Để trả lời cho những băn khoăn của người mua nhà về tính an toàn của hình thức mua nhà qua hợp đồng ủy quyền trước tiên cần hiểu hợp đồng ủy quyền là gì? Hợp đồng ủy quyền có giá trị trước pháp luật không?
Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác là bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố … quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ. Do đó nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng thực tế hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ 3 cũng có nhiều rắc rối không lường trước được.
Hợp đồng ủy quyền có tính tiện dụng, nhanh chóng nhưng cũng tiềm ần nhiều rủi ro
Mua nhà qua hợp đồng ủy quyền có thể gặp những rủi ro gì?
Về bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán nhà ở, đồng thời người bán nhà sẽ cắt giảm được khoản thuế thu nhập cá nhân. Hình thức mua nhà này tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị che lấp bởi nhiều lý do khác nhau do bên bán ngụy tạo ra. Nếu hợp đồng ủy quyền hết thời hạn người mua nhà sẽ phải chịu thiệt, thậm chí một trong 2 bên có thể kiện ra tòa và yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền đơn phương.
Trường hợp bên mua hoặc bán trong hợp đồng ủy quyền bị chết, tâm thần, nghiện ma túy dẫn đến mất năng lực dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Lúc đó nhà đất về bản chất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ, bên mua tức bên được ủy quyền có nguy cơ không còn được quyền sử dụng, mua bán căn nhà và quyền lợi trước pháp luật cũng không được đảm bảo hoàn toàn.
Hợp đồng ủy quyền có thể khiến bạn mất quyền sở hữu nhà trong những trường hợp không mong muốn
Quan trọng là hợp đồng ủy quyền có thể được chấm dứt đơn phương, vào một ngày đẹp trời người bán hay còn gọi là người đứng ra ủy quyền thay đổi quyết định hoặc có ý định chiếm đoạt tài sản, họ có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi tiền thì đã nhận rồi. Theo luật, người đứng ra ủy quyền chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Như vậy người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà, ra đi “trắng tay”.
Nếu chủ cũ của căn nhà vẫn còn vay tiền, nợ nần người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế… chủ nợ có quyền yêu cầu tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Trong trường hợp này người mua cũng khó có thể được công nhận là chủ nhà và được bảo vệ bởi chủ cũ vẫn đứng tên trên sổ và được công nhận là chủ căn nhà.
Những lý do khiến khách hàng mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền
Dù có nhiều rủi do nhưng hình thức mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền vẫn đang được sử dụng khá rộng rãi trên thị trường bất động sản. Lý do chính khiến nhiều người sử dụng hình thức mua nhà hình thức này là nhờ thủ tục mua bán nhanh gọn. Khi tiến hành mua bán chỉ cần một người đứng ra mua và một người ký bán, không cần xác định là tài sản chung hay riêng, không cần thủ tục mất thời gian. Chỉ cần buổi sáng có thể hoàn thành thủ tục mua nhà mà không cần phải chờ đợi sang tên mất cả tháng trời. Hình thức này có vẻ phù hợp với những nhà đầu tư lướt ván, bởi mua nhanh, bán nhanh, thu lời nhanh.
Lựa chọn hình thức mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền cần cân nhắc kỹ càng
Hiện nay nhà chung cư đang được bán dưới dạng hợp đồng ủy quyền khá nhiều bởi tính nhanh chóng, chủ đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh cùng những lời hứa hẹn sẽ tiến hành làm sổ trong thời gian ngắn, người mua hàng theo tâm ký đám đông cũng chấp nhận mua nhanh chóng. Nhưng tiềm ẩn trong đó là nhiều rủi ro khó lường, nếu muốn bán nhà khó để thuyết phục khách mua nhà bởi thiếu giấy tờ, chưa có sổ hồng, thời gian chờ đợi sổ lâu…
Mua bán nhà qua hợp đồng ủy quyền cần lưu ý gì?
Để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà chúng tôi khuyên không nên lạm dụng hình thức mua bán qua hợp đồng ủy quyền. Nếu mua nhà bằng hình thức này nên đặc biệt chú ý: chỉ nên mua nhà qua hợp đồng ủy quyền trong thời gian ngắn, thời gian ủy quyền trong hợp đồng nên thỏa thuận từ 20 năm trở lên, không mua bằng ủy quyền đối với người lạ, trong hợp đồng ủy quyền cần có thêm điều khoản được ủy quyền tiếp cho bên thứ 3, giữ lại toàn bộ giấy tờ mua bán, nhận tiền, giữ lại tiền thuế người bán phải nộp là 2% trên giá trị căn nhà hoặc lô đất để khi sang tên, bán lại phải đóng thuế.
Mua bán nhà qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn nhiều “nguy hiểm” nhưng vẫn được sử dụng trên thị trường bất động sản. Là người mua nhà thông minh nên cân nhắc kỹ trước khi quyết định mua nhà, tìm hiểu kỹ động cơ bán nhà, mối quan hệ với chủ nhà...
Quan trọng nhất khi mua hay bán nhà bạn nên tìm luật sư chuyên về nhà đất, có kinh nghiệm họ sẽ hỗ trợ giúp đỡ bạn nhiều mà chi phí không bao nhiêu so với thiệt hại mà bạn phải chịu khi bị lừa, hay rủi ro.
Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.
Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Trân trọng cảm ơn.
ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)
Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)
5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)
68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM
Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958
Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006
|