Quy định về điều kiện mua bán nhà đất

* Đối với bên bán:

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng (bên bán) có đủ 04 điều kiện trên thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với một số trường hợp thì bên nhận chuyển nhượng (bên mua) còn phải đáp ứng điều kiện riêng theo quy định.

* Đối với bên mua:

Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Như vậy, việc chuyển nhượng sẽ hợp pháp nếu người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng.

Tại sao nên thuê luật sư mua bán nhà đất tại Luật Nhân Dân?

Đất đai, nhà ở là một trong những lĩnh vực có nhiều quy định pháp luật nhất, đồng thời việc áp dụng các quy định này cũng gây ra nhiều khó khăn nhất. Là VPLS GIA Đình với đội ngũ Luật sư dày dặn kinh nghiệm, am hiểu kỹ về lĩnh vực chuyển nhượng, mua bán nhà đất, VPLS GIA Đình  sẽ giúp Quý khách hàng tháo gỡ những khó khăn đó và có những tư vấn tốt nhất cho quý khách hàng về việc mua bán nhà đất, chuyển nhượng đất đai, nhà ở.

Thêm vào đó, VPLS GIA Đình  sẽ đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục từ A – Z với thời gian nhanh chóng và giá cả hợp lý nhất thị trường, quý khách sẽ không phải chờ đợi và lo lắng về hồ sơ của mình. Để giao dịch này diễn ra chính xác, nhanh chóng, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên với chi phí rẻ nhất, Công ty luật Nhân Dân sẽ hỗ trợ quý khách với dịch vụ mua bán nhà đất như sau:

+ Hỗ trợ khách hàng kiểm tra, thẩm định chất lượng ngôi nhà trước khi tiến hành giao dịch;

+ Lên kế hoạch tài chính và dự trù kinh phí cho toàn bộ quá trình mua nhà;

+ Công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản trên đất;

+ Tư vấn và thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, khai nhận di sản thừa kế đất đai, nhà ở;

+ Thay mặt khách hàng thực hiện các bước của hoạt động mua bán chuyển nhượng đến khi khách hàng có sổ đỏ;

+ Thực hiện thương thảo và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động mua bán nhà đất theo luật.

Và các thủ tục pháp lý khác, riêng biệt theo yêu cầu của khách hàng như : Soạn thảo hợp đồng thuê, mua bán nhà đất…

Những quyền lợi khách hàng khi thuê luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà đất tại Luật Nhân Dân:

– Quý khách hàng sẽ được hướng dẫn giải quyết các vấn đề phát sinh, giải đáp mọi thắc mắc về đất đai cũng như không bao giờ phải lo lắng về những vấn đề pháp lý với cơ quan nhà nước cũng như các rủi ro khi tách sổ đỏ.

– Ngoài ra, khách hàng còn được tư vấn miễn phí các thủ tục, quy định khác liên quan đến lĩnh vực đất đai và thực hiện các thủ tục, giải quyết các vấn đề phát sinh sau khi mua bán nhà đất, chuyển nhượng đất đai, nhà ở.

Quy trình luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà đất

– Bước 1: Luật sư của VPLS GIA Đình  sẽ gặp gỡ khách hàng, nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của khách hàng và tư vấn sơ bộ cho khách hàng về việc chuẩn bị giấy tờ cần thiết cho việc mua bán, chuyển nhượng;

– Bước 2: Luật sư sẽ soạn các loại giấy tờ cần thiết và chuẩn bị hồ sơ hoàn chỉnh cho khách hàng để thực hiện mua bán, chuyển nhượng.

– Bước 3: Đại diện khách hàng hoặc cùng khách hàng tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng với đối tác. Cùng khách hàng thực hiện công chứng các giấy tờ, văn bản chuyển nhượng;

– Bước 4: Đại diện khách hàng nộp hồ sơ sang tên và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo dõi hồ sơ đăng ký để đảm bảo tính hợp lệ của hồ sơ;

– Bước 5: Hoàn tất việc chuyển nhượng và sang tên sổ đỏ rồi tiến hành giao sổ đỏ mới cho khách hàng.

Hồ sơ hoàn thiện thủ tục mua bán nhà đất

Quý khách hàng (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) chỉ cần chuẩn bị giấy tờ sau:

– Các giấy tờ chứng minh nhân thân gồm: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân; Giấy đăng ký kết hôn;

– Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ thể hiện quyền sử dụng đất.

Luật Nhân Dân sẽ chuẩn bị các giấy tờ sau:

– Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất, nhà có công chứng;

– Văn bản ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính;

– Đơn đăng ký biến động đất đai (theo quy định mới nhất hiện nay);

– Các tờ khai thuế, phí, lệ phí gồm: tờ khai thuế thu nhập cá nhân; tờ khai lệ phí trước bạ;

– Sơ đồ vị trí thửa đất;

– Và các loại giấy tờ khác theo yêu cầu từ phía cơ quan nhà nước.

Thời gian thực hiện mua bán nhà đất, chuyển nhượng đất đai

Thời gian thông thường theo quy định từ 10 đến 20 ngày làm việc (tùy từng quận và từng thời điểm làm thủ tục);

VPLS GIA Đình  có thể rút ngắn thời gian còn từ 03 đến 07 ngày làm việc, giúp bạn thực hiện các thủ tục mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai nhanh chóng.

Tổng hợp các chi phí khi mua bán nhà đất

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì các khoản phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo công văn số 17526/BTC-TCT về Triển khai thực hiện một số nội dung tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế thì Thuế thu nhập cá nhân = 2% x (Giá chuyển nhượng)

Ngoài ra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất” sẽ được miễn thuế.

2. Lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”

Căn cứ theo Khoản 3 Điều Thông tư 34/2013/TT-BTC thì Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ) x (Mức lệ phí trước bạ)

Giá trị đất = (diện tích đất) x (giá đất). Mỗi địa phương quy định giá đất khác nhau

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%

3. Các chi phí mua bán nhà đất khác

– Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP

– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng

– Lệ phí thẩm định: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng và tối đa 5.000.000 đồng).

– Phí dịch vụ luật sư tư vấn mua bán nhà đất trọn gói tại Hà Nôi, tp Hồ Chí Minh và các tỉnh thành trên toàn quốc giá chỉ từ 3.500.000 đồng.

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Số: ……../……..

…………., ngày…..tháng…..năm……

Hôm nay, ngày......tháng..........năm........., tại................................................chúng tôi ký tên dưới đây, những người tự nhận thấy có đủ năng lực hành vi dân sự và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình, gồm:

BÊN BÁN :

Ông (Bà): ……………………………………………..……………………….Sinh ngày ….tháng.......năm ...

Chứng minh nhân dân số:…………… do……………………………….cấp ngày......tháng......năm.......

Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông):  …………………………………………….Sinh ngày….tháng......năm.......

Chứng minh nhân dân số:…………….… do………………..………………cấp ngày.....tháng.....năm....

BÊN MUA (1):

Ông (Bà): ………………………………………..……………………….Sinh ngày ….tháng.......năm .......

Chứng minh nhân dân số:…………… do……………………………….cấp ngày......tháng......năm.......

Cùng vợ (chồng) là Bà (Ông):  …………………………………………….Sinh ngày….tháng......năm.......

Chứng minh nhân dân số:…………….… do………………..………………cấp ngày.....tháng.....năm....

Bằng hợp đồng này, Bên bán bán cho Bên mua toàn bộ ngôi nhà với những thỏa thuận sau đây :

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng

1. Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ……........... đường................................ phường/xã……………….. quận/huyện......................thành phố/tỉnh.................................., có thực trạng như sau :

a. Nhà ở :

- Tổng diện tích sử dụng: …………………………………………..m2

- Diện tích xây dựng: ………………………………………………..m2

- Diện tích xây dựng của tầng trệt: ………………………………..m2

- Kết cấu nhà: …………………………………………………………

- Số tầng: ……………………………………………………………..

b. Đất ở :

- Thửa đất số: ………………………………………………………..

- Tờ bản đồ số: ………………………………………………………

- Diện tích: …………………………………………………………….m2

- Hình thức sử dụng riêng: ………………………………………….m2

c. Các thực trạng khác:              

(phần diện tích nằm ngoài chủ quyền; diện tích vi phạm quy hoạch, trong đó phần diện tích trong lộ giới)

2. Ông ……………………………..và Bà.............................là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày..... tháng......năm.....

Do …………………………………………………………………….cấp 

Điều 2. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá mua bán toàn bộ căn nhà nêu trên là: ……………(bằng chữ: ……………………………..………. ).

2. Bên mua thanh toán một lần cho bên bán bằng đồng việt nam 

3. Bên mua giao và Bên bán nhận đủ số tiền mua bán căn nhà nêu trên. Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 3. Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà

1. Bên bán giao và Bên mua nhận ngôi nhà đúng như thực trạng nêu trên vào ngày ..........tháng............năm...............; trong thời hạn chưa giao nhà, Bên bán có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà đó.

2. Bên bán giao và Bên mua nhận bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (5) vào ngày….….tháng............năm.............

Điều 4.Việc nộp thuế và lệ phí

Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán ngôi nhà gồm: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng do bên mua chịu trách nhiệm  nộp (7).

Điều 5. Đăng ký quyền sở hữu nhà

1. Bên mua có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với ngôi nhà nêu trên tại…………………………………………………………………………………………………………………

Bên bán phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại ……………………………………………………………………………………………………………………

2. Quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên được chuyển cho Bên mua, kể từ thời điểm Bên mua thực hiện xong việc đăng ký trước bạ sang tên tại ………………………………………………………………………

Điều 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Điều 7. Các thỏa thuận khác

Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản trước khi đăng ký quyền sở hữu và phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị để  thực hiện. 

Điều 8. Cam kết của các bên

Bên bán và Bên mua chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam kết sau đây:

1. Bên bán cam kết :

a. Ngôi nhà nêu trên :

- Thuộc quyền sở hữu của Bên bán;

- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và quyền thừa kế;

- Không bị thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc thực hiện nghĩa vụ khác;

- Không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, xử lý theo pháp luật.

b. Không còn bất kỳ giấy tờ nào về quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên;

c. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (5) nêu trên là bản chính;

d. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thỏa thuận với Bên mua đã ghi trong hợp đồng này.

2. Bên mua cam kết:

a. Đã xem xét kỹ, biết rõ về nguồn gốc sở hữu và thực trạng ngôi nhà nêu trên, kể cả các giấy tờ về quyền sở hữu nhà, đồng ý mua và không có khiếu nại gì về việc công chứng (chứng thực) hợp đồng này;

b. Thực hiện đúng và đầy đủ những thỏa thuận với Bên bán đã ghi trong hợp đồng này;

c. Phần diện tích ngoài chủ quyền, vi phạm quy hoạch, Bên mua cam kết chấp hành theo các quy định của Nhà nước.

3. Hai bên cùng cam kết:

a. Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng;

b. Kể từ ngày ký hợp đồng này, không bên nào được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” (5) số ………...ngày………...tháng...........năm……....do ……………………………….cấp cho Ông ……………………… và vợ là Bà............................................

để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

c. Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại, thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

Điều 9. Điều khoản cuối cùng

1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc công chứng (chứng thực) này, sau khi đã được nghe lời giải thích của người có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực dưới đây.

2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này , đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

3. Hợp đồng này được lập thành 03 bản, mỗi bản gồm có.........trang, các bản đều giống nhau. Bên bán giữ 01 bản, Bên mua giữ 01 bản và 01 bản lưu  tại................................................................

Chú thích:

(1) - Trong trường hợp bên giao kết hợp đồng là cá nhân:

Ông (Bà) …………………………………………………………….….Sinh ngày:… ….tháng.......năm........

Chứng minh nhân dân số:……………… do…………………………………cấp ngày....tháng......năm.....

Địa chỉ thường trú: ………………………………………………………………………………………………

Nếu bên nào đó có từ hai người trở lên, thì lần lượt ghi thông tin của từng người như trên; nếu bên mua là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì ghi hộ chiếu;

Nếu có đại diện, thì ghi họ tên, giấy tờ tùy thân và tư cách của người đại diện.

- Trong trường hợp bên giao kết hợp đồng là tổ chức

Tên tổ chức: ………………………………………………………………………………………………………

Tên viết tắt: ……………………………………………………………………………………………………….

Trụ sở tại: …………………………………………………………………………………………………………

Quyết định thành lập số: …………………ngày........tháng......năm.......của..........................................

Điện thoại: ………………………………………………………………………………………………………..

Đại diện là Ông (Bà): …………………………………………………………………………………………..

Chức vụ: ………………………………………………………………………………………………………….

Chứng minh nhân dân số:………………… do…………………………….cấp ngày.....tháng.....năm......

Việc đại diện được thực hiện theo …………………………………………………………………………

(2) Trong trường hợp vợ chồng có địa chỉ thường trú khác nhau, thì ghi địa chỉ thường trú từng người và của cả hai người;

(3) Trong trường hợp ngôi nhà ở nông thôn thì ghi rõ từ xóm (ấp, bản),...;

(4) Ghi các thực trạng khác của ngôi nhà (nếu có) như: quyền sử dụng bất động sản liền kề của chủ sở hữu ngôi nhà theo quy định của Bộ luật Dân sự (từ Điều 278 đến Điều 283); các hạn chế về kiến trúc và xây dựng theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo thỏa thuận của các bên; nếu ngôi nhà đem giao dịch là nhà đang cho thuê để ở, thì ghi rõ họ, tên người thuê, văn bản xác định người thuê khước từ việc mua ngôi nhà theo các điều kiện do bên bán đặt ra hoặc hết thời hạn thông báo mà người thuê không trả lời;

(5) Trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì ghi giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng của ngôi nhà đó;

(6) Trong trường hợp thanh toán nhiều lần thì ghi rõ số lần thanh toán, số tiền của từng lần, bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản,..;

(7) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác về việc nộp thuế và lệ phí thì ghi rõ bên nào nộp, số lượng nộp cho từng loại thuế, lệ phí;

(8) Ghi các thỏa thuận khác ngoài các thỏa thuận đã nêu;

(9) Trong trường hợp người yêu cầu công chứng đề nghị Công chứng viên đọc hợp đồng, thì ghi người yêu cầu công chứng đã nghe đọc hợp đồng.

LS TRẦN MINH HÙNG

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, Truyền hình Quốc Hội Việt Nam, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống,Thanh niên, Tiền Phong Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu giây, Vụ đốt nhà 10 người ở TPHCM, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, hợp đồng kinh tế thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.