Một trong những loại hợp đồng được sử dụng nhiều nhất hiện nay là hợp đồng thuê nhà, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, bên thuê nhà thường không để ý đến hợp đồng này mà thường ký kết trên hợp đồng có sẵn của chủ nhà. Do đó, để hiểu hơn về loại hợp đồng này cũng như những lưu ý về hợp đồng thuê nhà để đảm bảo quyền lợi của các bên thì Chúng tôi xin tư vấn Qúy khách hàng quan tâm về cách thức soạn thảo hợp đồng thuê nhà trên thực tế.

Căn cứ pháp lý

– Bộ luật dân sự năm 2015;

– Luật nhà ở năm 2014;

– Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;

Hình thức hợp đồng

Hợp đồng cho thuê nhà phải lập thành văn bản. Theo khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thuê nhà thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Điều khoản cơ bản trong hợp đồng

Hợp đồng thuê nhà là một loại hợp đồng dân sự nên các bên tham gia hợp đồng được quyền tự do thỏa thuận các điều khoản nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật điều chỉnh. Thông thường, một hợp đồng thuê nhà thường có những điều khoản cơ bản như sau:

1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng: Thông tin các bên thường bao gồm các yếu tố: Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức, người đại diện theo pháp luật của tổ chức, chứng minh nhân dân hoặc mã số thuế, địa chỉ, số tài khoản của bên cho thuê và bên thuê.
2. Chi tiết về nhà ở cho thuê: Các thông tin cần thể hiện: Địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà, kết cấu nhà.

Lưu ý: Đối với hợp đồng thuê căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng thiết kế đã được phê duyệt ban đầu.

3. Thời hạn thuê đất và thời gian giao nhà, thời gian bắt đầu tính tiền thuê nhà: Nên trình bày ngày chính xác và cụ thể, thời hạn, số lượng tháng,…

4.Giá thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê, tiền cọc

Hai bên thỏa thuận giá tiền thuê nhà, thời hạn thành toán tiền thuê (một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc trả tiền thuê hàng năm), thời gian thanh toán (ghi rõ ngày tháng năm), phương thức thành toán (tiền mặt hoặc chuyển khoản)…

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên: Quyền và nghĩa vụ của các bên tự thỏa thuận theo quy định của pháp luật Dân sự, pháp luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và không trái với pháp luật khác có liên quan.

Lưu ý: Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ, chịu trách nhiệm của bên thuê với bên cho thuê.

6. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực: Ghi rõ ngày, tháng, năm
7. Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Các bên chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

8. Các thỏa thuận khác: Các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác liên quan nhưng không được trái với pháp luật như:

– Thỏa thuận thời điểm chấm dứt hợp đồng, điều kiện chấm dứt hợp đồng;

– Thỏa thuận về tài sản khác trong nhà ở cho thuê;

– Thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng: Ghi nhận rõ mức phạt vi phạm nhưng lưu ý mức phạt vi phạm hợp đồng không được vượt quá 8% tổng giá trị hợp đồng;

– Thỏa thuận về giải quyết tranh chấp: Ghi nhận rõ cơ quan giải quyết tranh chấp và hình thức giải quyết tranh chấp;

– Thỏa thuận về sửa đổi, bổ sung và điều khoản thi hành.

Lưu ý: Điều kiện của các bên tham gia giao dịch thuê – cho thuê nhà ở:

– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự.

– Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.

– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

– Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Công ty luật Việt An cung cấp các dịch vụ liên quan tới tư vấn và soạn thảo hợp đồng, Qúy khách hàng có nhu cầu xin sử dụng dịch vụ pháp lý xin vui lòng liên hệ trực tiếp đến Công ty để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất.

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG CHUYÊN GIA TƯ VẤN LUẬT TRÊN HTV, VTV, THVL1.