KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1. KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Về tố tụng

1.1.1. Xác định các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất của đương sự thông thường có một trong các dạng tranh chấp cơ bản sau:

- Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất do người khác đang quản lý, sử dụng;

- Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất;

Điều 167 Luật đất đai năm 2013 gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Điều kiện để thực hiện các quyền trên là:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

1. Kiểm tra quy hoạch

Thực tế nhiều căn nhà rao bán gấp có thể do đang vướng quy hoạch. Người môi giới thường là người sẽ giúp chủ nhà điều tra các thông tin này, vì họ thường là người nắm rõ vấn đề này. Do đó, chủ nhà cần tham khảo về nhà đất đó tại Phòng Quản lý Đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch. Việc kiểm tra cần phải được thực hiện với thông tin chính xác trước khi đặt cọc.

LUẬT SƯ GIỎI VỀ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI. VĂN PHÒNG LUẬT SƯ CHUYÊN TƯ VẤN VỀ ĐẤT ĐAI 

Là một trong những hãng luật hàng đầu về tư vấn pháp lý đất đai xin được cung cấp thông tin về đăng ký đất đai tới Quý khách hàng. Với đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, Anh Bang Law tự tin mang tới Quý khách hàng những dịch vụ pháp lý chất lượng, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai.

Cẩn trọng khi mua nhà, đất trên giấy

Thứ 4, 12:06, 31/10/2018

VOV.VN - Nhiều người dân mua nhà chung cư ở TPHCM đang lâm vào cảnh ở cũng lo âu mà muốn bán cũng không được.

Sau nhiều năm tích cóp bỏ ra tiền tỷ để mua căn hộ, những tưởng sẽ được yên tâm để an cư lạc nghiệp, thế nhưng nhiều người mua nhà tại TPHCM vẫn hoang mang lo lắng bởi nhà đã mua và vào ở đã lâu, nhưng vẫn mãi bị treo “sổ hồng” do chủ đầu tư chậm trễ. Nhiều người lâm vào cảnh ở cũng lo âu, mà muốn bán nhà cũng không được.

Người dân chung cư Rubyland dù sinh sống gần 10 năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.

 

Năm 2009, 280 hộ dân đã mua và dọn về ở Khu chung cư RubyLand, quận Tân Phú. Trải qua gần 10 năm sinh sống, các hộ vẫn chưa nhận được giấy chủ quyền nhà do chủ đầu tư đã mang các căn hộ đi cầm cố ngân hàng.

Khu chung cư cao 18 tầng này trước đây là của Công ty Cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư. Khi bàn giao nhà cho người dân, chủ đầu tư có hẹn sau 6 tháng sẽ giao “sổ hồng” cũng như mọi giấy tờ chủ quyền cho khách hàng. Tuy nhiên, đến thời điểm này chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành việc cấp sổ hồng cho cư dân.

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Trưởng Ban Quản trị Chung cư RubyLand cho biết, cho tới thời điểm này, 280 hộ dân chưa có hộ dân nào được cầm sổ hồng. Nguyên nhân là sau khi bán nhà cho cư dân chủ đầu tư lại đi cầm giấy tờ đất và những tài sản hình thành trên đất bao gồm 280 hộ dân đi cầm thế chấp cho ngân hàng. Cho nên bị vướng mắc, tới giờ này vẫn chưa có hướng cụ thể ở các bên.

Tương tự như vậy, tại quận Thủ Đức, theo thống kê, hiện đang có trên 100 dự án nhà ở thì mới chỉ có 49 dự án đã hoàn thành. Trong số đó, có 15 dự án nhà ở và 8 dự án căn hộ chung cư đang được cấp sổ hồng một phần, còn lại chưa được cấp.

Điển hình là Dự án Khu dân cư Tân Hải Minh do Công ty Tân Hải Minh làm chủ đầu tư. Dự án được đầu tư xây dựng hơn 10 năm qua, đến nay phần lớn các lô đất tại khu dân cư này đã được người dân xây nhà để ở. Nhưng câu hỏi bao giờ người dân mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (sổ đỏ) thì vẫn chưa được trả lời. Hiện, dự án vẫn chưa chính thức có điện nước, nên người dân phải góp tiền để “câu nối” tạm bợ.

Bên cạnh đó, sự lo lắng cũng đang xuất hiện với người mua nhà tại dự án chung cư Long Phụng Residence (quận Bình Tân, TP.HCM), do Công ty địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư. Dự án này dang dở nhiều năm, chủ đầu tư đã bỏ trốn và bị cơ quan điều tra phát lệnh truy nã vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Lâm vào tình cảnh khốn khó do phải phải thuê trọ, trả tiền lãi suất vay ngân hàng mua nhà hàng tháng, nhiều khách hàng không biết cầu cứu ai, đành dọn vào ở để bảo đảm tài sản của mình, bất chấp nguy hiểm rình rập do dự án còn dang dở, chưa có điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Còn tại dự án Gia Phú (Thủ Đức, TP.HCM) của chủ đầu tư Gia Phú Land, từ năm 2012 – 2013, đã có hàng trăm khách hàng đóng tiền, nhiều trường hợp đã đóng 100% giá trị hợp đồng để mua căn hộ. Tuy nhiên, đến hẹn chủ đầu tư không bàn giao nhà, khách hàng phát hiện chủ đầu tư bán một căn hộ cùng lúc cho nhiều người và đem dự án để thế chấp cho ngân hàng.

 

Đèn pin đa năng 3 trong 1 thế hệ mới tự vệ tốt hơn nữa!	Mua ngay thứ này tự bảo vệ bản thân trước các mối nguy hiểm!
CỰC HOT: Bản sao Rolex dây kim loại mạ vàng khuyến mãi lớn	Mách bạn mẹo trị hôi miệng cực hiệu quả bằng bactefort

Lâm vào những hoàn cảnh éo le đó, các cư dân không khỏi thấp thỏm, lo lắng bởi nguy cơ mất trắng cả gia tài mà gia đình đã tích cóp nhiều năm. Anh Huỳnh Hiển Đạt, chủ một căn hộ chung cư tại TPHCM than thở, "mình mua nhà muốn an cư lập nghiệp thì phải có giấy tờ cho ổn định, nhưng giờ giấy tờ không có thì rất bất an. Một phần chủ đầu tư bây giờ cầm cố ngân hàng rồi. Nhiều khi mình cần một số tiền nhưng có muốn bán căn hộ thì khi tới công chứng cũng không nhận".

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông Group cho biết, có nhiều lý do chủ đầu tư chậm cấp sổ cho người mua. Thí dụ như chủ đầu tư chờ các căn hộ xây dựng xong cùng một lúc để xin cấp giấy một lần. Hoặc, liên quan đến tài chính của chủ đầu tư khi sổ đỏ của dự án đang mang đi cầm cố cho ngân hàng dẫn đến việc triển khai hoàn thiện hồ sơ xin Sở Tài nguyên và Môi trường cấp sổ hồng cho từng cá nhân, từng căn hộ bị chậm lại.

Đã xảy ra nhiều trường hợp khách mua nhà không được cấp giấy chủ quyền khi chọn các loại hợp đồng “góp vốn”, “hợp tác đầu tư” hay “mua bán nhà hình thành trong tương lai” để ký kết. Phổ biến là nhiều chủ đầu tư đề nghị giao kết luôn hợp đồng mua bán nhà, đất khi dự án chưa “động đậy” gì trên thực tế. Về phía khách hàng, vì muốn được sở hữu, sử dụng nhà, đất phù hợp với khả năng thanh toán của mình và không quan tâm nhiều đến các yếu tố pháp lý cần thiết nên đã đồng ý ký kết hợp đồng này.

"Khách hàng làm sao phải tránh được những chuyện rủi ro ở chỗ đặt cọc, đặt chỗ bởi vì nếu khách hàng chọn không kỹ, hoặc nghiên cứu pháp lý không chuẩn thì có thể gặp những doanh nghiệp người ta lừa. Khách hàng phải nghiên cứu lại hồ sơ pháp lý của dự án đấy khi người ta đưa ra câu chuyện đặt cọc đặt chỗ hay bất cứ hình thức nào", ông Phúc khuyến cáo!

Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật Gia TPHCM, do các chủ đầu tư tranh thủ huy động vốn khi pháp lý dự án chưa xong, dẫn đến tình trạng có thể đất không ra được sổ, khách hàng mất tiền cọc hoặc mất cả số tiền lớn. Nếu mua phải nhà tại các dự án mà chủ đầu tư bê trễ khiến “sổ hồng” bị treo lâu năm, người mua nhà sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi. Không chỉ khó khăn trong chuyển nhượng mà khi tặng cho, thế chấp vay vốn ngân hàng đều vướng.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết, người mua nhà cũng cần tìm hiểu quyền của mình trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu nhà, tài sản khác gắn liền với đất và các thủ tục khác trong vấn đề này để chúng ta chủ động yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ này đối với mình cũng như giám sát thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thực tế cho thấy trong các sai phạm của chủ đầu tư, phức tạp nhất vẫn là chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo, bán cho khách hàng rồi nhưng vẫn mang tài sản đi cầm cố thế chấp nhiều nơi. Có chủ đầu tư sau đó bỏ trốn, thậm chí có chủ đầu tư bị chết. Cuối cùng nhà nước vẫn phải đứng ra giải quyết sự việc.

Do vậy, để nâng cao trách nhiệm đối với khách hàng, cơ quan nhà nước cần giám sát chặt hơn các vi phạm của chủ đầu tư; kiểm tra chặt chẽ đảm bảo 100% công trình xây dựng tại thành phố phải được kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm./.

Nguồn: vov.vn

I. THẾ NÀO LÀ LUẬT SƯ ĐẤT ĐAI, LUẬT SƯ NHÀ ĐẤT.

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai được quy định tại các Điều 195, Điều 196 và Điều 197 Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Các loại thủ tục hành chính về đất đai

–  Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

– Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

– Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

– Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất;

– Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính;

– Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

2. Việc công khai thủ tục hành chính về đất đai:

Nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:

– Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả;

– Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;

– Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;

– Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính;

– Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành chính.

Việc công khai về các nội dung nêu trên được thực hiện bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đăng trên trang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính, trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Văn phòng luật sư uy tín TPHCM

3. Trách nhiệm, quyền hạn của các Bộ, ngành, UBND các cấp, cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục, người sử dụng đất và những người có liên quan về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

– Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp trong chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, bảo đảm thống nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các thủ tục hành chính khác có liên quan.

– Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan.

– Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định.

– Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

TRÌNH TỰ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1. Hòa giải cơ sở:
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp (Lưu ý việc hòa giải không bắt buộc chỉ là khuyến khích)

2. Khởi kiện tại Tòa án:
+ Nếu tranh chấp không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp quện, huyện, thị xã, thành phố thuộc Tỉnh.
+ Nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

3. Hồ sơ tài liệu cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp
-Đơn khởi kiện theo mẫu
-Tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp phát sinh
- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên khởi kiện
- Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của người bị kiện.

4. Trình tự thủ tục giải quyết
- Người khởi kiện nộp đơn yêu cầu giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu qua thủ tục hòa giải mà một trong các bên không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hoặc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp mà không thông qua trình tự thủ tục hòa giải.
- Sau khi nhận đơn khởi kiện hợp lệ, tài liệu chứng cứ kèm theo mà vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện để nộp tạm ứng án phí (nếu không thuộc trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tạm ứng án phí)
- Sau khi nhận được biên lai nộp tạm ứng án phí thì Tòa án tuến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
- Thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật thì thời hạn tối đa là 8 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Luật Đất Đai 2013 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014. Luật mới đã khắc phục những điểm hạn chế chưa được quy định trong luật cũ và giải quyết được những vấn đề còn khó khăn trong thực tiễn về bồi thường và thu hồi đất.

Theo Điều 26, khoản 3 Luật Đất Đai 2013, 3. Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điểm mới so với Luật Đất Đai 2003 là trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất. Như vậy, nếu có quyết định thu hồi đất đối với cả tổ chức và cá nhân thì quyết định thu hồi thuộc UBND cấp tỉnh.

- Trình tự thông báo khi thu hồi đất có gì mới so với Luật Đất Đai 2003?

Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Luật đất đai 2003 chỉ quy định thông báo cho người bị thu hồi biết lý do thu hồi, thời gian di chuyển, phương án tổng thể. Luật mới đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án đền bù khi thu hồi.

- Hỏi: Các trường hợp phải thu hồi đất có gì mới so với quy định của Luật Đất Đai 2003?

Luật Đất Đai 2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 phân ra 4 trường hợp thu hồi đất rất rõ ràng từ điều 61 đến điều 65 như: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

Trong các quy định thu hồi đất có một số điểm mới  như thu hồi do sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước   và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.

Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.

Quy trình thu hồi đất được quy định rõ ràng và chú ý đến sự thông báo phổ biến đến từng người dân và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện. Việc vận động, thuyết phục người dân trong trình tự thu hồi đất được quy định trong luật là một điểm mới, đề cao phương pháp thuyết phục người dân chưa phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường. Phương pháp thuyết phục được quy định trước khi áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến pháp luật đất đai đến người dân khi nhà nước thu hồi đất.

Việc cưỡng chế thu hồi đất được quy định rõ tại điều 71 là một điểm mới thể hiện sự công khai, dân chủ đảm bảo trật tự, an toàn đúng quy định và đặc biệt thời điểm cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính. Điểm mới là cưỡng chế chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 điều 71:

a) Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;

b) Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

c) Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;

d) Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối không nhận quyết định cưỡng chế hoặc vắng mặt khi giao quyết định cưỡng chế thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản.

Đối với trình tự ,thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi đất có điểm mới là:

Ban thực hiện cưỡng chế vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế; nếu người bị cưỡng chế chấp hành thì Ban thực hiện cưỡng chế lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao đất được thực hiện chậm nhất sau 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: theo điều 83- Luật Đất Đai 2013:  a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

Điều 77- Luật Đất Đai 2013 quy định điểm mới:  Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế; b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Như vậy, điểm mới của Luật Đất Đai là chỉ bồi thường trong hạn mức giao đất theo điều 129.

Theo điều 79 Luật Đất Đai thì . Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Điểm mới về tách thửa cũng đang là thắc mắc cho nhiều hộ gia đình ở cùng một thửa đất đã được quy định theo khoản 2 điều 6 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Trong rất nhiều vụ kiện mà luật sư tham gia có nhiều trường hợp tranh chấp về diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì đã được quy định rất rõ ràng trong  khoản 5 Nghị định 47/2014: Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Như vậy, quyền của hộ gia đình về chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi sang đất ở đã được mở rộng và tạo điều kiện  cho hộ gia đình cá nhân khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

theo điều 82- Luật Đất Đai 2013:

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt hành chính , đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền, đúng đối tượng,  đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của luật này và các trường hợp tự nguyện trả lại đất theo khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Các quy định về bồi thường, thu hồi đất đã nâng cao quyền của người dân, hộ gia đình và với cơ chế thu hồi rõ ràng đã khắc phục những hạn chế của Luật Đất Đai 2003. Với các quy định mới, người dân được tiếp cận với những quy định mới đảm bảo quyền của người dân và những đảm bảo của nhà nước khi thu hồi đất. Luật Đất Đai 2013 được thực hiện sẽ giảm số lượng khiếu nại, khiếu kiện do đã có quy định rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của cá nhân, hộ gia đình đối với quyền sử dụng đất và được nhà nước bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.

Với kinh nghiệm và hiểu biết của mình, chúng tôi cam kết cung cấp cho khách hàng dịch vụ tư vấn tốt nhất và đưa ra giải pháp hiệu quả nhất đối với khách hàng. Cụ thể, trong lĩnh vực nhà đất, Văn phòng luật sư Gia Đình đưa ra tư vấn về các vấn đề sau:

1. Tư Vấn Luật Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở):

Muốn thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai và nhà ở, khách hàng phải biết và hiểu đúng quy định pháp luật về vấn đề này. Nhằm hỗ trợ khách hàng một cách hiệu quả nhất, Văn phòng Luật sư chúng tôi đưa ra một số tư vấn sau:

• Tư Vấn Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Liên Quan Đến Tính Hợp Pháp Của Hồ Sơ Quyền Sử Dụng Đất Đai, Quyền Sở Hữu Nhà Ở;
• Tư Vấn Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Liên Quan Soạn Thảo , Đàm Phán Hợp Đồng Mua Bán, Chuyển Nhượng, Thuê…
• Tư Vấn Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Về Thủ Tục Hành Chính Về Cấp Giấy Gấy Chứng Nhân Quyền Sự Dụng Đất Đất Và Sở Hữu Công Trình, Nhà Ở…
• Tư Vấn Luật Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Liên Quan Đến Thừa Kế;
• Tư Vấn Pháp Luật Cho Các Doanh Nghiệp, Tổ Chức Về Xin Cấp Đất, Thuê Đất;
• Tư Vấn Pháp Luật Về Đòi Quyền Sử Dụng Đất Cho Trông Coi, Quyền Sở Hữu Nhà Cho Ở Nhờ;
• Tư Vấn Pháp Luật Về Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở) Có Yếu Tố Nước Ngoài
• Tư Vấn Pháp Luật Về Khiếu Kiện Về Bồi Thường Và Nghĩa Vụ Tài Chính Liên Quan Đế Nhà Đất (Đất Đai – Nhà Ở).
• Tư Vấn Quy Định Pháp Luật Về Quyền Sử Dụng Đất Trong Thị Trường Bất Động Sản;
• Tư Vấn Quy Định Về Quyền Và Nghĩa Vụ Của Người Sử Dụng Đất:
• Tổ Chức Sử Dụng Đất;
• Hộ Gia Đình, Cá Nhân, Cộng Đồng Dân Cư Sử Dụng Đất;
• Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài, Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài Sử Dụng Đất).
• Tư Vấn Chế Độ Sử Dụng Các Loại Đất Và Thời Hạn Sử Dụng Đất:
• Tư Vấn Quy Định Về Đất Nông Nghiệp;
• Tư Vấn Quy Định Về Đất Phi Nông Nghiệp;
• Tư Vấn Quy Định Về Đất Chưa Sử Dụng;

2. Tư Vấn Hợp Đồng Nhà Đất:

Hợp đồng mua bán nhà đất nếu không thực hiện đúng pháp luật sẽ dễ dẫn đến vi phạm hợp đồng. Dịch vụ tư vấn hợp đồng mua bán nhà của Văn phòng luật sư Gia Đình nhằm đem lại sự bảo đảm pháp lý, và lợi ích cao nhất của khách hàng trên cơ sở các quy định của pháp luật.

Nội dung tư vấn về hợp đồng mua bán nhà gồm:

• Tư Vấn Về Các Quy Định Của Pháp Luật Cụ Thể Về Hợp Đồng Nhà Đất Để Quý Khách Tránh Mọi Rủi Ro Pháp Lý Về Sau;
• Tư Vấn Các Vấn Đề Pháp Lý Về Hợp Đồng Nhà Đất; Tư Vấn Các Cơ Sở Pháp Lý, Thẩm Định Toàn Bộ Hồ Sơ Pháp Lý, Cung Cấp Ý Kiến Pháp Lý Chi Tiết Liên Quan Đến Các Thỏa Thuận Hợp Đồng Nhà Đất;
• Tư Vấn Pháp Lý Về Hình Thức Và Xây Dựng Cấu Trúc Hợp Đồng Nhà Đất, Luật Điều Chỉnh, Bảo Đảm Thực Hiện Hợp Đồng Nhà Đất, Lựa Chọn Cơ Quan/Cơ Chế Giải Quyết Tranh Chấp, Các Quy Định Về Giải Quyết Tranh Chấp, Xung Đột Pháp Luật, Cơ Cấu Điều Khoản, Cơ Cấu Quyền Và Nghĩa Vụ, Giải Pháp Pháp Lý Tối Ưu Cho Khách Hàng Về Xử Lý Rủi Ro, Tranh Chấp Và Nghĩa Vụ Thuế;
• Thẩm Định Về Pháp Lý Đối Tác Ký Hợp Đồng Nhà Đất, Tài Sản Và Đối Tượng Hợp Đồng Nhà Đất, Kiểm Tra Và Tư Vấn Pháp Lý Các Văn Kiện Pháp Lý Liên Quan Đến Hợp Đồng Nhà Đất;
• Tư Vấn Các Trường Hợp Hủy Bỏ, Chấm Dứt Đề Nghị Giao Kết Hợp Đồng Nhà Đất; Sửa Đổi Đề Nghị, Chấp Nhận Đề Nghị Giao Kết Hợp Đồng Nhà Đất, Thời Hạn Trả Lời Chấp Nhận Giao Kết Hợp Đồng Nhà Đất;
• Đại Diện Tham Gia Đàm Phán, Ký Kết Hợp Đồng Nhà Đất;
• Tư Vấn Các Quy Định Của Pháp Luật Về Điều Kiện Sửa Đổi, Chấm Dứt Hợp Đồng Nhà Đất;
• Tư Vấn Về Các Vấn Đề Pháp Lý Phát Sinh Trong Quá Trình Sửa Đổi, Chấm Dứt Hợp Đồng Nhà Đất;
• Tư Vấn Giải Quyết Các Tranh Chấp Liên Quan Đến Việc Sửa Đổi, Chấm Dứt Hợp Đồng Nhà Đất.

3. Thủ Tục Pháp Lý Nhà Đất:

Hiện nay, thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và nhà ở tương đối phức tạp, khách hàng nếu không nắm rõ sẽ gặp vướng mắc khi thực hiện những giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra tư vấn về các thủ tục pháp lý liên quan đến nhà đất như sau:

• Thủ Tục Đăng Ký, Xin Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất;
• Thủ Tục Xin Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Gắn Liền Với Đất;
• Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất;
• Thủ Tục Mua Bán Nhà;
• Thủ Tục Đăng Bộ, Sang Tên Nhà Đất;
• Thủ Tục Tách Thửa, Hợp Khối Nhà, Đất;
• Thủ Tục Chuyển Đổi Mục Đích Sử Dụng Đất;
• Thủ Tục Thừa Kế, Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất;
• Thủ Tục Về Soạn Thảo, Đàm Phán Hợp Đồng Mua Bán, Cho Thuê, Cho Thuê Lại…
• Thủ Tục Chuyển Nhượng Dự Án Khu Đô Thị Mới, Dự Án Khu Nhà Ở, Dự Án Hạ Tầng Kỹ Thuật Khu Công Nghiệp.

4. Giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở:

Liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai – nhà ở, chúng tôi có kinh nghiệm:

• Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Xác Định Ai Là Người Sở Hữu, Sử Dụng Hợp Pháp  Đất Đai, Nhà Ở;
• Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Xác Định Quyền Và Nghĩa Vụ Các Bên Trong Hợp Đồng  Chuyển Nhựợng, Chuyển Đổi, Tặng Cho, Thế Chấp Đất Đai, Nhà Ở;
• Giải Quyết Tranh Chấp Thừa Kế, Tranh Chấp Tài Sản Chung Là Đất Đai, Nhà Ở;
• Giải Quyết Tranh Chấp Đòi Đất Đai, Nhà Ở;
• Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Mốc Giới, Ranh Đất Đai, Nhà Ở;
• Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Chia Tài Sản Chung, Tài Sản Vợ Chồng Là Đất Đai, Nhà Ở;
• Giải Quyết Tranh Chấp Về Bồi Thường, Tái Định Cư Khi Nhà Nước Thu Hồi Đất, Có Tài Sản Trên Đất;
• Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Về Việc Hợp Tác Kinh Doanh, Góp Vốn Bằng Đất Đai, Nhà Ở.

Văn phòng Luật sư Gia Đình cung cấp dịch vụ luật sư tranh tụng – giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai – nhà ở (nhà đất) tại các cấp Toà án, bao gồm:

• Tư Vấn Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở Về Cách Thức Giải Quyết Tranh Chấp, Đánh Giá Điểm Mạnh Và Điểm Yếu Của Các Bên Tranh Chấp. Đưa Ra Những Phương Án Cụ Thể Có Lợi Nhất Trong Quá Trình Đàm Phán, Hòa Giải(Nếu Có);
• Hướng Dẫn Và Tư Vấn Cho Khách Hàng Trình Tự Thủ Tục Khởi Kiện, Thời Hiệu Khởi Kiện, Điều Kiện Khởi Kiện, Tư Cách Chủ Thể Và Soạn Đơn Khởi Kiện Gửi Đến Tòa Án Có Thẩm Quyền. Kiến Nghị Các Cơ Quan Tiến Hành Tố Tụng Liên Quan Khi Ban Hành Những Quyết Định Không Đúng Thủ Tục, Trình Tự…Ảnh Hưởng Đến Quyền Và Lợi Ích Hợp Pháp Của Khách Hàng.
• Tiến Hành Điều Tra Thu Thập Chứng Cứ – Tài Liệu, Kiểm Tra Đánh Giá Chứng Cứ – Tài Liệu Để Trình Trước Tòa;
• Soạn Thảo Đơn Từ Và Các Giấy Tờ Liên Quan Khác Cho Đương Sự;
• Tham Gia Tố Tụng Với Tư Cách Là Luật Sư Bào Chữa, Bảo Vệ Quyền Và Lợi Ích Hợp Pháp Cho Thân Chủ Tại Tòa Án Các Cấp Trong Các Vụ Án Liên Quan Đến Nhà Đất:

Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.Để biết thêm chi tiết cũng như được tư vấn cụ thể, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi:

Chúng tôi là hãng luật uy tín tại TPHCM với nhiều năm kinh nghiệm được nhiều hãng báo chí truyền thông, đài truyền hình trong nước phỏng vấn, xin ý kiến về các sự kiện lớn trong nước. Ngoài ra chúng tôi còn được mời làm chuyên gia, giám khảo cho các cuộc thi liên quan đến pháp luật. Điều này thể hiện sự uy tín, kinh nghiệm của chúng tôi đối với xã hội. Chúng tôi luôn làm việc có tâm và tâm huyết hết mình vì khách hàng.

Cơ sở pháp lý:

-  Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 về Hợp đồng uỷ quyền:

“Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”

- Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền :

1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.

Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

«Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”

- Về mặt pháp lý hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong phạm vi ủy quyền. Bản chất của hợp đồng ủy quyền là bên được ủy quyền thay mặt Bên ủy quyền thực hiện một số quyền và nghĩa vụ nhất định đã được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền , không trái với quy định của pháp luật.

Cho nên việc năm 2005, bạn anh có ủy quyền lại cho anh bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng thể hiện anh được quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư ở trên cho đến khi nhận được sổ đỏ sẽ được pháp luật công nhận trong phạm vi ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền giữa anh và bạn của anh đã có công chứng tức là được pháp luật thừa nhận và có giá trị đến khi bạn nhận được sổ đỏ căn hộ.

Tuy nhiên anh không nói rõ trong hợp đồng ủy quyền này quy định có nội dung là anh có được ký thanh lý hợp đồng hay không? Nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

-       Nếu không quy định nội dung này thì anh không được quyền ký thanh lý hợp đồng mà phải là bạn của anh mới được quyền ký.

-       Còn nếu hợp đồng ủy quyền của anh có quy định điều này thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng (như vậy bao hàm cả việc anh được ký thanh lý hợp đồng).

Trước khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân thì chủ đầu tư phải tiến hành việc thanh lý hợp đồng với các hộ dân, tuy nhiên cũng có 2 trường hợp xảy ra:

-       Trường hợp chủ đầu tư quy định phải là đích thân người đứng tên trên hợp đồng mua bán ký thanh lý hợp đồng mà không được ủy quyền lại cho người khác thì anh không có quyền được ký thanh lý hợp đồng.

-       Còn trong trường hợp chủ đầu tư không quy định gì về vấn đề ủy quyền hoặc quy định người đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà có thể ủy quyền lại cho người khác thực hiện việc ký thanh lý hợp đồng  thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

-         Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền của anh thuộc 1 trong các trường hợp tại điều 589 bộ luật dân sự  thì anh cũng không được quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG

Chúng tôi là hãng luật uy tín tại TPHCM với nhiều năm kinh nghiệm được nhiều hãng báo chí truyền thông, đài truyền hình trong nước phỏng vấn, xin ý kiến về các sự kiện lớn trong nước. Ngoài ra chúng tôi còn được mời làm chuyên gia, giám khảo cho các cuộc thi liên quan đến pháp luật. Điều này thể hiện sự uy tín, kinh nghiệm của chúng tôi đối với xã hội. Chúng tôi luôn làm việc có tâm và tâm huyết hết mình vì khách hàng.

Cơ sở pháp lý:

-  Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 về Hợp đồng uỷ quyền:

“Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”

- Điều 588. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền :

1. Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý.

Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị chấm dứt.

2. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.

Điều 589. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

«Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2. Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3. Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của Bộ luật này;

4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.”

- Về mặt pháp lý hợp đồng ủy quyền có hiệu lực trong phạm vi ủy quyền. Bản chất của hợp đồng ủy quyền là bên được ủy quyền thay mặt Bên ủy quyền thực hiện một số quyền và nghĩa vụ nhất định đã được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền , không trái với quy định của pháp luật.

Cho nên việc năm 2005, bạn anh có ủy quyền lại cho anh bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng thể hiện anh được quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà chung cư ở trên cho đến khi nhận được sổ đỏ sẽ được pháp luật công nhận trong phạm vi ủy quyền. Hợp đồng ủy quyền giữa anh và bạn của anh đã có công chứng tức là được pháp luật thừa nhận và có giá trị đến khi bạn nhận được sổ đỏ căn hộ.

Tuy nhiên anh không nói rõ trong hợp đồng ủy quyền này quy định có nội dung là anh có được ký thanh lý hợp đồng hay không? Nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

-       Nếu không quy định nội dung này thì anh không được quyền ký thanh lý hợp đồng mà phải là bạn của anh mới được quyền ký.

-       Còn nếu hợp đồng ủy quyền của anh có quy định điều này thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng (như vậy bao hàm cả việc anh được ký thanh lý hợp đồng).

Trước khi chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà cho các hộ dân thì chủ đầu tư phải tiến hành việc thanh lý hợp đồng với các hộ dân, tuy nhiên cũng có 2 trường hợp xảy ra:

-       Trường hợp chủ đầu tư quy định phải là đích thân người đứng tên trên hợp đồng mua bán ký thanh lý hợp đồng mà không được ủy quyền lại cho người khác thì anh không có quyền được ký thanh lý hợp đồng.

-       Còn trong trường hợp chủ đầu tư không quy định gì về vấn đề ủy quyền hoặc quy định người đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà có thể ủy quyền lại cho người khác thực hiện việc ký thanh lý hợp đồng  thì anh hoàn toàn có quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

-         Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền của anh thuộc 1 trong các trường hợp tại điều 589 bộ luật dân sự  thì anh cũng không được quyền ký thanh lý hợp đồng với chủ đầu

Trân trọng.

LS TRẦN MINH HÙNG

Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.