Quy định về hợp đồng thuê nhà

Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản như sau:

Hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi nào?

Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 171 và Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thuê nhà ở (không thuộc tài sản công) sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

- Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

- Nhà ở cho thuê không còn;

-  Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

- Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

- Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Bên thuê không trả lại nhà khi hết thời hạn thuê - chủ sở hữu có quyền yêu cầu những gì?

Một trong các nghĩa vụ cơ bản của bên thuê khi hợp đồng thuê nhà đến hạn là phải trả lại tài sản thuê. Theo đó, khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc trả lại tài sản thuê như sau: “1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên”

Đồng thời, theo khoản 4, khoản 5 Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp bên thuê chậm trả lại tài sản thuê thì bên cho thuê có các quyền sau:

- Yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê;

- Yêu cầu bên thuê trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và tiền lãi chậm trả phát sinh;

- Yêu cầu bên thuê phải bồi thường thiệt hại; 

- Yêu cầu bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận;

- Yêu cầu bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.

Như vậy, khi hợp đồng thuê nhà đến hạn, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản và thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thuê nhà. Trường hợp bên thuê cố tình không trả lại nhà và tiếp tục sử dụng mặc dù bên cho thuê đã nhiều lần yêu cầu trả nhà thì bên cho thuê có quyền khởi kiện đến Toà án nhân dân có thẩm quyền để buộc bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và tiền lãi phát sinh (nếu có); bồi thường thiệt hại; trả tiền phạt vi phạm (nếu có thoả thuận)…theo quy định của Bộ luật Dân sự như trên....

Những trường hợp người cho thuê được lấy lại nhà?

Khi Hợp đồng thuê nhà chấm dứt thì bên cho thuê được quyền lấy lại nhà. Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Luật Nhà ở 2014 thì các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước, bao gồm:

• Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.
• Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.
• Nhà ở cho thuê không còn.
• Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.
• Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.
• Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 của Luật Nhà ở 2014.

- Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở: Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

-  Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp trên thì người thuê nhà có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho bên cho thuê. Hay nói cách khác là nếu như thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì người cho thuê hoàn toàn có thể lấy lại nhà của mình theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp vì lý do nào đó mà bên thuê nhà chây ỳ, không chịu trả nhà thì bên cho thuê có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bên thuê nhà giao lại nhà và bồi thường thiệt hại (nếu có)....

LS TRẦN MINH HÙNG