Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là quy trình pháp lý giải quyết những mâu thuẫn phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên không thể tránh khỏi những tranh chấp phát sinh. Bài viết này sẽ cung cấp thông tin về các phương thức giải quyết, hồ sơ và trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội một cách chi tiết và đầy đủ.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Một số nguyên nhân có thể dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội bao gồm:

• Hợp đồng không thể hiện đầy đủ các nội dung quan trọng như: thông tin về bên mua, bên bán, thông tin về căn hộ, giá mua bán, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao nhà,…

ước 1: Các bên tranh chấp tự hòa giải với nhau trên cơ sở tự nguyện (bước này không bắt buộc).

Bước 2: Gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp (đây là bước bắt buộc phải thực hiện).

Nếu các bên hòa giải thành thì UBND ra Biên bản hòa giải thành.

Nếu các bên hòa giải không thành thì tiếp tục sang Bước 3.

Bước 3:

+ Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Diện tích thực tế khác với Sổ đỏ có ảnh hưởng gì?

Với người được miễn thuế, tiền sử dụng đất thì diện tích thực tế nhỏ hoặc lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì không ảnh hưởng nhiều đến quyền, nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, với người phải nộp thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải những vấn đề sau:

1. Phải đóng nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất

Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại đất. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng nộp thuế thì tính theo diện tích trong Sổ (nộp nhiều hơn).

2. Có thể dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng

- Thông thường khi chuyển nhượng đất có 02 phương thức tính giá gồm: Giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Mặt khác, không phải ai khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên sẽ không được đo đạc lại.

- Khi chuyển nhượng xong vì không tự đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Thứ nhất, bất động sản dự định mua phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khi chỉ nhìn thấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính. Lý do là nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.

Thứ hai, kiểm tra về quyền sở hữu tài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sản riêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.

Nếu GCN xác định chỉ có một người đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tình trạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân chia tài sản chung không.

Trường hợp là đồng sở hữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhà dự án cũng phải kiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứng bán tài sản hay chưa.

Chính vì vậy, việc xác định pháp lý bất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết định nhận chuyển nhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiền hà, không đáng có.

Tại Điều 265 Bộ luật dân sự có quy định như sau:

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Quy định đối với tranh chấp xác định ranh giới đất liền kề và cách xác định ranh giới thửa đất.

Giữa chủ sở hữu của các thửa đất liền kề phải thực hiện nghĩa vụ tôn trong ranh giới giữa các bất động sản. Điều này được thể hiện tại điều 265 Bộ luật dân sự 2005: “1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.”

Vấn đề này được quy định tương tự tại điều 175 Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực vào ngày 01/01/2017), theo đó, mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung, không được lấn, chiếm thay đổi các mốc giới ngăn cách, kể cả trương hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)

Thứ nhất, về thỏa thuận mượn vách tường:

Theo thông tin bạn cung cấp, mẹ bạn có thỏa thuận cho người cậu mượn bức tường để xây nhà với thời gian 30 năm. Sau đó, cậu bạn có bán căn nhà và thỏa thuận miệng với người mua là giảm 100 triệu để cho họ tự xây bức tường riêng, không sử dụng tường của mẹ bạn nữa nhưng khi làm xong thủ tục sang tên, người mua không thực hiện theo đúng thỏa thuận ban đầu.

Theo quy định tại Điều 176 Bộ luật dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản:

"Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Theo quy định tại Điều 130 Bộ luật Dân sự (sau đây viết tắt là BLDS) thì thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 131 BLDS và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).

Theo quy định tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP về đặt cọc được xử lý như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

Căn cứ theo Điều 7, Điều 10, Điều 54, Điều 159, Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về đất tôn giáo gồm những đặc điểm sau:

• Đất tôn giáo (đất cơ sở tôn giáo) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp;

• Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

• Đất cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử lý hành vi lấn, chiếm đất:

“Điều 10. Lấn, chiếm đất

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Như vậy, khi có hành vi lấn, chiếm đất thì người có hành vi lấn, chiếm bắt buộc phải trả lại đất đã lấn, chiếm. Do đó, khi có căn cứ xác định gia đình hàng xóm lấn chiếm đất của bạn thì Tòa án buộc gia đình đó phải trả lại đất cho gia đình bạn.