CÔNG TY TƯ VẤN PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản đã và đang là ngành nghề phát triển mạnh nhất tại Việt Nam. Ngày nay trong các giao dịch liên quan đến Bất động sản, hay các giao dịch về lĩnh vực xây dựng cũng như mua bán, đặt cọc, cho tặng và góp vốn bằng bất động sản, hay các giao dịch cho tặng, cho thuê, luôn tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ và rủi ro về mặt pháp lý. Muốn vậy các cá nhân, hay doanh nghiệp cần phải có sự chuẩn bị tự chủ động đề phòng rủi ro, hoặc tìm đến các luật sư tư vấn bất động sản, xây dựng là một sự lựa chọn vô cùng phù hợp.

Cơ hội phát triển cho thị trường bất động sản và xây dựng Việt Nam…..

Theo đánh giá của các chuyên gia thì mức tăng trưởng kinh tế Việt Nam qua các năm gần đây đạt nhiều mức cao và được đánh giá là điểm sáng trên bản đồ kinh tế thế giới. Từ những dấu hiệu khả quan đó đã thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam có những bước phát triển mạnh, mang tính chuyên nghiệp hơn. Theo nhận định của các chuyên gia tư vấn bất động sản và xây dựng thì hai phân khúc phát triển khá mạnh là phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng. Việc tăng giá bất động sản nhà ở vẫn ở mức tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án, chưa tạo thành xu hướng rộng khắp trên toàn thị trường và có gia tốc theo thời gian. Đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này mới có điều kiện phát triển mạnh từ năm 2015, đang hứa hẹn nhiều cơ hội phát triển.

HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT

(Số:…………./HĐMGNĐ)

Hôm nay, ngày …… tháng … năm …, Tại:……………………………………………...Chúng tôi gồm có:

BÊN MÔI GIỚI (BÊN A): ……………………………………………………………………………………….

Địa chỉ: ……………………………………………………………………………………………………………

Điện thoại: …………………………………………………….Fax: ……………………………………………

Mã số thuế: ………………… Tài khoản số: …………………. Mở tại ngân hàng: ………………………

Do Ông (Bà): ………………………………………………………….Sinh năm: ……………………………

Chức vụ: ………………………………………………………………………………… làm đại diện.

Với nền tảng, kết tinh của những hãng luật nổi tiếng, VPLS GIA ĐÌNH được ra đời với đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm và có trình độ cao trong các lĩnh vực chuyên sâu bất động sản – xây dựng. Với phương châm “Mỗi khách hàng là một người bạn”, đội ngũ Luật sư tư vấn, tranh tụng luôn quan tâm tới nhu cầu của khách hàng chu đáo. Và đo sự hài lòng của khách hàng là tôn chỉ hoạt động của Công ty.

Gần 5 năm hoạt động với hơn 10 luật sư về bất động sản và những chuyên gia, cố vấn thì việc hành nghề về Bất động sản của chúng tôi hỗ trợ cho khách hàng khắp cả nước bất kỳ khi nào họ cần đến. Được biết đến trong việc xử lý các giao dịch, tranh chấp với đủ tầm cỡ và mức độ phức tạp, chúng tôi đại diện cho các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp thực hiện giải quyết các công việc có hiệu quả, đem lại quyền và lợi ích tối đa cho khách hàng.

Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản – xây dựng, Công ty chúng tôi đã, đang và sẽ xây dựng hình ảnh một hãng luật uy tín – chuyên nghiệp với những mảng dịch vụ sau:

Tranh chấp về lĩnh vực đất đai từ trước đến nay luôn là những vấn đề rất phức tạp và khó khăn trong quá trình giải quyết, chính vì vậy để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân và tổ chức, VPLS GIA ĐÌNH cung cấp các dịch vụ tư vấn giải quyết các tranh chấp về lĩnh vực đất đai, với Uy tín và danh tiếng của một hãng luật dựa trên sự liên kết của ba Công ty, chúng tôi cam kết mang lại cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất.

-        Tư vấn giải quyết trah chấp tài sản liên quan đất đai: tranh chấp tài sản thừa kế là đất đai – nhà ở, tranh chấp chia tài sản chung là đất đai, nhà ở trong thời kỳ hôn nhân hoặc theo quan hệ hợp đồng;

-        Tư vấn, đại diện giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong các vụ việc hành chính về đất đai như giao đất, hỗ trợ bồi thường tái định cư khi thu hồi đất, nhà ở;

-        Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng về đất đai – nhà ở: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

-        Tư vấn tranh chấp về góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp;

-      Giải quyết tranh chấp về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản;

      -       Đại diện giải quyết tranh chấp đất đai: thực hiện các thủ tục khởi kiện về tranh chấp về các hợp đồng về đất đai, nhà ở, tranh chấp thừa kế đất đai tại tòa án nhân dân

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

1. Về điều kiện để chào bán cổ phần riêng lẻ

Để chào bán cổ phiếu ra công chúng, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 12 của Luật chứng khoán 2006:

Để chào bán chứng khoán riêng lẻ, doanh nghiệp phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định số 58/2012/NĐCP hướng dẫn luật chứng khoán sửa đổi của Chính phủ về Chào bán cổ phần riêng lẻ. Theo đó:

“1. Điều kiện chào bán cổ phiếu riêng lẻ của công ty cổ phần chưa đại chúng:

a) Có quyết định của Đại hội đồng cổ đông thông qua phương án chào bán cổ phiếu riêng lẻ và phương án sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán;

b) Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành trong trường hợp tổ chức phát hành là doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.

2. Điều kiện chào bán cổ phiếu riêng lẻ để chuyển đổi từ công ty trách nhiệm hữu hạn thành công ty cổ phần:

a) Có quyết định của chủ sở hữu hoặc Hội đồng thành viên thông qua đề án chào bán cổ phiếu riêng lẻ để chuyển đổi;

b) Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của pháp luật chuyên ngành trong trường hợp tổ chức phát hành là doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.

3. Điều kiện chào bán cổ phiếu riêng lẻ của công ty đại chúng:

a) Có quyết định của Đại hội đồng cổ đông thông qua phương án chào bán và sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán; xác định rõ đối tượng, số lượng nhà đầu tư;

b) Các điều kiện khác theo quy định tại Khoản 6 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật chứng khoán;

c) Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Luật chuyên ngành trong trường hợp tổ chức phát hành là doanh nghiệp thuộc lĩnh vực ngành nghề kinh doanh có điều kiện.”

2. Về khoảng cách giữa các đợt chào bán cổ phần riêng lẻ để tăng vốn Điều lệ:

Theo quy định tại Khoản 10a luật Chứng khoán 2010, các đợt chào bán cổ phần riêng lẻ để tăng vốn Điều lệ phải cách nhau ít nhất sáu tháng. Vi phạm quy định này, việc chào bán sẽ bị coi là vô hiệu và không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận tăng vốn điều lệ.

1. Cổ phiếu là gì ?

Cổ phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần vốn cổ phần của tổ chức phát hành.

2. Các dạng cổ phiếu:

- Cổ phiếu được phép phát hành: Khi thành lập công ty cổ phần khi đó công ty bạn được phép phát hành cổ phiếu để huy động vốn trong quá trình công ty phát hành cổ phiếu.

- Cổ phiếu đã phát hành: là cổ phiếu mà công ty được bán ra cho các nhà đầu tư là các tổ chức, cá nhân trên thị trường và công ty đã thu về được toàn bộ tiền bán số cổ phiếu đó, nó nhỏ hơn hoặc tối đa là bằng với số cổ phiếu được phép phát hành.

- Cổ phiếu quỹ: là những cổ phiếu đã được giao dịch trên thị trường và được chính tổ chức, công ty , doanh nghiệp phát hành mua lại bằng nguồn vốn của công ty mình.

- Cổ phiếu đang lưu hành: là những cổ phiếu đã được phát hành, hiện đang lưu hành trên thị trường và do các cổ đông đang nắm giữ.

3. Các hình thức phát hành chứng khoán:

Doanh nghiệp được phát hành chứng khoán dưới hình thức hai hình thức là chào bán riêng lẻ hoặc chào bán ra công chúng.

4. Loại hình công ty nào được phát hành cổ phiếu:

Chúng ta thường cho rằng chỉ có công ty cổ phần mới có quyền phát hành cổ phiếu, tuy nhiên có một trường hợp đặc biệt là công ty TNHH được phát hành cổ phiếu riêng lẻ để chuyển đổi thành công ty cổ phần.

5. Điều kiện công ty phát hành cổ phiếu:

- Phải có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chào bán từ 10 tỷ đổng trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ kế toán của công ty.

- Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký phải có lãi tức là ví dụ năm nay năm 2015 thì hoạt động kinh doanh năm 2014 của bạn phải có lãi, không có lỗ luỹ kế tính đến năm đăng ký chào bán.

- Có phương án phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợt chào bán được Đại hội đồng cổ đông thông qua trong kỳ họp.

- Các điều kiện khác nếu thuộc các trường hợp đặc thù.

Phát hành cổ phiếu là hình thức huy động vốn của các công ty cổ phần hay sử dụng. Nếu muốn phát hành cổ phiếu bạn nên chứng minh công ty mình đủ điều kiện.

Trân trọng

Hiện nay có rất nhiều sàn giao dịch BĐS bán các dự án nhưng thực tế là các dự án ảo, không có thực, người bán, nhà đầu tư quảng cáo một đường nhưng thực tế người đi mua lại gặp phải BĐS mà mình muốn mua không như lời quảng cáo. Để tránh tình trạng người mua không bị lừa hay không bị mất tiền, cần phải xác định rõ dự án đó là của ai? đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng hay chưa? dự án đó trong thực tế có như lời quảng cáo hay không? Vậy để đảm bảo được nguồn thông tin chính xác về BĐS khi đi mua, tại sao bạn lại không chọn luật sư tư vấn trong lĩnh vực BĐS cho riêng mình.

Từ đầu năm đến nay, số lượng các giao dịch ngầm BĐS đã giảm đáng kể, các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các sàn giao dịch về những thông tin và gói dịch vụ mà sàn giao dịch cung cấp, vai trò của luật sư trong việc tư vấn cho khách hàng về thị trường nhà đất đã được chú trọng . Điều đó cũng có nghĩa là các thông tin trên sàn giao dịch cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng lớn cho các chủ đầu tư khi tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch BĐS, nhà nước có thể thu thêm được một khoản thu ngân sách đáng kể. Mặc dù vậy hoạt động của các sàn giao dịch BĐS vẫn chỉ như một nấc thang trung gian, sàn giao dịch thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì giá bán tùy người mua, chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Xét về tính hiệu quả của các sàn giao dịch mang lại cho thị trường BĐS là có, nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy khi mà sàn giao dịch BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc thị trường BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu.

Điểm mới dự thảo luật đối với BĐS không cần qua sàn giao dịch sẽ nhằm đảm bảo được tính công khai, minh bạch và có sự tham gia quản lý chặt chẽ của nhà nước tránh gây thiệt hại cho người thực hiện giao dịch BĐS. Đồng thời hạn chế được giao dịch ngầm, giúp thị trường bất động sản sôi động, tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn phát triển, tránh được những thủ tục pháp lý rờm rà và cũng nhằm hạn chế việc trốn thuế.

Bất động sản có vai trò rất quan trọng trong đời sống xã hội, nhưng nhiều người tham gia giao dịch vẫn không có kiến thức, không có sự am hiểu về thị trường BĐS, hiện tượng mua nhà đất bằng giấy viết tay dẫn đến rủi ro, khi người bán bất động sản không có quyền bán, người mua thì vẫn quyết mua bằng được. Với hàng hóa có giá trị đặc biệt như nhà đất mà việc mua bán chỉ làm giấy viết tay, người mua chịu mất trắng khi bị đối phương kiện ra tòa là điều hoàn toàn có thể xẩy ra. Đơn cử như vụ việc của vợ chồng anh Minh(ở đâu?) tiết kiệm tiền mua được mảnh đất ở Mỹ Đình, Hà Nội, mảnh đất này là của anh Tuấn, con trai trưởng của gia đình họ Lê. Khi mua bán, hai bên chỉ có làm giấy viết tay, anh Tuấn không phải là người đứng tên trong sổ đỏ. Điều này dẫn tới hệ quả là khi có tranh chấp xảy ra trong gia đình người bán thì anh Minh mới là người chịu thiệt thòi, bởi mua bất động sản liên quan đến đồng sở hữu chung mà không xem xét kỹ lưỡng, sẽ dẫn đến anh Minh sẽ phải chịu rủi ro khi không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình anh Tuấn. Việc mua bán đem lại rủi ro cao cho người mua như đối với trường hợp anh Minh không hiếm. Việc mua bán bằng giấy viết tay, khi ra tòa người mua sẽ luôn ở thế bất lợi.  Nhiều vụ án cho thấy khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại đất, nếu không thì sẽ bị cưỡng chế thu hồi. Nhiều người mua BĐS đã phải chờ người bán đất cho mình có điều kiện thi hành án, họ mới nhận lại được số tiền đã bỏ ra mua trước đây. Hình thức mua bán BĐS trao tay dẫn đến giao dịch ngầm như vậy rất khó kiểm soát, khi xảy ra tranh chấp khiếu kiện, không có công chứng, chứng thực,  tòa án sẽ không có căn cứ pháp lý để xem nội dung, tính xác thực của việc mua bán BĐS.

Tư vấn pháp luật lĩnh vực bất động sản 

Như vậy, càng thấy rằng sự có mặt của luật sư tư vấn trong lĩnh vực BĐS sẽ bảo vệ được quyền và lợi ích của người mua. Là người đi mua BĐS thì họ cần được tư vấn như sau:

• Thứ nhất, bất động sản đó có thực hay không.
• Thứ hai, thủ tục được công nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng có lợi cho bên mua hay bên bán.
• Thứ ba, thủ tục thanh toán, thời hạn thanh toán.
• Thứ tư, nếu phát sinh tranh chấp, một trong các bên không thực hiện theo giao kết  trong hợp đồng đã ký thì sẽ giải quyết như thế nào.

Khi giao dịch bất động sản những vấn đề cần lưu ý:

1. Thông tin về vị trí, loại hàng hóa bất động sản ( nhà ở hay biệt thự…) và về giá bất động sản ( giá nhà, giá đất, giá công trình và giá tài sản gắn liền trên đất).
   Sơ đồ bất động sản là cái nhìn tổng quan về hàng hóa bất động sản, là một loại thông tin không thể được trong giao dịch BĐS.
2. Cung cấp về đặc điểm, chất lượng, công dụng tính năng của BĐS.
3. Các loại giấy tờ có liên quan. 
4. Thông tin về môi trường xung quanh BĐS: thực trạng công trình xây dựng khu vực BĐS như đường, điện, trường trạm, công viên.
5. Không gian kiến trúc khu vực BĐS.
6. Thực trạng môi trường dân trí, bản đồ, phong thủy khu vực BĐS.
7. Thông tin về thị trường bất động sản. 

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm:

Chúng tôi chuyên tư vấn:

• Tư vấn các quy định của pháp luật để phòng ngừa rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các Bên trong các giao dịch về Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn.
  Tư vấn và kiểm tra tính pháp lý của các hồ sơ về Nhà đất có hợp pháp hay không để có thể tham gia vào các giao dịch Nhà đất.
  Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các giao dịch Nhà đất. Đại diện khách hàng làm việc với các Cơ quan Nhà nước cũng như Tòa án các cấp trong quá trình giải quyết.
• Tư vấn, hỗ trợ và thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch Nhà đất như: Soạn hợp đồng, giấy tờ Nhà đất; Công chứng; Hợp thức hóa Nhà đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Nộp thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước; …
  Tư vấn đầu tư dự án Bất động sản, Xin Giấy phép dự án, Chuyển nhượng dự án Bất động sản, Chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy phép Xây dựng, Điều chỉnh Quy hoạch,…
• Tư vấn, soạn thảo các loại giao dịch, hợp đồng liên quan đến Nhà đất như: Mua bán, Chuyển nhượng, Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại, Cho mượn, Thừa kế, Thuế chấp, Góp vốn, Hợp đồng hợp tác kinh doanh, Hợp đồng Góp vốn để chia căn hộ, Hợp đồng mua bán nhà trong tương lai, Hợp đồng dịch vụ tư vấn và phân phối độc quyền Bất động sản, …
• Tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến các vấn đề về đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng, tái định cư, các chế độ của Nhà nước, của Chủ đầu tư đối với các đối tượng thuộc diện giải tỏa, …
•  Xin giấy phép các loại liên quan đến Bất động sản như: Giấy phép Xây dựng Nhà ở, Xin cấp Sổ đỏ, Sổ hồng, …