tư vấn công chứng mua bán nhà đất - luật sư nhà đất, luật sư thừa kế,luật sư nhà đất, ly luật sư hình sự, tranh tụng, hợp đồng, luật sư kinh tế, lao động, thương mại, tư vấn, tranh chấp chia tài sản...

Tư vấn và hỗ trợ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người nước ngoài mới thấy được các phòng công chứng đang hiểu quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở rất khác nhau.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà - sao cứ làm khó nhau?

Về mặt pháp lý, giao dịch mua bán và chuyển nhượng hợp đồng mua bán có bản chất hoàn toàn khác nhau. Ảnh: THÀNH HOA

Một số phòng công chứng từ chối công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở vì lý do người nước ngoài chỉ được mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo điều 76.2 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Một số phòng công chứng khác vẫn nhận công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng này vì cho rằng luật không cấm. Các phòng công chứng còn lại nhận công chứng cho khách hàng nhưng kèm theo khuyến cáo các bên rằng người nhận chuyển nhượng có thể không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vì hạn chế của điều 76.2 Nghị định 99.

Câu trả lời chung của các phòng công chứng khi được hỏi vì sao lại có sự khác nhau như vậy đều là do chưa có hướng dẫn của Bộ Xây dựng nên tùy vào cách hiểu và đánh giá của các công chứng viên.

Lúc đã có hướng dẫn

Từ đầu năm 2018, với cùng một câu hỏi người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng căn hộ từ cá nhân hay không, Bộ Xây dựng khi trả lời trên cổng thông tin điện tử của bộ và baochinhphu.vn đều viện dẫn điều 76.2 của Nghị định 99 để khẳng định người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy các câu trả lời trên chỉ mang tính tham khảo và chưa được luật hóa bằng các văn bản quy phạm pháp luật hoặc chí ít cũng phải được chính thức trả lời dưới dạng công văn, nhưng rõ ràng ý kiến của Bộ Xây dựng đã chặn đứng các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người nước ngoài vẫn diễn ra trước đó mặc dù hoàn toàn không trái luật.

Quy định pháp luật liệu có không rõ ràng?

Tin liên quan

Rất rõ ràng là pháp luật nhà ở có các quy định riêng về mua bán nhà ở đối với người nước ngoài và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Khi nói đến quyền mua và sở hữu nhà ở của người nước ngoài, bên cạnh những điều kiện về bản thân người nước ngoài (được nhập cảnh vào Việt Nam), về nơi có nhà ở (ngoài khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng) thì còn thêm một điều kiện nữa là người nước ngoài chỉ được mua nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (điều 159.2 Luật Nhà ở) nghĩa là họ không thể mua nhà ở trong các khu dân cư hiện hữu bên ngoài dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, điều 76.2 của Nghị định 99 đã khẳng định lại một nguyên tắc của Luật Nhà ở là nếu người nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì không thể được tự do mua nhà ở bất cứ nơi đâu trên lãnh thổ Việt Nam như người Việt Nam, mà chỉ được mua từ chủ đầu tư dự án.

Song song đó, quy định tại các điều 117 và 119.2 của Luật Nhà ở cũng cho phép người nước ngoài được thực hiện giao dịch về nhà ở bao gồm hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể người nước ngoài đều có thể trở thành bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở miễn là có đủ năng lực hành vi dân sự và thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Về mặt pháp lý, giao dịch mua bán và chuyển nhượng hợp đồng mua bán có bản chất hoàn toàn khác nhau. Trong giao dịch mua bán, bên bán là người có quyền sở hữu đối với tài sản mua bán, còn trong giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu đối với tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán mà chỉ có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản và sẽ chuyển nhượng các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng sẽ thay thế bên chuyển nhượng và sẽ kế thừa, được hưởng các quyền, nhưng đồng thời cũng phải thực hiện các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đã thiết lập trước đó theo hợp đồng mua bán.

Kết quả của giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Như vậy, người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng thực tế sẽ là bên mua nhà ở thương mại từ chủ đầu tư dự án. Nếu sau giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở mà số lượng nhà ở sở hữu bởi người nước ngoài không vượt quá mức trần do Nhà nước quy định, thì ngoài việc bên chuyển nhượng là cá nhân phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng, qua đó làm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài không làm nguy hại hay tiềm ẩn khả năng xâm phạm đến nguyên tắc của pháp luật nhà ở.

Xử lý chuyện đã rồi

Phải chăng Bộ Xây dựng đang đánh đồng giao dịch mua bán nhà ở cho người nước ngoài với giao dịch người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở? Cách nhìn cứng nhắc và khó hiểu của Bộ Xây dựng đã đóng băng hoàn toàn thị trường chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài vốn đã được chủ đầu tư và các bên tham gia giao dịch công nhận lâu nay. Dù vậy, điều này không nặng nề hơn so với việc xử lý các giao dịch đã được thực hiện trước đó.

Người nước ngoài nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay không? Các giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện nếu không phù hợp theo ý kiến của Bộ Xây dựng thì phải giải quyết như thế nào? Giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở của người nước ngoài không bị vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự, vậy bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng có phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và khôi phục tình trạng hợp đồng ban đầu hay không? Nếu khôi phục, khoản thuế chuyển nhượng đã nộp cho Nhà nước sẽ được hoàn trả lại cho bên chuyển nhượng hợp đồng, phải vậy không? Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng đã chết hoặc không còn ở Việt Nam thì làm sao xử lý được giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán mà Bộ Xây dựng không công nhận? Bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng, phòng công chứng, công chứng viên đã công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng hay chủ đầu tư đã xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, bên nào sẽ chịu trách nhiệm trong việc tiến hành và thực hiện giao dịch không phù hợp theo quan điểm của Bộ Xây dựng?

Bộ Xây dựng có lẽ phải cân nhắc và suy xét kỹ hơn các quy định pháp luật liên quan để giải đáp thỏa đáng những vấn đề trên trong thời gian sắp tới.

Nguyễn Vân Quỳnh (TBKTSG

2. Những điểm cần lưu ý trong quá trình mua bán chuyển nhượng nhà đất

Đất đai ở Việt Nam có nguồn gốc pháp lý khá phức tạp, trải qua nhiều thay đổi khi mua bán cần đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau:

+ Phân biệt sổ đỏ và sổ hồng: Trước kia theo luật đất đất đai 2003 (luật cũ) thì sổ đỏ chỉ đất mặt đất còn sổ hồng là sổ chỉ nhà chung cư cao tầng, khu tập thể cũ. Sau năm 2013, khi luật đất đai năm 2013 ra đời thì thống nhất trên phạm vi cả nước áp dụng chung một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở là Sổ Hồng. Cho nên khi mua bán sẽ thấy có sự khác nhau giữa mầu sắc của các cuốn sổ - Điều này không ảnh hưởng đến tính chất của giao dịch mua bán;

+ Phân biệt chế độ sở hữu chung và Chế độ sở hữu riêng của vợ/Chồng: Trên sổ đỏ/sổ hồng có rất nhiều cuốn sổ ghi chữ: "Hộ Gia Đình" có những cuốn sổ ghi tên Vợ và chồng, cũng có sổ chỉ ghi tên của Vợ hoặc chồng. Điều này có một số điểm rất cần lưu ý như sau:

- "Hộ gia đình" là chế độ sở hữu chung theo luật đất đai năm 1993, khi đó Bố, Mẹ, Anh, Chị, Em, Con... những người có tên trên sổ hộ khẩu được ghi nhận quyền ngang nhau nghĩa là Bố có quyền sở hữu hoặc sử dụng ngang bằng với một đứa trẻ Con mới sinh. Sau này, Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi quy định đất đai chỉ thuộc quyền của Vợ và Chồng và Có thể ghi tên của Vợ Hoặc Chồng đều được. Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung này không thay đổi. Việc mua bán mà trên sổ đỏ nghi nhận đất thuộc quyền sở hữu/sử dụng của Hộ Gia Đình sẽ rất phức tạp nếu các thành viên không đồng ý, thủ tục sẽ kéo dài nếu một trong các thành viên gia đình đã chết...

+ Làm cách nào để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi mua bán chuyển nhượng đất đai: Có nhiều cách để giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ một cách hợp pháp như:

Giảm giá trị hợp đồng cong chứng về việc mua bán qua đó sẽ giảm được tiền thuế vì thuế tính trên giá trị hợp đồng mua bán, giao dịch. Tuy nhiên, cách này cần làm kín kẽ về mặt pháp lý tránh trường hợp vì một lý do nào đó giao dịch vô hiệu, bên bán lật kèo chỉ thanh toán số tiền nghi nhận trên hợp đồng công chứng mà không chịu thanh toán số tiền giao dịch.

+ Chỉ khi đã được cấp sổ đỏ lần đầu thì mới có thể tiến hành giao dịch mua bán được. Chúng tôi có thể tư vấn và áp dụng một số biện pháp thừa phát lại để xác định việc mua bán khi đất chưa có sổ.

3. Dịch vụ luật sư tư vấn thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất:

Để đảm bảo các giao dịch pháp lý của Bạn trong việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất thành công, an toàn pháp lý, tiết kiệm chi phí. Bạn rất cần sự giúp đỡ của đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý sau trong việc mua bán chuyển nhượng đất đai:

+ Công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và tài sản trên đất;

+ Tư vấn và thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, khai nhận di sản thừa kế đất đai, nhà ở;

+ Thay mặt khách hàng thực hiện các bước của hoạt động mua bán chuyển nhượng đến khi khách hàng có sổ đỏ;

+ Thực hiện thủ tục xin miễn thuế, giảm thuế hoặc tư vấn các phương pháp tiết kiệm thuế mà vẫn đảm bảo giao dịch an toàn, thành công.

+ Thực hiện thương thảo và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hoạt động mua bán nhà đất theo luật.

Và các thủ tục pháp lý khác, riêng biệt theo yêu cầu của khách hàng như : Soạn thảo hợp đồng thuê nhà đất, hợp đồng mượn nhà....

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Luật sư Gia Đình đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.

Chúng tôi là những luật sư xuất thân trong các gia đình có truyền thống yêu nghề luật, đam mê nghề luật nên các luật sư sáng lập thống nhất đặt tên là Văn phòng luật sư Gia Đình.

Chúng tôi là hãng luật chuyên tư vấn luật thường xuyên cho nhiều doanh nghiệp và cá nhân trong nước và ngoài nước đồng thời là luật sư Riêng cho các doanh nghiệp cá nhân này.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng - Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật miễn phí trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân, báo Pháp luật Gia Đình, Báo Soha, Kênh 14, Một thế giới, Báo tin tức Viêt nam, Báo ngày nay– Các tạp chí như Tiếp Thị Gia Đình, Báo đời sống và pháp luật, báo Infonet, VTC NEW, Báo Mới, là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho cuộc thi Phiên tòa giả định, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân và chuyên gia cho các hãng truyền thông uy tín.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực cho xã hội của chúng tôi.

Chúng tôi chuyên tư vấn và thực hiện dịch vụ tại các tỉnh khắp trên cả nước như tư vấn tại Bình Dương, TP.HCM, đồng nai, Long An, Vũng Tàu, Hà Nội, Nha Trang, biên hòa, Đà Nẵng, Vinh…

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com