biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.

Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.

Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).

2.1. Điều kiện cấp sổ đỏ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) không mang tên người khác

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ sau là đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và sẽ được cấp sổ. Đồng thời không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Hiện nay, việc quy hoạch đất hỗn hợp gây ra nhiều khó khăn cho người dân. Đặc biệt là khâu xây dựng vẫn chưa được cấp phép chính thức. Việc xây dựng vẫn bị xem là công trình xây dựng tạm và sau khi hoàn thành xây dựng sẽ không được hoàn công.

Mặt khác, công tác quy hoạch đất đai chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân. Do đó, nếu bạn đang có dự định mua đất ở khu nội thành, hãy xem xét thật kỹ về quy hoạch của phần đó. Hãy tìm hiểu xem nó thuộc diện nào để có kế hoạch sử dụng đất thích hợp nhất.

Bởi việc đứng tên hộ trên Sổ đỏ hoàn toàn là kẽ hở để nhiều người “lách luật”. Do đó, tuyệt đối không nên thực hiện việc nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ.

Trong trường hợp đã thực hiện thì bắt buộc hai bên phải tự thỏa thuận được. Khi đó, hai bên thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sang tên Sổ đỏ) để tài sản trở về thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người chủ thực sự.

Nếu không thể thỏa thuận được, để có thể đòi lại tài sản, chủ sở hữu có thể khởi kiện đòi tài sản. Tuy nhiên, bắt buộc phải có đầy đủ bằng chứng chứng minh Sổ đỏ thuộc quyền sở hữu của mình: Văn bản thỏa thuận, giấy cam kết…về việc nhờ đứng tên và phải có người làm chứng.

Dù vậy, để đòi được tài sản sẽ mất khá nhiều thời gian, tiền bạc và công sức. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, người nhờ người khác đứng tên có thể bị mất trắng tài sản của mình.

ự án mà nằm trên Đất quy hoạch được nhà nước chuyển giao cho chủ đầu tư theo hình thức Đất sở hữu lâu dài thì Dự án trên đất đó mới được nhà nước cấp quyền ra sổ hồng sở hữu “lâu dài” , mà ( Trong luật không có khái niệm sở hữu “vĩnh viễn” mà chỉ có khái niệm sở hữu” lâu dài” ).

Và ngược lại, dự án đất quy hoạch mà chủ đầu tư chỉ có quyền sử dụng trong 50 năm hay 30 năm, thì đương nhiên dự án trên đất đó cũng chỉ được ra sổ hồng với sở hữu tương ứng với số năm Chủ đầu tư được sử dụng đất.

“ Lâu dài” là một khoảng thời gian dài, có điểm kết thúc.

“ Vĩnh viễn” là vô thời hạn, đời này sang đời khác, không có điểm kết.

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thứ 1, Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán

Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất (cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trả tiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.

Tranh chấp bức tường chung giữa 02 nhà là tranh chấp về ranh giới sử dụng đất thuộc tranh chấp đất đai. Theo đó, khi xảy ra tranh chấp, khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp qua hòa giải cơ sở (theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013).

Trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Việc hòa giải phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

 Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng,

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.

Bước 2: Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.

Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.

Bước 3: Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.

Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai

Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:

- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu

- Đơn đề nghị đăng ký biến động

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 1.Thuế thu nhập cá nhân: 2%, do cơ quan thuế thu.

2. Lệ phí trước bạ: 0,5%, do cơ quan thuế thu.

3. Phí công chứng: Tùy theo giá trị nhà đất, do đơn vị công chứng, chứng thực thu.

4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Theo quy định từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu.

5. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của từng địa phương do Văn phòng đăng ký đất và nhà thu

6. Một số loại phí khác tùy yêu cầu người mua nhà: Phí đo vẽ thửa đất, do cơ quan đo vẽ địa chính thu

Khi cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp trên phần tài sản (đất đai, nhà cửa,…) của mình bị xâm hại thì người dân có quyền khởi kiện đến tòa án yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, đối với những vụ án dân sự thì trách nhiệm chứng minh thuộc về đương sự (người khởi kiện).

Kèm theo đơn khởi kiện, phải gửi kèm các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Chẳng hạn:

- Bản sao Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật.

- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng (nếu có).

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất (nếu có).

- Biên bản hòa giải giải quyết tranh chấp tại UBND các cấp (nếu có).

Căn cứ Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (khoản 1 Điều này được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), mặc dù hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà chưa sang tên thì được được cấp Giấy chứng nhận mới nếu đủ điều kiện (không phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên).

Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy viết tay” từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:

- Nếu là xác định đó là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

- Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.