Tranh chấp của bạn với chủ sử dụng đất bên cạnh là tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Ranh giới này được xác đinh theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được tiến hành đúng theo quy định, bạn có thể đòi lại phần đất bị lấn chiếm dựa trên các quy phạm pháp luật về đất đai hiện nay. Dưới đây, chúng tôi xin đưa ra quan điểm trả lời câu hỏi của bạn như sau:Giải quyết tranh chấp ranh giới các thửa đất liền kề theo luật mới

Đối với tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề

Giữa chủ sở hữu của các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điều này được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tự tại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó, mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Ranh giới giữa các thửa đất cũng được thể hiện trong bản đồ địa chính của địa phương. Do vậy, trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới, các chủ sử dụng đất có thể tự thỏa thuận với nhau, trong trường hợp không thỏa thuận được thì có thể tiến hành hòa giải. Thủ tục hòa giải hiện nay được quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013, như sau:

• Các bên tranh chấp không thể tự hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản để hòa giải.
• Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việp Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Việc hòa giải tranh này tại được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
• Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

Việc khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015, có hiệu lực từ ngày 01/7/2016. Những quy định về vấn đề này so với Bộ luật tố tụng dân sự 2005 chỉ khác biệt về xác định thẩm quyền của Tòa án theo loại việc do đã tổ chức các Tòa chuyên trách, cụ thể:

Xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền:

Việc xác định Tòa án nhân dân có thẩm quyền dựa trên loại vụ việc, lãnh thổ và cấp tòa án. Căn cứ vào điều 35 về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, điều 36 về thẩm quyền của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân cấp huyện, thì Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc về dân sự – bao gồm các tranh chấp về đất đai. Việc xác định thẩm quyền về loại việc cho Tòa chuyên trách là điểm mới so với Bộ luật tố tụng dân sự 2005.

Căn cứ vào điểm c khoản 1 điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thì trường hợp “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Do đó, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa dân sự Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nội dung đơn khởi kiện phải có các nội dung chính theo điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân;

-Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân;

-Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

-Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

-Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, trong trường hợp này là các tài liệu sau:

-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đối với thửa đất bị lấn chiếm;

-Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;

-Văn bản đo đạc, xác minh về việc thửa đất bị lấn chiếm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;

-Trích lục hồ sơ địa chính đối với thửa đất có tranh chấp;

-Ngoài ra Tòa án có thể yêu cầu bổ sung thêm các loại tài liệu, chứng cứ liên quan khác.

Khi nộp đơn khởi kiện có kèm theo tài liệu, chứng cứ liên quan, Tòa án sẽ phân công Thẩm phán xem xét, nghiên cứu vụ án. Nếu thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết thì Thẩm phán được phân công sẽ thông báo cho người khởi kiện để họ đến nộp tạm ứng án phí và thụ lý vụ án theo điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự; nếu cần sửa đổi, bổ sung hồ sơ khởi kiện thì ra thông báo để người nộp đơn khởi kiện bổ sung thêm....

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

LS TRẦN MINH HÙNG - TRƯỞNG VPLS GIA ĐÌNH - ĐOÀN LS TPHCM