Căn cứ theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, Bộ Luật dân sự 2015 (“BLDS 2015”) và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về chuyển quyền sở hữu và trách nhiệm chịu rủi ro của các bên, cụ thể như sau:
Trường hợp một, mua bán nhà ở không thuộc trường hợp giữa chủ đầu tư dự án xây dựng và người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua đã thanh toán đủ tiền mua và đã chấp nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Ví dụ, anh A bán cho anh B căn nhà trị giá 10 tỷ đồng, B trả trước cho A 80% giá trị của hợp đồng và thỏa thuận sẽ thanh toán đủ khi A giao nhà và giấy tờ chuyển quyền sở hữu. Trong thời gian đợi hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, căn nhà của A đã bị cháy hoàn toàn do sự cố chập mạch điện. B đã từ chối mua nhà và đòi tiền lại, A không đồng ý và yêu cầu B tiếp tục thanh toán số tiền còn lại. Trong trường hợp này thì thiệt hại sẽ do ai chịu trách nhiệm?
Trả lời cho câu hỏi trên, sự cố chập mạch điện không được coi là rủi ro do đây thuộc sự quản lý của chủ nhà nên lỗi thuộc về A. Đồng thời, theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở 2014 thì do anh B chưa thanh toán đủ tiền mua nhà và cũng chưa nhận bàn giao nhà, trong hợp đồng cũng không tồn tại một thỏa thuận nào khác nên quyền sở hữu căn nhà vẫn thuộc về A. Do đó, anh A sẽ là người chịu rủi ro về hư hại này theo quy định tại Điều 162 BLDS 2015 và phải hoàn trả lại tiền cho B.
Trường hợp hai, mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là quyền sở hữu của bên bán sẽ chuyển cho bên mua chỉ cần thỏa mãn một trong hai hình thức là bên mua nhận bàn giao nhà hoặc khi thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà không cần đáp ứng cả hai như ở trường hợp một.
Ví dụ, anh C mua nhà từ công ty X (chủ đầu tư dự án nhà ở HK City), trong trường hợp này nếu anh C đã nhận bàn giao nhà mặc dù chưa thanh toán đủ tiền cho anh A hoặc ngược lại thì khi căn nhà có xảy ra thiệt hại, anh C sẽ là người chịu rủi ro theo Điều 162 BLDS 2015 do quyền sở hữu căn nhà đã thuộc về anh C kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà.
Trường hợp ba, đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, tại khoản 5 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là thời điểm bên bán bàn giao nhà hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tương tự như ví dụ ở trường hợp thứ hai, nhưng nếu trong hợp đồng mua bán giữa anh C và chủ đầu tư X có thảo thuận điều khoản như “thời điểm chuyển quyền sở hữu căn nhà cho C chỉ được tính kể từ khi C đã thanh toán đủ tiền cho bên bán”, đây được xem là thỏa thuận khác giữa các bên. Như vậy, dù C đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho công ty X thì C vẫn chưa được xem là chủ sở hữu căn nhà do đã bị ràng buộc bởi điều khoản thỏa thuận khác giữa hai bên trong hợp đồng, nếu có thiệt hại xảy ra thì công ty X vẫn là chủ thể chịu rủi ro.
Như vậy, để xác định trách nhiệm chịu rủi ro giữa các bên trong hợp đồng thì cần phải xác định loại nhà ở mà các bên đưa vào giao dịch. Đồng thời cần xem xét các bên có đưa ra thỏa thuận khác trong hợp đồng không, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
Khuyến nghị của luật sư:
Trên đây là những nội dung cơ bản về trách nhiệm chịu rủi ro trong hợp đồng mua bán nhà ở dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm thực hiện bài viết.
LS TRẦN MINH HÙNG TRÊN TRUYỀN HÌNH CẦN THƠ
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ khai thác cát Cần giờ- Tiền Giang, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng... .… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
64 Võ Thị Sáu, Tân Định, quận 1, TPHCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|