1. Tiền đặt cọc trong giao dịch dân sự được tính thế nào?

Đặt cọc được định nghĩa tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo định nghĩa này có thể thấy, Bộ luật Dân sự không quy định cách tính cũng như quy định về tiền đặt cọc trong giao dịch dân sự. Các bên còn có thể thỏa thuận tài sản đặt cọc không cần bằng tiền mà có thể dùng kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.

Như vậy, không có cách tính tiền đặt cọc cụ thể trong giao dịch dân sự mà tiền đặt cọc sẽ do các bên thỏa thuận. Thậm chí, đặt cọc cũng không phải yêu cầu bắt buộc trong các giao dịch dân sự.

CÓ PHẢI CHỊU PHẠT CỌC VÌ LÝ DO KHÁCH QUAN ???

Thưa Luật sư, đầu năm 2023, tôi có mua trúng đấu giá một thửa đất tại đường 50, phường X của cơ quan THADS quận H, đã có quyết định giao tài sản của cơ quan thi hành án. Tháng 5 năm 2023, tôi ký Hợp đồng đặt cọc với chị L để chuyển nhượng thửa đất nêu trên. Theo đó, tôi nhận cọc số tiền 500.000.000đ, hai bên thoả thuận, trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng, tôi phải hoàn tất các thủ tục để được đứng tên thửa đất này, sau đó hai bên sẽ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không sẽ phải hoàn lại số tiền cọc và chịu phạt cọc là 500.000.000đ, tổng cộng 1 tỷ đồng. Sau khi nhận cọc, tôi đã liên hệ, làm việc với cơ quan thi hành án để làm thủ tục sang tên chính chủ cho tôi. Tuy nhiên cơ quan thi hành án chậm trễ, nói rằng đang có khiếu nại nên chưa thể sang tên cho tôi được. Hết thời hạn 60 ngày, chị L thấy tôi vẫn chưa được đứng tên nên đã đòi lại tiền cọc và yêu cầu tôi phải phạt cọc theo thoả thuận. Tôi đồng ý trả lại cọc cho chị L, nhưng phạt cọc tôi không đồng ý vì đó không phải lỗi của tôi. Do đó, chị L đã khởi kiện tôi lên Toà án quận H yêu cầu tôi trả cọc và phạt cọc, tổng số tiền 1 tỷ đồng. Vậy thưa Luật sư, tôi đồng ý trả cọc cho chị L, nhưng tôi có phải chịu phạt cọc không ?

Cảm ơn Luật sư.

Trả lời:

Chào chị, với câu hỏi và các dữ kiện chị đưa ra, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

- Bộ luật dân sự 2015;

Hợp đồng đặt cọc để bán đất nhưng không công chứng thì có giá trị pháp lý hay không? Người vợ có thể khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng đặt cọc bán đất do chồng tự ký vô hiệu hay không?

Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc phải bồi thường như thế nào?

Tôi và chủ nhà đã làm hợp đồng đặt cọc, nhưng chủ nhà không chịu làm hợp đồng mua bán. Vậy chủ nhà sẽ phải bồi thường như thế nào ?

Tôi có mua một căn nhà với giá 2 tỷ đồng ở quận Cầu Giấy. Căn nhà do ông Trung đứng tên nhưng con trai ông ấy là Dũng đứng ra nhận cọc tôi 200 triệu đồng. Trong thỏa thuận đặt cọc có nói rõ là nếu bên nhận cọc không bán nhà cho tôi thì sẽ bồi thường tôi gấp đôi số tiền đặt cọc.

Nay đã quá thời hạn làm hợp đồng mua bán nhà 2 tháng mà anh Dũng không chịu làm hợp đồng bán nhà cho tôi vì nói rằng cha anh ấy là ông Trung dứt khoát không chịu bán. Khi tôi hỏi sao ông Trung không chịu bán thì ông ấy còn mắng tôi là sao đã biết căn nhà của ông ấy chứ đâu phải của Dũng đâu mà còn đi đặt cọc làm chi. Tôi đòi ông Trung trả cho tôi gấp đôi tiền cọc thì ông ấy nói Dũng nhận tiền thì có nghĩa vụ trả, ông không có liên quan thì ông không chịu trách nhiệm. Tôi đòi Dũng thì Dũng nói chỉ trả lại đúng 200 triệu tiền cọc chứ không bồi thường gấp đôi. Thực ra khi đặt cọc nhà thì tôi có thấy ông Trung phản đối không cho con trai nhận cọc nhưng Dũng cứ thuyết phục tôi là ông Trung chỉ đứng tên vậy thôi chứ người quyết định vẫn là Dũng. Hơn nữa thấy nhà giá rẻ nên tôi mới đặt cọc để mua gấp. Ai dè lại xảy ra chuyện. Xin hỏi theo quy định của pháp luật tôi có được ông Trung và Dũng bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự có quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật gia  TRẦN MỘNG BÌNH - Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc cho thấy các cấp Toà án có nhiều hướng xử lý không thống nhất. Tác giả xin nêu ví dụ tại một vụ án về tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện còn nhiều quan điểm trái chiều.

Thủ tục khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc mua đất Bình Tân

Một số loại hợp đồng mua bán nhà đất phổ biến – Luật sư tư vấn hợp đồng mua bán nhà đất tại Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận tiền và giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất và trả tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất: Là loại hợp đồng mà đối tượng chuyển nhượng chỉ bao gồm một phần quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của bên chuyển nhượng.

Trên đây là video về Quyết định 08/2014/DS-GĐT ngày 10/01/2014 về vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

Lĩnh vực/công việc chuyên sâu của Công ty/Luật sư chuyên đất đai chúng tôi thường xuyên tư vấn như sau:

Giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ/ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/ tranh chấp đất đai/…

Trân trọng!

Không cẩn thận khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, người mua có thể sẽ phải ngậm đắng nuốt cay, thậm chí mất trắng tiền cọc.

Đặt cọc mua bán nhà đất thế nào để tránh rủi ro

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Hủy hợp đồng đặt cọc phải công chứng không?

Theo quy định, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Chỉ công chứng khi hai bên có nhu cầu để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra.

Chỉ hủy khi trước đó đã thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc. Do vậy, có thể coi văn bản hủy hợp đồng đặt cọc là bộ phận không thể tách rời của hợp đồng đặt cọc. Khi đó, có 02 trường hợp: