CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————————–

HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG

Căn cứ Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam có hiệu lực từ ngày 01/01/2017.

Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật nhà ở 2014.

Và Căn cứ vào nhu cầu của các bên.

Hôm nay ngày……….tháng……… năm 20…… tại địa chỉ ……………………………………….

Chúng tôi gồm có:

Bên thuê: (Gọi tắt là Bên A)

Họ và tên:…………………………………………Năm sinh:……

Địa chỉ:…………………………………………………………….

CMND số:………………………………………….……………..

Điện thoại:…………………………….………………………….

Bên cho thuê: (Gọi tắt là Bên B)

Họ và tên: …………………………………………………Năm sinh:……

CMND số:…………………………………………………………….

Nơi ở hiện tại:………………………………..……………………….

Điện thoại:…………………………………….………………………

Hai bên cùng thỏa thuận ký hợp đồng thuê mặt bằng với các điều khoản sau đây:

Điều 1: Đối tượng hợp đồng

Bên B đồng ý cho Bên A thuê mặt bằng để kinh doanh …………………. tại địa chỉ số….. thuộc sở hữu hợp pháp của Bên B.

Chi tiết mặt bằng bao gồm: ………………………………………….(ví dụ: tầng 1 và tầng 2 trong căn nhà 4 tầng, với ban công. Hệ thống điện nước đã sẵn sàng sử dụng được. Các bóng đèn trong các phòng và hệ thống công tắc, các bồn rửa mặt, bồn vệ sinh đều sử dụng tốt.)

Điều 2: Thời hạn thuê

Thời hạn:………….. năm tính từ ngày ngày … tháng …. năm …… Hết hạn Hợp đồng, Bên A được quyền ưu tiên thuê tiếp nếu có nhu cầu.

Điều 3: Giá cả và phương thức thanh toán

3.1  Giá cả

– Giá thuê mặt bằng cố định kể từ khi ký Hợp đồng là: ………………………….. . Bằng chữ:……………….

– Số tiền thuê nói trên không bao gồm các chi phí dịch vụ. Như: điện, nước, điện thoại, internet, fax, dọn vệ sinh… Các chi phí này sẽ do Bên A trực tiếp thanh toán hàng tháng. Với các cơ quan cung cấp dịch vụ cho khu nhà kể từ sau ngày ký Hợp đồng này.

– Giá trên không bao gồm thuế VAT, thuế môn bài, thuế nhà hoặc các loại thuế khác. Các chi phí này nếu phát sinh thì sẽ do bên thuê mặt bằng thanh toán.

3.2 Phương thức thanh toán:

– Tiền thuê mặt bằng được thanh toán ……… tháng một lần. Và được thanh toán vào các ngày từ 01 đến ngày 05 của tháng đầu kỳ thanh toán. Trường hợp thanh toán chậm phải báo với bên cho thuê và được bên cho thuê đồng ý.

– Đơn vị giao dịch và thanh toán là đồng Việt Nam.

3.3 Hình thức thanh toán: ………………………………

(Việc thanh toán sẽ bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.)

Điều 4: Quyền và Trách nhiệm của Bên B

– Bảo đảm quyền cho thuê và cam kết không có bất kỳ một tranh chấp, khiếu nại nào đối với mặt bằng cho Bên A thuê.

– Không được đơn phương chấm dứt HĐ trong suốt thời hạn thuê. Nếu không thống nhất được với bên A.

– Bảo đảm quyền sử dụng trọn vẹn và riêng rẽ của Bên A đối với phần diện tích cho thuê đã nói ở Điều 1.

– Tạo mọi điều kiện cho Bên A trong việc sử dụng mặt bằng, đảm bảo về quyền sử dụng dịch vụ công cộng cho bên thuê A.

– Trong trường hợp nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải có trách nhiệm bồi thường cho bên A. Số tiền tương ứng với 02 tháng tiền cho thuê như quy định tại tại hợp đồng này.

– Không được tăng giá cho thuê trong suốt thời gian của HĐ thuê mặt bằng. Trường hợp hai bên tiếp tục HĐ theo thời hạn mới thì Bên B có thể được tăng giá cho thuê theo giá thị trường tại thời điểm ký kết. Nhưng không được vượt quá 10% tổng hợp đồng trước đó.

– Bàn giao mặt bằng cho Bên A sử dụng cùng các thiết bị đi kèm ngay sau khi ký HĐ. Số lượng, chủng loại và chất lượng các thiết bị được ghi trong Biên bản. Bàn giao đính kèm HĐ thuê mặt bằng này với chữ ký của Đại diện hai bên.

Điều 5: Quyền và Trách nhiệm của bên A

– Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền thuê mặt bằng theo Điều 3.

– Sử dụng diện tích mặt bằng quy định tại Điều 1 đúng mục đích và không được sử dụng vào các mục đích khác.

– Sử dụng mặt bằng thuê đúng pháp luật, tuân thủ các quy định về đảm bảo vệ sinh, trật tự, an toàn và phòng chống cháy, nổ.

– Bảo quản, giữ gìn mọi trang thiết bị thuộc sở hữu của Bên B. Trường hợp xảy ra hỏng hóc do lỗi Bên A gây ra. Thì Bên A phải hoàn lại theo giá trị thiệt hại.

– Bàn giao lại mặt bằng và trang thiết bị cho Bên B khi hết hạn HĐ. Khi dời mặt bằng thuê, Bên A không được quyền tháo dỡ trang thiết bị do Bên B lắp đặt.

– Trong thời hạn Hợp đồng, nếu không còn nhu cầu thuê. Bên A phải báo cho Bên B trước 15 ngày để hai bên cùng quyết toán tiền thuê và các khoản khác.

– Bên A có quyền đề xuất hoặc thỏa thuận chia sẻ chi phí với bên B về việc sửa chữa, bảo dưỡng mặt bằng. Nếu mặt bằng này có dấu hiệu xuống cấp, chất lượng đi xuống trong thời hạn của HĐ.

– Trong quá trình thuê không được tự ý sửa chữa, thay đổi kết cấu và kiến trúc. Nếu không có sự đồng ý của bên B.

Điều 6: Thỏa thuận chung

– Trường hợp có phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện HĐ này. Hai bên chủ động bàn bạc giải quyết trên cơ sở thương lượng, đàm phán. Nếu không thỏa thuận được thì tranh chấp sẽ được giải quyết tại cơ quan thẩm quyền theo luật định.

– Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp Bên A vi phạm.

– Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.

– Hợp đồng này gồm 06 điều, lập thành 02 bản, có giá trị pháp lý như nhau. Mỗi bên giữ 01 bản để thực hiện.

BÊN THUÊ                                                             BÊN CHO THUÊ

Mỗi khách hàng và tình huống đều có thể khác nhau, và các vấn đề cụ thể sẽ phụ thuộc vào tình hình thị trường và yêu cầu riêng của từng người. Tuy nhiên những vấn đề liên quan đến pháp lý và biên độ tăng giảm về giá thuê mặt bằng luôn đóng vai trò quan trọng quyết định hiệu quả kinh doanh của người đi thuê.

Điều kiện đầu tiên là bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản là một trong những nguyên tắc kinh doanh bất động sản . Cụ thể, nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Do đó, người thuê cần kiểm tra kỹ pháp lý của mặt bằng kinh doanh cho thuê qua các thông tin thể hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. So sánh, đối chiếu hiện trạng thực tế của bất động sản so với thông tin trên giấy tờ pháp lý có trùng khớp về hiện trạng hay không.

Bởi có không ít trường hợp hiện trạng thực tế của bất động sản cho thuê khác biệt với giấy tờ pháp lý và điều này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người thuê sau này khi cơ quan chức năng kiểm tra, phát hiện sai phạm. Thậm chí những vấn đề này sẽ dẫn đến việc cơ quan chức năng đưa ra những biện pháp cứng rắn để yêu cầu bên cho thuê chấp hành việc xử lý các sai phạm trong lĩnh vực xây dựng.

Ngoài ra, bất động sản đưa vào kinh doanh phải đang trong tình trạng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án . Để kiểm tra bất động sản có đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án của bên cho thuê hay không thì người thuê có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của cơ quan thi hành án dân sự.

Bên cạnh các vấn đề pháp lý của mặt bằng, các vấn đề về liên quan đến tài chính cũng cần được thể hiện rõ trong hợp đồng. Do đó, các bên cần lưu ý về việc ghi giá thuê trên hợp đồng phải được thể hiện bằng đơn vị tiền tệ là Đồng Việt Nam. Dù rằng quy định pháp luật không ràng buộc nhưng trong thực tiễn có không ít quan điểm vẫn tuyên vô hiệu đối với nội dung thoả thuận ghi giá hợp đồng bằng ngoại tệ.

Tiếp đến, thoả thuận điều chỉnh giá thuê bất động sản là một nội dung quan trọng của hợp đồng thuê. Việc bên cho thuê tăng giá thuê bất động sản bất hợp lý là một trong những căn cứ để bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng thuê.  Để tránh những hệ luỵ không mong muốn từ việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thì việc các bên thống nhất thoả thuận phương thức điều chỉnh giá thuê bất động sản rõ ràng để cùng tuân thủ.

Thực tế sự kiện dịch Covid - 19 là “bài học nhãn tiền” để bên thuê lưu tâm đến thoả thuận điều chỉnh tiền thuê trong những trường hợp mặt bằng kinh doanh không thể được khai thác, sử dụng do điều kiện khách quan.

Trong trường hợp được xem là sự kiện bất khả kháng, bên thuê chỉ được giải phóng khỏi nghĩa vụ chịu trách nhiệm dân sự khi vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định của pháp luật, thoả thuận tại hợp đồng về sự kiện bất khả kháng. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả tiền thuê vẫn là nghĩa vụ tuyệt đối đối với người thuê. Vì vậy, người thuê cần tiên liệu trước những tình huống này để có thoả thuận phù hợp (chẳng hạn như giảm một phần tiền thuê…

Đo lường trước những vấn đề phát sinh

Theo quy định của pháp luật, bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê. Đồng thời, bên cho thuê có nghĩa vụ phải sửa chữa những hư hỏng của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa. Vì vậy, hợp đồng thuê cần làm rõ nội hàm của “hư hỏng nhỏ” theo tập quán để hạn chế những tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng sau này.

Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp như  sửa chữa tài sản hoặc giảm giá thuê…Để có thể thực hiện được quyền này trên thực tế, ngay tại giai đoạn nhận bàn giao, bên thuê cần chú trọng những mô tả về hiện trạng tài sản cho thuê trong biên bản bàn giao để có cơ sở lập luận và vận dụng quyền này về sau.Các bên cần lường trước được những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê. Ảnh minh họa: V.Dũng

Ngược lại bên cho thuê cũng cần lưu ý các vấn đề trong việc nhận lại mặt bằng sau khi chấm dứt hợp đòng thuê. Thực tế, một số trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thì vấn đề bàn giao mặt bằng thuê trong thực tiễn thường có sự tranh chấp giữa các bên nếu không có sự thoả thuận cụ thể tại hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng thuê không có thoả thuận về việc bên cho thuê được toàn quyền xử lý tài sản của bên thuê sẽ nảy sinh nhiều vấn đề sau khi chấm dứt hợp đồng. Nếu bên thuê không hợp tác để di dời tài sản thuộc sở hữu của mình ra khỏi mặt bằng thuê thì bên cho thuê sẽ tốn chi phí để di dời tài sản, chi phí kiểm đếm, lưu kho, chi phí bảo quản tài sản của bên thuê…

Trường hợp hợp đồng có thoả thuận cho phép bên cho thuê được toàn quyền xử lý đối với tài sản của bên thuê sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ thông báo, tạo mọi điều kiện để bên thuê di dời thì sẽ thuận lợi hơn cho bên cho thuê trong trường hợp này. Do đó, các bên cũng cần phải lưu ý về nghĩa vụ khôi phục hiện trạng mặt bằng thuê khi bàn giao (trừ các hao mòn tự nhiên trong quá trình sử dụng), quyền chỉ định nhà thầu xây dựng khắc phục khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ bàn giao mặt bằng…

Trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, bên thuê sẽ phát sinh các vấn đề sửa chữa, cải tạo mặt bằng để phù hợp với hoạt động kinh doanh. Theo quy định tại khoản 5 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, bên thuê có nghĩa vụ thông báo và phải được sự chấp thuận bằng văn bản của bên cho thuê khi thực hiện các hành vi thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng.  Tuy nhiên, các bên cần thoả thuận cụ thể tại hợp đồng thuê về thời hạn xử lý các yêu cầu phát sinh, giới hạn, phạm vi hoạt động thay đổi, cải tạo, phá dỡ… của bên thuê để tránh những tranh chấp không đáng có về sau.

Ngoài ra, trong quá trình thực hiện hợp đồng, có thể phát sinh trường hợp bên thuê chuyển giao lại mặt bằng thuê cho bên thứ ba khi không thể tiếp tục sử dụng hiệu quả mặt bằng kinh doanh hoặc không còn nhu cầu thuê. Vì vậy, cả bên cho thuê và bên thuê cần tiên liệu đến trường hợp này và thoả thuận về quyền chuyển giao hợp đồng thuê theo cơ chế chuyển giao quyền yêu cầu và chuyển giao nghĩa vụ của Bộ Luật Dân sự 2015. Đồng thời, các bên cần thoả thuận rõ thủ tục thực hiện việc chuyển giao quyền và thời hạn xử lý yêu cầu này của bên cho thuê.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…