Văn phòng công chứng (do 02 công chứng viên hợp danh trở lên thành lập theo loại hình tổ chức của công ty hợp danh, có con dấu và tài khoản riêng, hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính bằng nguồn thu từ phí công chứng, thù lao công chứng và các nguồn thu hợp pháp khác).

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì chứng thực sẽ thực hiện tại một trong các địa điểm sau đây:

- Phòng Tư pháp;

- Uỷ ban nhân dân xã, phường;

- Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự và Cơ quan khác được ủy quyền thực hiện chức năng lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài;

- Văn phòng công chứng

(3) Giá trị pháp lý

2.      Vậy khi mua bán nhà đất, chúng ta ra UBND chứng thực hợp đồng được không LS? Vì nhiều nơi không có văn phòng công chứng cấp xã ạ.

Căn cứ  quy định nêu trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…) phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Các bên được quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực.

3.      Vậy nếu như khi mua bán nhà đất, chúng ta nên công chứng hay chứng thực thưa LS?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng đất (mua bán đất) bắt buộc công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp mua bán nhà ở thuộc tài sản công hoặc mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư. Từ các quy định trên, có thể kết luận rằng việc mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được pháp luật quy định là không bắt buộc.

Tuy pháp luật quy định các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; nhưng trước khi các bên lựa chọn thì cần biết những ưu, nhược điểm của công chứng và chứng thực.

Kết luận:

– Khi chuyển nhượng nhà, đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; trước khi lựa chọn các bên nên biết về ưu, nhược điểm của từng loại hình.

– Để loại trừ tối đa rủi ro pháp lý các bên thường thỏa thuận sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

4.      Có trường hợp nào hợp đồng mua bán đất không công chứng vẫn được công nhận không thưa LS?

Thời gian qua, xảy ra nhiều vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, nhiều tranh chấp xuất phát từ việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa qua công chứng.

Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Theo đkhoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng đất (mua bán đất) bắt buộc công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Vì vậy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định những trường hợp ngoại lệ. Cụ thể, nếu giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu thỏa mãn điều kiện là một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Việc thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ có thể là người mua đã thanh toán hai phần ba số tiền chuyển nhượng hoặc người bán đã nhận một phần tiền và đã giao đất cho người mua, người mua nhận đất và phát sinh các hoạt động trên đất….

Trên thực tế cũng đã có một án lệ về vấn đề này, đó là Án lệ số 55/2022/AL quy định về việc công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức. Án lệ này ghi nhận bên nguyên đơn (bên mua) đã giao cho phía bị đơn (bên bán) 110 triệu đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực…

5.      Thủ tục công chứng khi mua bán nhà đất diễn ra thế nào? Ai là người chịu phí ạ?

Căn cứ Điều 44 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất phải được thực hiện tại trụ sở của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng, trừ các trường hợp sau đây thì hợp đồng công chứng sẽ được thực hiện ngoài trụ sở của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng.

- Người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được

- Người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù

- Có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thường được thực hiện tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng không thể đến trực tiếp Phòng công chứng/Văn phòng công chứng do già yếu, đang bị tạm giam, thi hành án phạt tù, hoặc có lý do chính đáng khác.

Lưu ý, tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng viên của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi cấp tỉnh nơi Phòng công chứng/Văn phòng công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Hồ sơ công chứng: Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

(1) Bên bán:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của Phòng công chứng/Văn phòng công chứng;

- Hợp đồng mua bán đất: Tự soạn thảo trước hoặc mẫu hợp đồng do Phòng công chứng/Văn phòng công chứng cung cấp.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (bản sao).

- Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc thẻ Căn cước hoặc Hộ chiếu (bản sao).

- Giấy xác nhận cư trú;

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mua bán đất mà pháp luật quy định phải có;

- Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền có công chứng/chứng thực (nếu bán thay người khác).

(2) Bên mua:

- Giấy tờ tùy thân: CMND hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc thẻ Căn cước hoặc Hộ chiếu (bản sao).

- Giấy xác nhận cư trú;

- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân;

Về người nộp phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 thì người yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng. Đồng thời, tại Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng.

Theo quy định trên, có thể thấy luật quy định người có yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán phải nộp phí công chứng, tuy nhiên không có quy định nào cấm các bên có thể thỏa thuận về người nộp phí công chứng. Tức là, các bên trong hợp đồng mua bán có quyền tự thỏa thuận về người nộp phí công chứng.

Lưu ý:

- Công chứng hợp đồng mua bán đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

- Công chứng hợp đồng mua bán đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất

6.      Lời khuyên của LS đối với cả bên mua và bên bán khi thực hiện hợp đồng mua bán đất là gì ạ?

Công chứng, chứng thực là một công cụ hữu ích giúp phòng ngừa rủi ro, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia hợp đồng, giao dịch. Công chứng, chứng thực góp phần nâng cao sự an toàn pháp lý cho các giao dịch, hợp đồng. Khi những hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng không thực hiện, thì hợp đồng giao dịch đó sẽ bị vô hiệu. Do đó, cần lưu ý để khi thực hiện gia dịch tránh những rủi ro đáng tiếc.

Mua bán nhà đất bằng hợp đồng uỷ quyền được không?

1.      Thưa LS, bản chất hợp đồng uỷ quyền khi mua bán đất là gì? Nó khác gì với HĐ mua bán thưa LS?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Mua bán đất là cách gọi thông thường mà mọi người thường sử dụng để chỉ việc chuyển quyền sử dụng đất từ một bên sang một bên khác. Còn ủy quyền mua bán đất là trường hợp khi một cá nhân không thể hoặc không muốn tự mình thực hiện việc mua bán đất, họ có thể ủy quyền cho một người khác thực hiện thủ tục mua bán đất thay mặt cho họ. Trong trường hợp này, việc ủy quyền không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản sang người được ủy quyền.

Thực tế, nhiều người muốn chuyển quyền sử dụng đất nhưng thay vì thực hiện thủ tục chính thức để sang tên trên Giấy chứng nhận đất theo đúng quy định, họ lại ký kết hợp đồng ủy quyền. Trường hợp này có nghĩa là họ ủy quyền cho người sử dụng đất khác thực hiện các quyền liên quan đến việc sử dụng đất, bao gồm cả việc chuyển nhượng hoặc tặng đất. Trong trường hợp này, phạm vi của việc ủy quyền không chỉ giới hạn ở việc đại diện thực hiện giao dịch mà còn bao gồm cả việc chuyển quyền sử dụng đất. Thông thường, các hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này sẽ ghi rõ nội dung: bên nhận ủy quyền có toàn quyền quyết định, sử dụng, quản lý khu đất được nêu trong hợp đồng.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, người dân không nên mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền vì có rất nhiều rủi ro.

2.       Người mua và bán đóng vai trò ra sao và hệ quả pháp lý của hợp đồng uỷ quyền là gì ạ?

Có thể nói, hiện nay việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản như quyền sử dụng đất, nhà ở được thực hiện thông qua hình thức “Hợp đồng ủy quyền” là tương đối phổ biến. Nội dung này có mục đích hợp pháp hóa các giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất mà các bên chủ thể chưa đủ điều kiện hoặc vì một lý do nào đó mà không làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết một hợp đồng ủy quyền, giao cho bên nhận ủy quyền được toàn quyền đoạt tài sản.

Trong khi đó, đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà đất thể hiện ở quá trình chuyển giao và nó sẽ "đứt đoạn" quyền và nghĩa vụ của 2 bên khi 1 bên nhận nhà - 1 bên giao tiền và hoàn thiện các thủ tục pháp lý để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hiểu đơn giản ủy quyền là việc bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Hợp đồng này có thể kéo dài trong 1 thời gian nhất định hoặc có thể kéo dài vĩnh viễn nhưng nó vẫn có giới hạn là không thể đứt đoạn quyền và nghĩa vụ giữa 2 bên được. Do đó, quyền lợi của người mua nhà vẫn phải gắn với quyền lợi của người bán.

Dù hợp đồng ủy quyền không hủy ngang nhưng pháp luật vẫn quy định các trường hợp đương nhiên chấm dứt hợp đồng theo Điều 422 Bộ luật dân sự 2015.

Ví dụ: Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng, người ủy quyền chết hoặc mất tích thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt hiệu lực. Có thể nói, mua bán bằng hợp đồng ủy quyền là bên nhận ủy quyền bỏ tiền ra là rất nhiều nhưng giấy tờ lại do người khác (bên ủy quyền) nắm giữ.

Hiện nay cơ quan thuế tính thuế trên hợp đồng ủy quyền ngang với hợp đồng mua bán. Việc hủy hợp đồng cũng mất rất nhiều thời gian, công sức. Do đó, nếu không có những yếu tố quá đặc biệt thì không nên chấp nhận rủi ro để lập hợp đồng mua bán nhà đất nhưng thực chất lại được che dấu dưới dạng hợp đồng ủy quyền. Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền là lựa chọn sai lầm có thể khiến tiền mất, tật mang và quyền lợi của bên nhận ủy quyền không được đảm bảo.

3.      Vậy hợp đồng uỷ quyền để mua bán nhà đất có được PL cho phép hay không ạ?

Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”

Như vậy, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không tự mình chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở. Trên thực tế việc ủy quyền thường xảy ra khi đang ở nước ngoài, công tác xa, ốm đau…

4.      Người dân khi mua bán bằng HĐ uỷ quyền có gặp rủi ro gì không thưa LS?

Rủi ro khi mua bán đất là hợp đồng uỷ quyền là những vấn đề pháp lý bất lợi mà các bên có thể gặp phải khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất bằng hợp đồng uỷ quyền.Thực tế, vì các lý do như trốn thuế, đất không đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà lại lập hợp đồng ủy quyền. Cụ thể:

1/. Hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi bên ủy quyền (bên bán ban đầu) chết

Theo quy định tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt khi: “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”

Như vậy, hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thể bị chấm dứt khi người ủy quyền chết. Rủi ro này hoàn toàn có thể xảy ra vì bên được ủy quyền cần có thời gian để tìm khách hàng bán mảnh đất (đây là tài sản có giá trị lớn nên việc tìm được khách hàng mua không phải chuyện dễ dàng) và trong thời gian đó, bên ủy quyền có thể chết đột ngột do tai nạn, bệnh tật…Điều này dẫn tới rủi ro rất lớn cho bên được ủy quyền (bên mua). 

Cẩn thận hơn, một số người mua có yêu cầu chủ đất lập di chúc để lại mảnh đất đó cho mình. Tưởng chừng như vậy là loại bỏ hết rủi ro, nhưng không hoàn toàn vì quy định về thừa kế có tồn tại quy định về: “người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc” tại khoản 1 Điều 644 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Với quy định trên thì bên ủy quyền có lập di chúc để lại mảnh đất cho bên được ủy quyền thì cũng không hoàn toàn tránh được rủi ro, vì những người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc vẫn được hưởng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật

2/. Một trong hai bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 569 Bộ luật dân sự 2015 thì bên ủy quyền hay bên được ủy quyền đều có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào, chỉ cần báo trước một thời gian hợp lý (hợp đồng ủy quyền không có thù lao) hoặc trả thù lao và bồi thường thiệt hại đầy đủ (đối với hợp đồng ủy quyền có thù lao). Theo đó, việc pháp luật tạo cơ chế đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền dễ dàng có thể tạo thuận lợi cho một bên trục lợi và bên còn lại sẽ chịu thiệt hại.

3/. Rủi ro trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân 

Theo quy định tại điểm e, khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định: “thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật” sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, vì nội dung ủy quyền bao gồm cả việc ủy quyền bán đất nên sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên ủy quyền và thuế thu nhập cá nhân của bên được ủy quyền khi bên được ủy quyền bán thửa đất cho người khác (phát sinh 2 lần thuế thu nhập cá nhân, nếu mua bán thông thường chỉ phát sinh một lần thuế thu nhập cá nhân)

Điều này sẽ dẫn đến rủi ro cho bên mua đất thông qua hợp đồng ủy quyền khi bên ủy quyền (chủ đất ban đầu) và bên được ủy quyền chưa nộp thuế thu nhập cá nhân. Khi đó, để được sang tên thì bên mua sau phải nộp 2 lần thuế thu nhập cá nhân. 

4/. Không được tự do thực hiện các quyền đối với đất

Việc mua bán đất qua ủy quyền mang lại nhiều rủi ro với bên nhận ủy quyền bởi người nhận ủy quyền sẽ không được thực hiện các quyền mà không được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Đồng thời, người nhận ủy quyền cũng không được tự do thực hiện các quyền mà đáng ra người sử dụng đất phải được hưởng. Nếu muốn thực hiện thêm quyền không được quy định trong hợp đồng cũ thì các bên buộc phải ký lại 1 hợp đồng ủy quyền mới.

Khi đó lại xảy ra tình trạng một bên trả tiền cho bên có đất nhưng quyền sử dụng đất và các giấy tờ về nhà đất vẫn thuộc đứng tên "chủ cũ". Hiện nay, theo chương III Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có 4 quyền cơ bản khi sử dụng đất gồm:

(1) Các quyền chung của người sử dụng đất bao gồm: được cấp Sổ khi đất đủ điều kiện; được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích khi bị xâm phạm; được đền bù bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất… (Điều 26 Luật Đất đai 2024)

(2) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 27)

(3) Các quyền với thửa đất liền kề như quyền về lối đi chung, lối đi qua… (Điều 29)

(4) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất nếu đất thuê trả tiền hàng năm hoặc một lần.

Như vậy, nếu mua đất qua hợp đồng ủy quyền thì người sử dụng đất sẽ không thể tự do thực hiện các quyền chuyển đổi, thế chấp, chuyển nhượng… mà phải thông qua sự đồng ý của chủ đất. Tóm lại, việc mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền tuy nhanh gọn về mặt thời gian và thủ tục nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, nhất là bên được ủy quyền và bên mua sau đó. Do vậy, khi mua bán đất, các bên nên lập hợp đồng mua bán để tránh các rắc rối pháp lý có thể phát sinh về sau.