Với phương châm "Luật Sư của Gia Đình Bạn, của doanh nghiệp" đặt chữ "Tâm" của nghề lên hàng đầu, chúng tôi mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào sự công bằng và bảo vệ công lý cho xã hội. Là hãng luật uy tín thường xuyên tư vấn luật trên HTV, VTV, THVL, ANTV, VTC, SCTV, TH Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Dương, VOH và trên các tờ báo uy tín quốc gia... Chúng tôi chuyên tư vấn, bào chữa cho khách hàng, thân chủ trên mọi lĩnh vực đất đai, thừa kế, hình sự, doanh nghiệp, ly hôn, công nợ, lao động, hợp đồng....

Trưởng VP: LS TRẦN MINH HÙNG

Quan hệ pháp luật tranh chấp - Kiện đòi tài sản hay tranh chấp quyền sử dụng đất?

Vận chuyển bao nhiêu gam ma túy đá thì bị tử hình?

Luật sư chuyên tư vấn pháp luật thừa kế tại quận bình tân

Một Việt kiều khởi kiện cháu trai ra Tòa vì không đòi được đất nhờ đứng tên

Những rủi ro pháp lý doanh nghiệp thường gặp

Thừa kế là gì, di sản thừa kế là gì, cách xác định di sản thừa kế

Luật sư giỏi chuyên tranh tụng tại tòa án

Tư Vấn Kỹ Năng Tranh Chấp Kinh Doanh Thương Mại

Hãng Luật Uy Tín Về Nhà Đất Thừa Kế Tại Việt Nam

HOẠT ĐỘNG LUẬT SƯ

Luật sư tư vấn tranh chấp thừa kế tại tphcm

luật sư nhà đất thừa kế ly hôn doanh nghiệp

Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Đòi Lại Tài Sản

Thủ Tục Kiện Đòi Tài Sản Bị Chiếm Đoạt Trái Phép?

Tài sản là vấn đề trọng tâm, cơ bản của mọi quan hệ xã hội và quan hệ pháp luật. Nhà nước công nhận, bảo đảm, tôn trọng quyền tài sản là cơ sở, tiền đề thúc đẩy các quan hệ dân sự và giao lưu thương mại ngày càng phát triển. Theo đó, Bộ luật Dân sự đã ghi nhận quyền tài sản của cá nhân, tổ chức khi họ xác lập quyền sở hữu một cách hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tiễn luôn xảy ra tình trạng tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể bị người khác chiếm đoạt một cách trái phép. Vì vậy, dưới đây chúng tôi sẽ hướng dẫn thủ tục kiện đòi tài sản bị chiếm đoạt trái phép theo quy định hiện hành như thế nào?

Người bị chiếm đoạt trái phép tài sản có thể khởi kiện tại Tòa án để đòi lại tài sản

Luật sư chuyên tư vấn tranh chấp nhà đất/tư vấn mua bán nhà

VAI TRÒ CỦA LUẬT SƯ TRONG CÁC GIAO DỊCH & TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT

Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn và khi gặp rủi ro sẽ gây thiệt hại rất nặng nề. Chính vì thế, đối với đối với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quản lý bất động sản thường do các tổ chức hành nghề luật sư tư vấn, hỗ trợ đứng ra đảm bảo thực hiện và định hướng cho khách hàng.
VPLS GIA ĐÌNH cũng là một đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý liên quan đến nhà đất, có uy tín .................
Đến với Luật Đức Phú, Quý khách sẽ nhận được:
1. Luật sư nhà đất giúp ích gì cho Quý khách? Luật sư làm những công việc gì?
 Xác định hình thức giao dịch là chuyển nhượng, tặng cho, nhận thừa kế,…;

Cách tính giá đất mới ở TPHCM có gì thay đổi?

14:27, 22/02/2021

(CLO) UBND TPHCM cho rằng việc cải tiến bước 1 và bước 2 trong quy trình định giá sẽ giải quyết được thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất.

Audio Player

00:00

02:50

Use Up/Down Arrow keys to increase or decrease volume.

Audio

UBND TPHCM vừa phê duyệt đề án "Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TPHCM". TPHCM cho rằng không thể thay đổi về hệ thống thuế và phí, bảng giá đất liên quan đến đất đai do quy định pháp luật hiện hành.

TƯ VẤN KHỞI KIỆN ĐÒI CHIA TÀI SẢN THỪA KẾ LÀ ĐẤT ĐAI ĐÃ ĐƯỢC CẤP SỔ CHO NGƯỜI KHÁC

Đòi chia di sản thừa kế là tranh chấp phát sinh thường xuyên khi quyền và lợi ích của những người được hưởng thừa kế bị xâm phạm. Đặc biệt khi di sản thừa kế là đất đai bị cấp sổ đỏ cho người khác lại là tranh chấp gây khó khăn trong việc giải quyết của Tòa án. Để hiểu rõ hơn những vấn đề pháp lý liên quan đến nội dung trên, quý bạn đọc có thể tham khảo bài viết dưới đây của của Văn Phòng Luật Sư Gia Đình.

Tranh Chấp Đòi Nhà

Tố tụng là một trong những thế mạnh được khách hàng đánh giá cao của chúng tôi, với đội ngũ luật sư chuyên biệt về từng lĩnh vực và các cộng sự giàu kinh nghiệm, sự hiểu biết toàn diện và đầy đủ về pháp luật Việt Nam, VPLS GIA ĐÌNH nhận cung cấp dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp cho khách hàng trong các lĩnh vực:

- Dân sự: Tranh tụng bảo vệ quyền lợi của đương sự trong các tranh chấp tại Tòa án, các thủ tục thừa kế lập di chúc, tư vấn ly hôn, …

Luật Sư Tư Vấn Tội Hủy Hoại Tài Sản

Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản

Theo Điều 178 Bộ luật Hình sự năm 2015:

“Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản

1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

c) Tài sản là bảo vật quốc gia;

d) Dùng chất nguy hiểm về cháy, nổ hoặc thủ đoạn nguy hiểm khác;

đ) Để che giấu tội phạm khác;

e) Vì lý do công vụ của người bị hại;

g) Tái phạm nguy hiểm,

3. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng, thì bị phạt tù từ 05 năm đến 10 năm.

4. Phạm tội gây thiệt hại cho tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 10 năm đến 20 năm.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.”

Những điểm mới về tình tiết định tội và định khung hình phạt

Tại khoản 1 Điều 143 BLHS năm 1999 quy định tình tiết định tội danh đối với loại tội phạm này là: hành vi phạm tội phải gây thiệt hại cho tài sản giá trị từ 2 triệu đồng trở lên, nếu dưới 2.000.000 đồng thì hành vi đó phải “gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về hành vi này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm”.

Điều luật mới đã bỏ tình tiết “gây hậu quả nghiêm trọng” và bổ sung thêm ba tình tiết: “...c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội; d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; đ) Tài sản là di vật, cổ vật”. Như vậy, với tài sản bị xâm hại có giá trị dưới 2 triệu đồng mà hành vi đó làm ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn công cộng, làm náo động một địa bàn nhất định, gây xáo trộn cuộc sống bình thường của người dân, tạo tâm lý hoang mang, lo lắng trong nhân dân và hậu quả này là hậu quả trực tiếp mà nguyên nhân từ hành vi hủy hoại tài sản hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản gây ra (do cơ quan tiến hành tố tụng căn cứ vào tình hình cụ thể để xác định, đánh giá); hành vi đó làm hủy hoại hoặc làm hư hỏng phương tiện kiếm sống, mưu sinh chính của người bị hại mà nếu mất đi tài sản đó thì người bị hại và gia đình sẽ bị lâm vào tình trạng khó khăn (VD: hủy hoại máy làm nước mía của người sinh sống chính bằng nghề bán nước mía; hủy hoại thuyền, lưới đánh cá của ngư dân… có trị giá dưới 2 triệu đồng; hành vi đó làm mất giá trị hoặc giảm giá trị của tài sản là di vật, cổ vật ( tài sản thuộc loại này phải được giám định, kết luận bởi cơ quan chuyên môn theo Luật Di sản văn hóa năm 2001 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) thì chủ thể thực hiện hành vi phạm tội phải chịu trách nhiệm hình sự.

Tuy nhiên, cụ thể hậu quả như thế nào, ở mức độ nào thì được coi là gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội? thế nào thì coi tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người sở hữu tài sản hoặc là phương tiện kiếm sống chính của gia đình họ? cách nhận định và thu thập vật chứng là tài sản bị xâm phạm là di vật, cổ vật khi chưa có kết luận giám định?… các tình tiết này cần có hướng dẫn cụ thể hơn để thống nhất áp dụng trong thực tiễn, tránh sự đánh giá, áp dụng tùy tiện của cơ quan tiến hành tố tụng khi có tình huống thực tế phát sinh.

Về tình tiết định khung hình phạt, trong khoản 2 điều 178 BLHS năm 2015 quy định thêm điểm c.“Tài sản là bảo vật quốc gia”. Theo quy định tại Điều 4 Luật Di sản văn hóa năm 2001 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) thì “Bảo vật quốc gia là hiện vật được lưu truyền lại, có giá trị đặc biệt quý hiếm tiêu biểu của đất nước về lịch sử, văn hóa, khoa học”. Bảo vật quốc gia là những vật đặc định, được công nhận bằng quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Do đó, khi hành vi hủy hoại tài sản hoặc cố ý xâm phạm tài sản là cổ vật quốc gia chỉ cần căn cứ vào Quyết định công nhận bảo vật quốc gia của Thủ tướng Chính phủ đang có hiệu lực mà không cần qua thủ tục giám định như đối với di vật, cổ vật.

Cũng trong khoản 2 điều 178 BLHS năm 2015, điểm d đã sửa đổi cụm từ “dùng chất nổ, chất cháy” thành cụm từ “dùng chất nguy hiểm về cháy, nổ”. Ý nghĩa của việc sửa đổi này là nhằm tháo gỡ vướng mắc khi xuất hiện một số tình huống thực tiễn phát sinh khi đối tượng phạm tội sử dụng các chất nguy hiểm dễ xẩy ra cháy nổ để hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác như xăng, dầu, cồn, benzen... Quy định này phù hợp với Khoản 2 Điều 3 Luật Phòng cháy, chữa cháy hiện hành: “Chất nguy hiểm về cháy nổ là chất lỏng, chất khí, chất rắn hoặc hàng hóa, vật tư dễ xảy ra cháy nổ”.

BLHS năm 2015 đã bỏ tình tiết “Gây hậu quả nghiêm trọng”, “Gây hậu quả rất nghiêm trọng” và “Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng” quy định ở các khoản từ 1,2,3 và 4 Điều 143 BLHS năm 1999. Theo đó, điều luật mới cụ thể hóa thiệt hại về tài sản (hậu quả xảy ra) bằng chính giá trị tài sản bị thiệt hại để làm tình tiết định khung hình phạt. Bởi lẽ, xét về mặt bản chất, mức độ thiệt hại về tài sản chính là định lượng duy nhất trong quan hệ này. Quy định này nhằm khắc phục sự không phù hợp khi vừa áp dụng tình tiết định khung dựa trên giá trị tài sản bị thiệt hại, vừa áp dụng tình tiết gây hậu quả nghiêm trọng theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 02/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BCA-BTP (hậu quả nghiêm trọng, rất nghiêm trọng, đặc biệt nghiêm trọng được định lượng bằng mức độ gây tổn hại đến sức khỏe, tính mạng của con người). Trong trường hợp hành vi hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản mà gây thiệt hại cho sức khỏe, tính mạng con người thì bên cạnh việc truy cứu trách nhiệm hình sự đối với hành vi hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản, thì tùy từng trường hợp cụ thể mà hành vi đó còn có thể cấu thành thêm tội phạm độc lập khác và được điều chỉnh bởi các điều luật thuộc nhóm tội xâm phạm sức khỏe, tính mạng của con người được quy định tại Chương XIV BLHS năm 2015. Trường hợp người thực hiện hành vi phạm tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản với mục đích nhằm xâm phạm tính mạng, sức khỏe của con người thì đó được coi là thủ đoạn để người phạm tội thực hiện hành vi giết người, cố ý gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của người khác.

Những điểm mới trong quy định loại hình phạt chính và mức hình phạt:

Khoản 1 Điều 143 BLHS năm 1999 chỉ quy định 2 loại hình phạt chính là “cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm”. Tuy nhiên, tại khoản 1 Điều 178 BLHS năm 2015, ngoài hai loại hình phạt trên, đã bổ sung thêm hình phạt tiền đối với loại tội phạm này “từ 10 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng”. Như vậy, trong khung hình phạt áp dụng với loại tội phạm ít nghiêm trọng xâm phạm sở hữu thì hình phạt tiền là hoàn toàn phù hợp với tính chất, mức độ nguy hiểm của loại tội phạm này cũng như khách thể xâm hại của nó.

Nếu như khoản 2 điều 178 BLHS năm 2015 không có quy định khác về hình phạt so với quy định tại khoản 2 Điều 143 BLHS năm 1999 thì tại khoản 3, khoản 4 Điều 178 BLHS năm 2015 lại có những thay đổi đáng kể: Khoản 3 Điều luật mới quy định mức hình phạt “từ 5 năm đến 10 năm” trong khi điều luật cũ quy định mức hình phạt cao hơn: “từ 7 năm đến 15 năm”; Khoản 4 Điều 178 BLHS 2015 bỏ hình phạt “tù chung thân”, quy định hình phạt tù tối đa 20 năm trong khi luật cũ quy định mức hình phạt cao nhất đối với loại tội phạm này là tù chung thân.<img src="images/12.14.jpg" alt="" />

Có đòi lại được đất sau khi đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng?

Chào Văn phòng luật sư Gia Đình.

Tôi thấy Văn phòng luật sư Gia Đình thường xuyên tư vấn luật miễn phí trên Truyền hình và báo chí, nhân đây xin luật sư tư vấn dùm tôi.
Bố tôi là con lớn của ông bà tôi. Năm 2009, do bố đã bán phần đất đó cho chú em thứ hai là em trai ruột của bố tôi. Đến năm 2011 bố tôi qua đời. Nay chú tôi về lấy số đất đó. Vậy tôi muốn hỏi luật sư tư vấn giúp cho tôi xem như vậy chú tôi có làm đúng với luật đất đai không ạ.

Trân trọng cảm ơn Qúy luật sư Gia Đình

Trả lời:

Vấn đề bạn hỏi chúng tôi trả lời như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông bà bạn có một mảnh đất vườn , đến năm 2009 bố bạn đã bán phần đất đó cho chú bạn. Ở đây bạn cần xác định tại thời điểm năm 2009, căn cứ để bố bạn xác lập giao dịch mua bán với chú bạn là gì? Ai là người đứng tên trên GCNQSDĐ tại thời điểm đó? Vì bản chất nguồn gốc đất là của ông bà bạn nên chỉ ông bà bạn mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho.... mảnh đất (trừ trường hợp đất cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là người có quyền đối với mảnh đất). Nếu năm 2009 việc bố bạn đứng tên trên sổ đỏ là hợp pháp, tức là có hợp đồng tặng cho/hợp đồng chuyển nhượng của ông bà, hoặc trường hợp ông bà đã mất thì phải có di chúc hợp pháp theo Điều 652 Bộ luật dân sự văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của những người đồng thừa kế (bố bạn và cô chú bạn) thể hiện rõ nội dung đồng ý để lại phần đất này cho bố bạn thì bố bạn được xác lập quyền sử dụng đối với mảnh vườn.

Như vậy, tại thời điểm năm 2009 bố bạn đứng tên trên sổ đỏ là hợp pháp thì bố bạn có quyền xác lập giao dịch mua bán với chú bạn. Tuy nhiên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và được công chứng/chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu bố bạn và chú bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng có nội dung, hình thức phù hợp quy định pháp luật thì chú bạn có quyền yêu cầu gia đình bạn di dời. Vì bản chất chú bạn là người có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, gia đình bạn muốn sinh sống trên mảnh đất này thì phải có sự đồng ý của chú bạn.

Trường hợp không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của bố bạn thì bố bạn không có quyền giao kết hợp đồng mua bán với chú bạn. Khi đó gia đình bạn có thể nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch giữa bố bạn và chú bạn là vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự như sau

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, khi giao dịch giữa bố bạn và chú bạn được Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Chú bạn không có quyền yêu cầu gia đình bạn di dời khỏi mảnh đất vì bản chất người có quyền sử dụng đất là ông bà bạn nên chỉ ông bà bạn mới có quyền trên phần đất này (hoặc những thành viên tron gia đình nếu đất cấp cho hộ). Trường hợp chú bạn gây khó dễ, cản trở gia đình sinh sống thì gia đình bạn có thể liên hệ đến chính quyền địa phương để được hỗ trợ kịp thời.

- Liên quan về việc đất vườn của ông bà có thời hạn đến năm 2013 thì theo Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này."

Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dùn đất nông nghiệp khi hết hạn nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa kể từ ngày hết hạn được ghi nhận trong GCN và không phải buộc phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Như vậy, mảnh đất vườn của ông bà bạn có thời hạn đến năm 2013 nhưng vẫn trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đó thì được tiếp tục sử dụng đất đến năm ghi trên giấy chứng nhận.

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank, Huyền Như, Viettinbank, các vụi Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái.… và các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 028-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Tư Vấn Các Loại Tranh Chấp Nhà Đất

1. Bên bán nhà bất ngờ qua đời trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán.

2. Bên bán nhà tăng giá bán so với mức đã thỏa thuận trước đó.

3. Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàn tất xong thủ tục với bên mua, nhưng người thuê bất động sản lại không chịu bàn giao cho bên mua.

4. Người được ủy quyền không được ủy quyền hợp lệ để bán nhà vì bị cho là mất năng lực hành vi dân sự.

5. Chủ nhà đã bán bất động sản và hoàn tất xong thủ tục với bên mua nhưng người đang sống trong căn nhà không chịu bàn giao cho bên mua.

6. Bên bán và bên mua hủy thỏa thuận và hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà.

7. Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tự ý thay đổi thiết kế.

8. Bên bán nhà không đảm bảo quyền sở hữu để bán nhà thuộc sở hữu chung.

9. Nhà được đem ra bán khi vẫn đang còn thế chấp tại ngân hàng.

10. Bên mua nhà cho rằng không có đủ điều kiện để bán nhà (không đảm bảo quyền sở hữu…)

11. Bên bán nhà bị ép buộc, không tự nguyện bán bất động sản.

12. Bên bán vừa thế chấp nhà tại ngân hàng, vừa bán tài sản này cho bên mua.

13. Bên bán lấy cắp giấy tờ nhà để đem đi bán.

14. Bên bán nhà không hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà cho bên mua do UBND tạm ngưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

15. Người chồng tự ý bán nhà là tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng.

16. Các bên ký hợp đồng mua bán nhà giả cách để làm tin.

17. Bên bán nhà yêu cầu hủy hợp đồng mua bán vì đi định cư nước ngoài.

18. Bên mua nhà cho rằng căn nhà được bán không có đủ diện tích như thỏa thuận ban đầu.

19. Bán nhà đất khi chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp.

20. Bên bán nhà bị ngân hàng tạo áp lực phải bán tài sản.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài Truyền hình HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Tư Vấn Thủ Tục Đòi Lại Nhà Đất

Thứ nhất về khởi kiện đòi lại đất cho mượn

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013:

“16.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó gia đình bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng phần diện tích đất chiều rộng 1m thì gia đình bạn được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất mà gia đình bạn đã cho nhà ông B mượn.

Nếu nhà ông B mượn đất của gia đình bạn nhưng không trả mà còn làm sổ đỏ cho phần diện tích đất đó mà không có sự đồng ý của gia đình bạn. Để bạn có thể bảo đảm quyền lợi của mình, căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Như vậy, đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì bạn và gia đình ông B cần phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường. Trong trường hợp hòa giải không thành thì bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi lên Tòa án nhân dân cấp huyện.

Thứ hai về xã không giải quyết tranh chấp

Theo Điều 204 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền khiếu nại, tố cáo:

“Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Theo đó nếu UBND xã không tiến hành hòa giải hoặc không tiến hành theo đúng quy định làm xâm hại đến quyền lợi hợp pháp của bạn thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi lên Chủ tịch UBND xã nơi có tranh chấp.

Tóm lại

– Bạn cần tiến hành thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu hòa giải không thành thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện.

– Đối với hành vi hành chính không đúng với quy định pháp luật của UBND xã thì bạn có thể làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch UBND xã yêu cầu giải quyết.

Trên đây là giải đáp về vấn đề: Khởi kiện đòi lại đất đai cho mượn.

Tranh Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đailà tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trên thực tế, tranh chấp đất đai không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

♦ Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ thừa kế, ly hôn (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)

♦ Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…

♦ Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

1. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp nhà đất có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

Hòa giải tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

giải quyết theo trình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết.

luật sư uy tín

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chức trong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

2. Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014. Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có nhiều sửa đổi, bổ sung. Một trong những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thể hiện trong nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai.

2.1. Những sửa đổi, bổ sung về hòa giải.

Hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Tìm hiểu nội dung quy định về hòa giải tranh chấp đất đai của các văn bản pháp luật này cho thấy có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn hòa giải; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ hai, bổ sung quy định về trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc thực hiện hòa giải, theo đó, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

(i) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

(ii) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

(iii) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.

Thứ tư, bổ sung quy định sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Thứ năm, bổ sung quy định trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành,mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

2.2. Những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tìm hiểu các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thi hành, chúng ta có thể rút ra một số sửa đổi, bổ sung chủ yêu sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; theo đó, đối với trường hợp tranh chấp này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

(i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh;

(ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như sau:

(i) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

(ii) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Thứ tư, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấp tỉnh, bao gồm: (i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền; (ii) Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết; (iii) Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần thiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; biên bản hòa giải tại UBND cấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành; Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Thứ năm, bổ sung quy định thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cụ thể: (i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; (ii) Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân công đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyết tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp; trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết định thành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương; hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai; (iii) Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; biên bản làm việc với các bên tranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành; (iv) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thành được gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Thứ sáu, sửa đổi, bổ sung quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành. Theo đó, căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp này bao gồm: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra; thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước; quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định hành chính, UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài Đài Truyền hình HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài VOV Giao Thông, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail.com

http://www.luatsugiadinh.net.vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Các Hình Thức Giải Quyết Tranh Chấp

Các quan hệ trong xã hội gắn kết với các lợi ích, vì vậy cũng dễ phát sinh tranh chấp khi có xung đột về lợi ích. Sự xung đột này thường xuất hiện do hành vi không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết. Khi có tranh chấp các bên thường tìm đến các phương thức giải quyết tranh chấp khác nhau để giải tỏa xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về lợi ích, tạo lập lại sự cân bằng mà các bên có thể chấp nhận được.

Tuy nhiên, nếu các bên không thể tự giải quyết được thì việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án hay Trung tâm Trọng tài phân xử cũng là một cách giải quyết công bằng, văn minh, được pháp luật và cộng đồng xã hội thừa nhận.

Với đội ngũ luật sư kinh nghiệm, giàu chuyên môn, Chúng tôi cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp trong các lĩnh vực hành chính, dân sự, kinh tế, thương mại, lao động, hợp đồng, hôn nhân gia đình – thừa kế …. Nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời tuỳ vào từng vụ việc cụ thể, Chúng tôi sẽ đưa ra một trong bốn phương thức giải quyết tranh chấp sau: Thương lượng, Hòa giải, Trọng tài, Tòa án.

Tư vấn giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng

Thương lượng là hình thức giải quyết tranh chấp không chính thức, không có sự can thiệp của bất kỳ cơ quan nhà nước hay bên thứ ba nào. Thương lượng thể hiện quyền tự do thỏa thuận và tự do định đoạt của các bên. Phần lớn các điều khoản giải quyết tranh chấp giữa các bên đều quy định việc giải quyết tranh chấp bằng thương lượng khi có sự vi phạm. Đòi hỏi các bên đều phải có thiện chí, trung thực với tinh thần hợp tác cao, nếu không, việc thương lượng sẽ thất bại và lại phải theo một phương thức khác để giải quyết.

Tư vấn giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải

Hòa giải là các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận để đi đến thống nhất một phương án giải quyết bất đồng và tự nguyện thực hiện phương án đã thỏa thuận qua hòa giải. Các bên phải tự thương lượng, hòa giải với nhau khi phát sinh tranh chấp. Khi thương lượng, hòa giải bất thành mới đưa ra Tòa án hoặc trọng tài giải quyết. Ngay tại Tòa án, các bên vẫn có thể tiếp tục hòa giải với nhau.

Người thiếu thiện chí sẽ lợi dụng thủ tục hòa giải để trì hoản việc thực hiện nghĩa vụ của mình và có thể đưa đến hậu quả là bên có quyền lợi bị vi phạm mất quyền khởi kiện tại Tòa án hoặc trọng tài vì hết thời hạn khởi kiện.

Tư vấn giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài

Các bên thỏa thuận đưa ra những tranh chấp đã hoặc sẽ phát sinh giữa họ ra giải quyết tại Trọng tài và Trọng tài sau khi xem xét sự việc tranh chấp, sẽ đưa ra phán quyết có giá trị thi hành đối với các bên.

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng theo thủ tục tố tụng tư pháp

Khi tranh chấp phát sinh, nếu các bên không tự thương lượng, hòa giải với nhau thì có thể được giải quyết tại Tòa án. Tùy theo tính chất mà các tranh chấp phát sinh có thể được Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng kinh tế hay thủ tục tố tụng dân sự.

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình được nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực hỗ trợ luật sư là đối tác tư vấn pháp luật trên Đài tiếng nói Bình Dương, Đài truyền hình Bình Dương, Đài Đài Truyền hình HTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài VOV Giao Thông, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài phát thanh Kiên Giang, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý cho xã hội của chúng tôi.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trụ sở: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Q.6, Tp.HCM (Bên cạnh Công chứng số 7)

5/1 Nguyễn Du, Biên Hòa, Đồng Nai (đối diện tòa án Biên Hòa)

68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TP.HCM

Điện thoại: 08-38779958; Fax: 08-38779958

Luật sư Trần Minh Hùng: 0972 238006

Email: luatsuthanhpho@gmail. com

http://www.luatsugiadinh.net. vn

http://www.luatsuthanhpho.com

Tranh Chấp Đòi Lại Nhà Thuê

Tranh chấp đòi nhà cho thuê - bản án

Nội dung vụ án: Các nguyên đơn - ông Nguyễn Ngọc C, bà Nguyễn Thị Kh, bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Ngọc Ch, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T, ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V cùng trình bày: Nguồn gốc hai căn nhà số 94 và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H là của cụ Nguyễn Ngọc M, sinh năm 1902 chết năm 1989 và vợ là cụ Nguyễn Thị Q, sinh năm 1905 chết năm 1974. Hai cụ sinh được 03 người con là ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị X, ông Nguyễn Ngọc C. Ông A chết năm 1984 có vợ là bà Nguyễn Thị Kh và 05 người con là bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Thị Ngọc Ch, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B. Bà X chết năm 1973, chồng bà X là ông Nguyễn Văn Y chết năm 2003, có 04 người con là bà Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T, ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V.

Năm 1943, cụ M và cụ Q đã mua được diện tích nhà đất, trước đây là số nhà 230 và 232 phố ST (nay là 94 và 96 phố KM) - quận BĐ - thành phố H (giấy bằng khoán điền thổ số 194 cấp ngày 16/6/1944, thửa 880, khu VP) diện tích 150m2.

Khoảng năm 1958, bà Nguyễn Thị L cùng chồng là ông Nguyễn Thế Đ đến xin ở thuê gian nhà lợp ngói phía trong nhà số 230 phố ST (nay là số 94 KM), diện tích trên 20m2 với giá thuê lúc đó là 7đồng/tháng, đến năm 1984 giá thuê là 20 đồng/tháng. Thời gian này, việc cho thuê hai bên chỉ thoả thuận bằng miệng. Gian nhà phía ngoài mặt đường của số nhà này cụ M cho gia đình ông Nguyễn Văn D làm nghề sửa xe đạp thuê 02 buồng diện tích là 30m2 với tiền thuê nhà là 30 đồng/tháng.

Lúc cụ M còn sống, việc thu tiền nhà chỉ ghi biên lai bằng tay, thường thì vài tháng trả một lần. Sự việc vẫn tiếp diễn như vậy cho đến cuối năm 1989 thì cụ M mất. Từ đó đến nay, bà N không trả tiền thuê nhà nữa.

Đến tháng 3/1997, Nhà nước mở đường CG - HV, phần diện tích nhà bà N thuê ra mặt đường. Lợi dụng lúc Nhà nước giải phóng mặt bằng, gia đình bà N đã dỡ mái ngói nhà đang ở thuê và dựng các khung sắt lên để làm lại nhà và gác xép. Ngay thời gian này, gia đình các ông bà đã gặp và trao đổi để gia đình xây dựng lại nhà và làm hợp đồng thuê nhà mới với gia đình bà N, nhưng gia đình bà N không nghe. Các năm sau, gia đình bà N tự ý sửa chữa, lát sàn, làm cửa sắt vào ngày 14/11/2002 cũng không trao đổi bàn bạc với gia đình bên cho thuê.

Năm 2003, gia đình các ông bà đã hai lần mời bà N sang để trao đổi về nhà cửa và làm hợp đồng thuê nhà mới, nếu không sẽ đòi lại nhà. Bà N trả lời là muốn kiện đâu thì kiện.

Ngày 24/01/2005, gia đình các ông bà đã làm thông báo đòi nhà cho thuê do phía bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà, thông báo được giao cho gia đình bà N. Sau đó, sự việc được tiến hành hoà giải tại Cụm dân cư số 10 ngày 20/7/2005 nhưng gia đình bà N không ai tới. Hoà giải tại UBND phường KM lần thứ I ngày 05/8/2005, gia đình các ông bà đề nghị hỗ trợ 100.000.000 đồng để bà N mua nhà khác nhưng gia đình nhà bà N không nhất trí và không ký. Hoà giải lần thứ II tại UBND phường KM ngày 03/11/2006, gia đình các ông bà vẫn đề nghị hỗ trợ 100.000.000 đồng, gia đình bà N xin mua lại với giá 50% giá thị trường nhưng gia đình các ông bà không đồng ý.

Các ông bà bên cho thuê nhà nhất trí với kết quả định giá nhà số 94 KM của Hội đồng định giá ngày 22/4/2008, không yêu cầu định giá lại và tự nguyện thanh toán toàn bộ giá trị xây dựng nhà trên cho bên gia đình bà N mặc dù việc sửa chữa nhà của gia đình bà N không được sự đồng ý của gia đình bên cho thuê và trong kiến trúc nhà số 94 KM hiện nay có cả kiến trúc nhà cũ của gia đình các ông bà.

Gia đình các ông bà hiện rất đông con cháu, người phải đi thuê chỗ ở, người phải đi thuê cửa hàng để làm ăn sinh sống nên gặp rất nhiều khó khăn. Trong khi nhà đất của ông cha để lại gia đình bà N lại cố tình chiếm dụng không trả cho gia đình các ông bà.

Vì vậy, ngày 15/6/2007 các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết đòi lại nhà số 94 KM mà hai cụ M và Q đã cho bà N thuê năm 1958, buộc bà N trả lại nhà số 94 KM cho gia đình các nguyên đơn theo quy định của pháp luật. Bên nguyên đơn tự nguyện thanh toán số tiền 173.264.000 đồng giá trị xây dựng tại số 94 phố KM như kết quả định giá ngày 22/4/2008 và 6.400.000 đồng mà gia đình bà N lợp mái tôn sau thời gian định giá ngày 22/4/2008, tổng cộng là 179.664.000 đồng cho gia đình bà N khi gia đình bà N trả lại nhà cho nguyên đơn. Phía nguyên đơn không yêu cầu gia đình bà N thanh toán tiền thuê nhà 94 phố KM từ năm 1989 cho đến nay.

Bị đơn ông Nguyễn Thế H - con trai bà N, đồng thời là người được bà Nguyễn Thị N uỷ quyền trình bày:

Bố ông H là ông Nguyễn Thế Đ chết năm 2001, mẹ ông là bà Nguyễn Thị N già yếu (bà N uỷ quyền cho ông H). Gia đình ông H ở số 94 phố KM (tức số 230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố H từ năm 1958. Nhà lúc đầu là cái bếp, sau bố mẹ và vợ chồng ông sửa chữa nhiều lần, hiện là nhà xây gạch đỏ, lợp tôn, gác xép gỗ thường có diện tích bằng 12m2, diện tích nhà là 24m2 cho đến nay không có gì thay đổi về diện tích. Diện tích này trước đây ở trong ngõ, đến năm 1997, Nhà nước mở đường, diện tích này ra mặt đường.

Về giấy tờ nhà, gia đình ông H không có một loại giấy tờ nào mà chỉ có hộ khẩu của gia đình tại diện tích này. Hiện tại gia đình ông có hai hộ khẩu: hộ thứ nhất chủ hộ là bà Nguyễn Thị N (bà N là mẹ ông, hộ độc thân); hộ thứ hai chủ hộ là ông H với 8 nhân khẩu khác gồm vợ, con và các cháu ông.

Toàn bộ việc sửa chữa nhà là công sức của vợ chồng ông, ông hoàn toàn nhất trí với kết quả định giá của Hội đồng định giá ngày 22/4/2008, không yêu cầu định giá lại. Từ ngày 22/4/2008 cho đến nay, gia đình ông H có làm lợp thêm mái tôn hết 6.400.000 đồng nhưng không có yêu cầu gì về số tiền trên. Ngoài ra, gia đình ông H không có sửa chữa gì khác.

Gia đình ông C có thông báo đòi nhà cho thuê đối với gia đình ông và UBND phường KM có gọi ông H ra để hoà giải. Do phía gia đình ông H bị sức ép ông C và không hiểu pháp luật nên ông H có ký vào biên bản hoà giải tại phường với phương án là 50 : 50, mỗi bên được hưởng 1/2 giá trị diện tích nhà đất gia đình ông đang ở.

Để tiện cho việc ăn ở ổn định, ông H đồng ý thanh toán cho bên ông C khoản tiền khoảng 1 tỷ đồng, bằng 1/2 giá trị định giá nhà tại số 94 phố KM để gia đình ông hoàn tất giấy tờ nhà đất tại đây.

Ông H xác định, mặc dù gia đình ông không có giấy tờ gì tại số 94 phố KM (tức số 230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố H, nhưng cũng không ở thuê hay ở nhờ nhà của ai cả. Gia đình ông không đồng ý yêu cầu đòi nhà cho thuê của phía nguyên đơn.

Vợ và hai con ông đã đến tuổi trưởng thành, đã nhận được giấy báo của Toà án do ông giao tận tay nhưng không đến Toà vì nguyện vọng của họ là nhất trí với ý kiến của ông và uỷ quyền cho ông.

Tài liệu trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Biên bản hoà giải ngày 05/8/2005 và ngày 03/11/2006 của UBND phường KM tổ chức có nội dung các bên nguyên đơn và bị đơn trong vụ án đều xác định giữa họ có quan hệ thuê nhà.

- Bằng khoán điền thổ số 194 cấp ngày 16/6/1944 khu VP, thửa số 880, diện tích 150m2 mang tên cụ Nguyễn Ngọc M và vợ là cụ Nguyễn Thị Q.

- Công văn số 5054/TNMTND-TCHC ngày 19/10/2007 của Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H trả lời ông C, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.

- Giấy phép xây dựng, sơ đồ thửa đất, các biên lai nộp thuế thổ trạch và các giấy tờ khác liên quan đến diện tích nhà đất tại số 94 và 96 phố KM (tức số 230 và 232 phố ST cũ) đứng tên cụ M.

Toà án nhân dân thành phố H có công văn hỏi nguồn gốc nhà đất trên gửi Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H và gửi UBND thành phố H. Ngày 17/6/2008, UBND thành phố H có Công văn số 3813/UBND-NNĐC yêu cầu Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H và Sở Xây dựng thành phố H xem xét trả lời Toà án thành phố H.

- Công văn số 1004/TNMTND-TCHC ngày 19/3/2008 và Công văn số 690/TNMT-TTCNTTTNMT ngày 09/10/2008 của Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H trả lời Toà án thành phố H, xác định: nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.

- Công văn số 1922/XD-PC ngày 17/10/2008 của Sở Xây dựng thành phố H trả lời Toà án thành phố H, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.

Theo Quyết định số 506/QĐ-UB ngày 30/6/1997 của UBND thành phố H và phương án đền bù giải phóng mặt bằng mở đường HV - CG của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng UBND quận BĐ ngày 17/8/1996 thì nhà số 230 và 232 phố ST diện tích bị giải toả là 102,94m2(gồm các hộ ông C, ông Y, bà Kh chủ nhà và các hộ thuê nhà ông H, bà V) tại 232 phố ST và hộ thuê ông D tại 230 phố ST; hộ bà N, ông H ở phía trong nhà 230 phố ST không nằm trong diện giải toả. Như vậy, diện tích còn lại của hai số nhà trên sau giải toả là: 150m2 - 102,94m2 = 47,06m2.

Phần diện tích còn lại của nhà 232 phố ST, gia đình ông C đang sử dụng đã làm sổ đỏ có diện tích 20,92m2, nên phần diện tích còn lại tại số 230 phố ST (do gia đình bà N, ông H đang ở) sau giải toả là 47,06m2 - 20,92m2 = 26,14m2. Theo kết quả định giá ngày 22/4/2008 của Toà án thành phố H xác định, diện tích gia đình bà N, ông H đang sử dụng có diện tích là 24,48m2. Toàn bộ nội dung liên quan đến quá trình giải phóng mặt bằng năm 1997 tại số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM đều do các đồng thừa kế của cụ M, cụ Q giải quyết với các cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Bình luận:

* Về áp dụng pháp luật nội dung để giải quyết tranh chấp:

Vụ án đòi nhà cho thuê giữa các nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc C, bà Nguyễn Thị Kh, ông Nguyễn Ngọc L và các nguyên đơn khác đối với bị đơn là bà Nguyễn Thị N và ông Nguyễn Thế H, căn cứ vào các tình tiết của vụ án, qua lời khai thống nhất của các bên đương sự thì thời điểm xác lập quan hệ dân sự (quan hệ hợp đồng thuê nhà ở) giữa hai bên là vào năm 1958. Đây là giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu nhà tư nhân được xác lập trước ngày 01/7/1991, nên áp dụng luật nội dung để giải quyết tranh chấp là các quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội và Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999.

* Về quan hệ pháp luật tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn:

Theo các nguyên đơn, nguồn gốc nhà, đất hiện do gia đình ông H đang quản lý, sử dụng là của cụ M, cụ Q. Cụ M, cụ Q chết các thừa kế của cụ yêu cầu đòi nhà các cụ đã cho gia đình ông H thuê. Mặc dù phía bị đơn ông H không thừa nhận gia đình ông là người thuê nhà của phía nguyên đơn, cũng như phía nguyên đơn không xuất trình được hợp đồng thuê nhà giữa cụ M, cụ Q và ông Đ, bà N nhưng căn cứ vào các biên bản hoà giải ngày 05/8/2005 và ngày 03/10/2006 của UBND phường KM tổ chức, các bên nguyên đơn và bị đơn trong vụ án đều xác định giữa họ có quan hệ thuê nhà nên có căn cứ xác định gia đình bà N, ông H là người thuê nhà của các nguyên đơn. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại điểm b, c khoản 6 Mục I Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao.

Điểm b, c khoản 6 Mục I Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án nhân dân tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao

quy định:

6. “Hợp đồng thuê nhà ở” là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê nhà ở giao nhà ở cho bên thuê để sử dụng (có thời hạn hoặc không có thời hạn) và nhận tiền thuê, còn bên thuê nhà ở được sử dụng nhà ở đó để ở và phải trả tiền thuê nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Được coi là hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặc không có xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);

b) Người ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ đang sử dụng nhà ở đó theo quan hệ thuê nhà ở;

c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b, c, khoản 2 Mục I Thông tư này chứng minh được rằng họ cho thuê nhà ở đó mà không phải là họ bán, tặng cho, cho ở nhờ nhà ở đó.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Mục II Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định: Trong trường hợp hạn thuê nhà ở không được xác định thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở sau ngày 01/7/2005 nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê ít nhất là ba tháng. Phía nguyên đơn trong vụ án đã có Thông báo đòi nhà cho bên bị đơn ngày 24/01/2005, sau đó hai bên đã hoà giải nhiều lần trong đó có 02 lần hoà giải tại UBND phường KM các ngày 05/8/2005 và ngày 03/10/2006. Như vậy, phía nguyên đơn đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu của pháp luật trong vụ kiện đòi nhà cho thuê đối với phía bị đơn. Từ các tình tiết trên của vụ án, chúng ta xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở.

Khoản 5 Điều 3 Mục II Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 quy định:

5. Trong trường hợp thời hạn thuê nhà ở không được xác định trong hợp đồng và các bên không có thỏa thuận khác, thì bên cho thuê được lấy lại nhà ở kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2005, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất là ba tháng; nếu đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2005 mà phát sinh các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều này, thì thực hiện theo quy định tại các điểm đó.

* Về giải quyết yêu cầu của nguyên đơn:

- Về nguồn gốc nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM (số mới) - quận BĐ - thành phố H.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ có đủ cơ sở xác định toàn bộ diện tích nhà đất tại số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM (số mới) - quận BĐ - thành phố H thuộc quyền sở hữu của cụ Nguyễn Ngọc M và vợ là cụ Nguyễn Thị Q, cụ thể:

- Bằng khoán điền thổ số 194 cấp ngày 16/6/1944 khu VP, thửa số 880, diện tích 150m2 mang tên cụ Nguyễn Ngọc M và vợ là cụ Nguyễn Thị Q.

- Công văn số 1004/TNMTND-TCHC ngày 19/3/2008 và Công văn số 690/TNMT-TTCNTTTNMT ngày 09/10/2008 của Sở Tài nguyên, môi trường và nhà đất thành phố H trả lời Toà án thành phố H, xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM, quận BĐ, thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.

- Công văn số 1922/XD-PC ngày 17/10/2008 của Sở Xây dựng thành phố H đã xác định: Nhà đất tại địa chỉ số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H (số mới) thuộc diện nhà tư nhân tự quản, thửa 880, tờ 4, khu VP đứng tên ông Nguyễn Ngọc M.

- Về nội dung phương án đền bù giải phóng mặt bằng mở đường HV - CG của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng UBND quận BĐ ngày 17/8/1996 đối với nhà số 230 và 232 phố ST (cũ) tức 94 và 96 phố KM (mới) - quận BĐ - thành phố H.

Nhà số 94 và 96 phố KM (số mới) tức số 230 và 232 phố ST (số cũ) trước đây gồm có các hộ gia đình: Tại số nhà số 230 phố ST (94 phố KM) có hai hộ thuê, phía ngoài là hộ ông D, phía trong là gia đình bà N, ông Đ; tại số nhà số 232 phố ST (96 phố KM) có các hộ gồm chủ nhà là hộ ông C, hộ ông Y, hộ bà Kh (hộ bà Kh diện KT2) và các hộ ở thuê là hộ ông H, bà V.

Theo Quyết định số 506/QĐ-UB ngày 30/6/1997 của UBND thành phố H và phương án đền bù giải phóng mặt bằng mở đường HV - CG của Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng UBND quận BĐ ngày 17/8/1996 thì nhà số 230 và 232 phố ST diện tích bị giải toả là 102,94m2(gồm các hộ ông C, ông Y, bà Kh chủ nhà và các hộ thuê nhà ông H, bà V) tại 232 phố ST và hộ thuê ông D tại số 230 phố ST; hộ bà N, ông H ở phía trong nhà 230 phố ST không nằm trong diện giải toả. Như vậy, diện tích còn lại của hai số nhà trên sau giải toả là: 150m2 - 102,94m2 = 47,06m2.

Phần diện tích còn lại của nhà 232 phố ST, gia đình ông C đang sử dụng đã làm sổ đỏ có diện tích 20,92m2, nên phần diện tích còn lại tại số 230 phố ST (do gia đình bà N, ông H đang ở) sau giải toả là 47,06m2- 20,92m2 = 26,14m2. Theo kết quả định giá ngày 22/4/2008 của Toà án thành phố H xác định, diện tích gia đình bà N, ông H đang sử dụng là 24,48m2. Như vậy, có căn cứ khẳng định toàn bộ diện tích phía gia đình bà N, ông H đang sử dụng nằm trong diện tích nhà số 230 phố ST (cũ) nay là số 94 phố KM - quận BĐ - thành phố H (số mới) có nguồn gốc thuộc quyền sở hữu của cụ M, cụ Q. Điều này phù hợp với ý kiến của ông H xác định gia đình ông ở tại diện tích tranh chấp từ năm 1958, diện tích khoảng 24m2 cho đến nay không có sự thay đổi về diện tích.

Toàn bộ nội dung liên quan đến quá trình giải phóng mặt bằng năm 1997 tại số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM đều do các đồng thừa kế của cụ M, cụ Q giải quyết với Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng UBND quận BĐ và các cơ quan chức năng có thẩm quyền, điều này càng khẳng định quyền sở hữu diện tích các nhà đất trên là của cụ M và cụ Q trước đây và nay là của các đồng thừa kế hợp pháp của các cụ.

Cụ Q chết năm 1974, cụ M chết năm 1989, căn cứ điểm b khoản 2 Mục I Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 xác định những người thừa kế hợp pháp của cụ M và cụ Q là đồng chủ sở hữu nhà số 230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H (số mới).

Điểm b khoản 2 Mục I Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC quy định:

b) Người thừa kế hợp pháp nhà ở (người thừa kế có thể trực tiếp giao kết hợp đồng tại thời điểm giao kết hoặc đương nhiên họ là bên cho thuê, bên cho mượn, bên cho ở nhờ, bên bán, bên tặng cho nhà ở, các bên đổi nhà ở tại thời điểm xảy ra tranh chấp);

Hai cụ M và cụ Q sinh được 03 người con là ông Nguyễn Văn A, bà Nguyễn Thị X, ông Nguyễn Ngọc C. Trong đó, ông A chết năm 1984 có vợ là bà Nguyễn Thị Kh và 05 người con là bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Thị Ngọc Ch, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B; bà X chết năm 1973, chồng bà X là ông Nguyễn Văn Y chết năm 2003 có 04 người con là bà Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T, ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V.

Ông Nguyễn Ngọc C, bà Nguyễn Thị Kh, bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Thị Ngọc Ch, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T, ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V là các đồng thừa kế hợp pháp của cụ M và cụ Q nên là đồng sở hữu chủ hai ngôi nhà đất tại địa chỉ số230 và 232 phố ST (cũ) nay là số 94 và 96 phố KM - quận BĐ - thành phố H (số mới) của cụ M, cụ Q để lại nên có đủ tư cách nguyên đơn trong vụ án đòi nhà tại 94 phố KM - quận BĐ - thành phố H (tức số 230 phố ST cũ).

Phía gia đình bà N, ông H đang ở số 94 phố KM - quận BĐ - thành phố H (tức số 230 phố ST cũ) theo ông H cho biết không có một loại giấy tờ nào chứng minh quyền sở hữu, sử dụng nhà, đất ngoài hộ khẩu đăng ký thường trú. Thực tế, phía gia đình ông H cũng không xuất trình được giấy tờ tài liệu nào liên quan đến diện tích nhà đất mà gia đình ông H đang ở, nên gia đình bà N, ông H không phải là chủ sở hữu diện tích họ đang ở.

- Xét nội dung công sức sửa chữa xây dựng của bên

bị đơn:

Các bên đương sự trong vụ án đều thống nhất trên cơ sở kiến trúc cũ có sẵn của chủ nhà, bên bị đơn đã nhiều lần tiến hành sửa chữa. Theo kết quả định giá ngày 22/4/2008 của Toà án thành phố H xác định toàn bộ giá trị xây dựng tại diện tích bị đơn đang ở có trị giá là 173.264.000 đồng (các bên đương sự thống nhất kết quả định giá). Do không tách được kiến trúc cũ của bên chủ nhà và kiến trúc do bên bị đơn cải tạo sửa chữa, nên bên nguyên đơn tự nguyện thanh toán toàn bộ số tiền 173.264.000 đồng và số tiền 6.400.000 đồng tiền gia đình ông H lợp mái tôn sau ngày 22/4/2008 cho bên bị đơn khi lấy được nhà. Sự tự nguyện của nguyên đơn phù hợp pháp luật nên được ghi nhận.

- Về việc thanh toán số tiền thuê nhà:

Do các nguyên đơn tự nguyện không yêu cầu gia đình bà N, ông H thanh toán khoản tiền thuê nhà từ năm 1989 cho đến nay. Việc tự nguyện của các nguyên đơn là phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận. Vì vậy, gia đình bà N, ông H

không phải thanh toán số tiền thuê nhà từ năm 1989 cho các nguyên đơn.

Từ các phân tích trên, yêu cầu của các nguyên đơn phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận.

Từ những phân tích trên, vụ việc có thể được giải quyết như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu đòi nhà cho thuê của của các nguyên đơn ông Nguyễn Ngọc C, bà Nguyễn Thị Kh, bà Nguyễn Thị K, ông Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Ngọc Ch, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Thanh B, bà Nguyễn Thị Việt Ph, ông Nguyễn Việt T, ông Nguyễn Ngọc Q, ông Nguyễn Ngọc V (Bà K, bà Ch, bà H, ông B, bà Ph, ông T, ông Q, ông V cùng uỷ quyền cho ông C) đối với bà Nguyễn Thị N và ông Nguyễn Thế H tại số 94 phố KM (tức số 230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố H.

2. Buộc bà N, gia đình ông H và những người có tên trong hộ khẩu hoặc không có hộ khẩu nhưng thường xuyên sinh sống tại số 94 phố KM (tức 230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố Nội phải trả lại toàn bộ diện tích nhà đất tại 94 phố KM (tức số 230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố H cho phía các nguyên đơn có tên nêu trên.

3. Ghi nhận sự tự nguyện của phía nguyên đơn có trách nhiệm thanh toán cho phía bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan về phía bị đơn do ông Nguyễn Thế H đại diện, giá trị xây dựng tại số 94 phố KM (tức số 230 phố ST cũ) - quận BĐ - thành phố H là 179.664.000 đồng.

4. Ghi nhận sự tự nguyện của phía nguyên đơn (gồm các người có tên trên) không yêu cầu gia đình bà N, ông H thanh toán khoản tiền thuê nhà từ năm 1989 cho đến nay.

Nguồn tin: Bộ Tư Pháp

Điều Kiện Đòi Lại Nhà Đất Nhờ Đứng Tên Dùm Tại Việt Nam

Cho xin tư vấn một vấn đề như sau: Nhờ đứng tên dùm nhà đất tại Việt Nam thì có đòi được không?

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi nội dung yêu cầu tư vấn tới chúng tôi. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Do gia đình bạn đã mua mảnh đất này nhưng lại đồng ý để hợp pháp hóa cho cháu của bạn đứng tên nên nếu như cháu của bạn và gia đình bạn không thỏa thuận được với nhau để làm thủ tục sang tên mảnh đất trên thì bạn có thể làm hồ sơ khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất này để yêu cầu Tòa án giải quyết quyền lợi cho bạn. Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện.

- Giấy tờ chứng minh bạn là chủ sở hữu của mảnh đất đó như: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể chứng minh năng lực tài chính của người cháu đó không thể mua được mảnh đất này…

Nếu như không có căn cứ chứng minh mảnh đất trên thuộc về gia đình bạn thì việc lấy lại đất thật sự khó khăn. Do đó, việc thiết yếu bạn cần phải làm là tìm lại tất cả các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình liên quan đến mảnh đất đó.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Để người khác đứng tên quyền sử dụng đất thì có đòi lại được không?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Emai chúng tôi.

Trân trọng

Điều Kiện Để Đòi Lại Tài Sản

Chúng tôi là hãng luật uy tín được nhiều báo chí, đài truyền hình trên cả nước đặt lịch phỏng vấn những sự kiện quan trọng của đất nước. Chúng tôi luôn đặt chữ tâm của nghề luật sư lên hàng đầu nên đã được nhiều tổ chức, cá nhân tin tưởng chúng tôi.

Điều kiện để kiện đòi lại tài sản. Để khởi kiện kiện đòi lại tài sản cần đáp ứng những điều kiện nào?

Kiện đòi lại tài sản là việc chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp yêu cầu tòa án buộc người có hành vi chiếm hữu bất hợp pháp trả lại tài sản cho mình. Quyền đòi lại tài sản được quy định rất cụ thể tại Điều 256 Bộ luật dân sự: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó…” trừ trường hợp tài sản được chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai và đã được xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu hoặc các trường hợp khác được quy định tại Điều 257, 258. Không phải trong trường hợp nào chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp cũng có quyền kiện vật quyền mà chỉ có thể có quyền kiện vật quyền khi đáp ứng đủ ba điều kiện:

- Người khởi kiện (nguyên đơn) phải chứng minh quyền kiện đòi tài sản

Để chứng minh quyền kiện đòi tài sản, trước hết, người khởi kiện phải chứng minh mình là chủ thể có quyền kiện đòi lại tài sản. Theo điều 256, chủ thể có quyền kiện đòi ở đây bao gồm: Chủ sở hữu và người chiếm hữu hợp pháp.

Chủ sở hữu là những chủ thể (cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác) có đầy đủ ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định tại Điều 164. Chủ sở hữu là người được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác. Chủ sở hữu là người có tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình và để xác định một tài sản nào đó có phải là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định hay không phải dựa trên căn cứ xác lập quyền sở hữu do pháp luật quy định (theo Điều 170).

Người chiếm hữu hợp pháp là một khái niệm chưa được giải thích cụ thể. Xung quanh khái niệm này có hai quan điểm khác nhau:

Người chiếm hữu hợp pháp là người chiếm hữu có căn cứ pháp luật với 6 trường hợp chiếm hữu tài sản cụ thể được quy định tại Điều 183.

Người chiếm hữu hợp pháp là người chiếm hữu có căn cứ pháp luật và người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình trong một số trường hợp.

Tuy nhiên, quan điểm 1 là hợp lí hơn bởi trong trường hợp như ví dụ trên, ở đây C có quyền kiện đòi tài sản nhưng không phải với tư cách là người thứ ba ngay tình mà trong mối quan hệ kiện đòi với D, C là chủ sở hữu tài sản. Trong mối quan hệ với A, C là người thứ 3 ngay tình, tuy nhiên, ở đây A không có quyền kiện đòi tài sản do đó quyền sở hữu chiếc xe đạp được xác lập cho C, C chính là chủ sở hữu tài sản kể từ khi có được tài sản thông qua giao dịch mua bán.

Nhưng vấn đề đặt ra ở đây là, nếu người chiếm hữu hợp pháp chính là người chiếm hữu có căn cứ pháp luật thì tại sao nhà làm luật không sử dụng luôn thuật ngữ này trong khi hầu hết các điều luật đều sử dụng thuật ngữ này thì đến đây, khi quy định về các phương thức kiện dân sự lại xuất hiện khái niệm chiếm hữu hợp pháp? Việc quy định các thuật ngữ không đồng nhất sẽ dẫn đến cách hiểu không nhất quán. Mặt khác, Điều 256 nêu rõ: “chủ sở hữu và người chiếm hữu hợp pháp có quyền đòi lại tài sản…”. Thế nhưng, khoản 1 Điều 183 đã quy định rất cụ thể, chủ sở hữu tài sản là người chiếm hữu có căn cứ pháp luật. Do đó, việc quy định như vậy có phải là trùng lặp? Hay là chủ sở hữu tại Điều 256 và Điều 183 là khác nhau?

Trên thực tế, việc chứng minh quyền sở hữu là rất khó khăn đặc biệt là đối với trường hợp tài sản là động sản không đăng kí quyền sở hữu: xe đạp, laptop, điện thoại di động… khi mà tài sản không chỉ chuyển đổi người chiếm giữ một, hai lần mà qua rất nhiều giao dịch dân sự khác nhau. Do đó, về mặt thực tiễn, đối với tài sản là bất động sản, để chứng minh quyền kiện đòi, nguyên đơn thường phải đưa ra được đặc điểm riêng, đặc trưng để nhận biết tài sản đó. Đối với tài sản là động sản phải đăng kí quyền sở hữu và bất động sản thường dễ dàng hơn bởi trong trường hợp này có giấy tờ chứng minh.

Mặt khác, trong một số trường hợp chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp phải chứng minh được vật đang đòi đã rời khỏi nguyên đơn ngoài ý chí của họ, ( đánh rơi, bỏ quên, bị mất cắp…). Trong trường hợp người chiếm hữu tài sản nhận được tài sản thông qua giao dịch không đền bù thì không phải chứng mình điều kiện này.

Sau khi chứng minh được quyền kiện đòi, về nguyên tắc, người chiếm hữu bất hợp pháp (bị đơn) phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu hoặc người chiếm hữu hợp pháp (nguyên đơn). Khi lấy lại tài sản, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp không phải bồi thường một khoản tiền nào, trừ trường hợp người chiếm hữu bất hợp pháp ngay tình phải bỏ ra chi phí hợp lí để sửa chữa tài sản, làm tăng giá trị của tài sản. Như vậy, trường hợp bồi thường chỉ đặt ra đối với người chiếm hữu bất hợp pháp là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.

- Người bị kiện (bị đơn) là người chiếm hữu bất hợp pháp tài sản của người khởi kiện và là người đang trực tiếp nắm giữ tài sản đó

Người bị kiện phải là người đang nắm giữ tài sản, là người chiếm hữu bất hợp pháp tài sản đó. Người bị kiện có thể là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình hoặc người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật không ngay tình được xác định cụ thể tại Điều 256, Điều 257 và Điều 258. Việc xác định tính chất chiếm hữu tài sản của người bị kiện là ngay tình hay không ngay tình có ý nghĩa quan trọng trong giải quyết vụ án bởi điều này liên quan trực tiếp đến các trường hợp chủ sở hữu được đòi lại tài sản theo các điều kiện luật định, quyền của người bị kiện trong việc yêu cầu người đã trực tiếp chuyển giao tài sản cho mình phải bồi thường thiệt hại cũng như nghĩa vụ của người chiếm hữu trong việc hoàn trả hoa lợi, lợi tức phát sinh trong thời gian chiếm hữu tài sản.

- Điều kiện đối với đối tượng kiện đòi: Tài sản còn

Đối tượng kiện đòi được xác định rất rõ ràng đó là tài sản. Để có thể lựa chọn phương thức kiện đòi tài sản, ngoài hai yêu cầu về mặt chủ thể tham gia nêu trên còn phải đáp ứng điều kiện đó là tài sản còn và đang nằm trong sự chiếm giữ của bị đơn.

Tài sản là các vật thể hoặc phi vật thể đáp ứng được nhu cầu vật chất, tinh thần của con người, có thể trị giá được và chuyển giao theo bản chất và chỉ có thể thuộc quyền sở hữu của một hoặc một nhóm chủ thể nào đó khi còn tồn tại. Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”.

Tuy nhiên do đặc thù của phương thức kiện đòi lại tài sản cho nên không phải tất cả những tài sản được liệt kê tại Điều 163 đều là đối tượng của kiện đòi lại tài sản .

Vật là một bộ phận của thế giới vật chất, bao gồm động vật, thực vật, vật với ý nghĩa vật lí ở mọi trạng thái (rắn, lỏng, khí). Vật được coi là tài sản phải là vật hữu tính, cảm nhận bằng năm giác quan của con người, chiếm giữ một phần trong không gian. Vật được coi là tài sản khi đáp ứng nhu cầu nào đó về vật chất, tinh thần của con người. Tuy nhiên không phải bộ phận nào của thế giới vật chất cũng coi là vật. Để áp dụng phương thức kiện đòi lại tài sản thì tài sản phải là vật có thực và tồn tại trên thực tế. Nếu vật hiện không còn tồn tại do đã bị mất (mà không xác định được ai là người đang thực tế chiếm hữu) hoặc bị tiêu hủy thì cũng không thể áp dụng biện pháp kiện đòi lại tài sản được. Trường hợp như vậy thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp chỉ có thể áp dụng biện pháp kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, vật là đối tượng của kiện đòi lại tài sản hiện còn tồn tại có thể vẫn còn nguyên ở trạng thái ban đầu hoặc về cơ bản vẫn còn nhưng bị giảm sút giá trị hoặc đã được làm tăng giá trị.

Tiền được coi là một loại tài sản riêng biệt. Khi tiền bị chiếm hữu không có căn cứ pháp luật thì về mặt bản chất chủ sở hữu không thể kiện đòi lại tài sản thông thường được mà thực chất là kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Giả sử, trường hợp một người trộm cắp tiền của người khác rồi dùng tiền đó để mua tài sản thì người bị mất tiền không thể kiện đòi lại tiền của mình từ người bán tài sản được, nếu người bán tài sản đó là người không ngay tình thì chủ sở hữu có thể kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại. Chủ sở hữu có thể kiện đòi lại tiền trong trường hợp biết rõ số seri của những tờ tiền đó mà hiện đang bị người khác chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Đối với trường hợp tiền đã được bao gói niêm phong mà bị người khác chiếm hữu trái pháp luật và hiện số tiền đó vẫn còn nguyên bao thì việc kiện đòi lại tài sản trong trường hợp này thực chất là kiện đòi lại tài sản là vật (một gói tiền) chứ không phải là kiện đòi lại tiền. Do vậy, tùy từng trường hợp mà tiền có thể là đối tượng hoặc không phải là đối tượng của kiện đòi lại tài sản.

Giấy tờ có giá với tư cách là một loại tài sản giao lưu trong dân sự chính là giấy tờ minh chứng cho quyền tài sản vô danh, giá trị của giấy tờ có giá chính là giá trị của quyền tài sản mà nó minh chứng. Giấy tờ có giá là loại tài sản hữu hình, được xếp vào loại tài sản là động sản. Giấy tờ có giá có thể là đối tượng của quyền đòi lại tài sản. Đối với “ quyền tài sản” được quy định tại Điều 181 Bộ luật dân sự, đó là những quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, đó có thể là quyền gắn liền với một tài sản hoặc quyền mà khi thực hiện nó, chủ sở hữu sẽ có được tài sản.

Quyền tài sản là loại tài sản vô hình, do đó không thể thực hiện được quyền chiếm hữu với loại tài sản này. Căn cứ vào đặc điểm của phương thức kiện đòi lại tài sản thì quyền tài sản không phải là đối tượng của kiện đòi lại tài sản. Khi quyền tài sản bị xâm phạm thì tùy thuộc vào tính chất, mức độ xâm phạm mà chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có thể yêu cầu phương thức kiện chấm dứt hành vi xâm phạm hoặc kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo quy định tại Điều 59 Bộ luật TTDS năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 và Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất "Những quy định chung" của BLTTDS thì các tranh chấp dân sự sau đây không áp dụng thời hiệu khởi kiện: “Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện”.

- Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là tranh chấp ai có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó;

Tranh chấp ai có quyền sở hữu nhà ở; nếu có khởi kiện thì Tòa án thụ lý vụ án; việc chấp nhận hay không phải căn cứ vào các quy định của pháp luật.

- Tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu là tranh chấp về tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng do người khác quản lý, chiếm hữu tài sản đó;

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó.

Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia công, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất), thì giải quyết như sau:

- Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.

Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng cho thuê tài sản được xác định theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm.

- Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Căn cứ vào Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự, cụ thể là:

"Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu tòa giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được thực hiện theo quy định của pháp luật. Trường hợp pháp luật không có quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự thì thực hiện như sau:

a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

b) Tranh chấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là 2 năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm".

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011):

"3. Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia công, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất), thì giải quyết như sau:

b) Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, về đòi lại tài sản, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác quản lý, chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện"

luật sư tư vấn tranh chấp đòi lại tài sản

Án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”

Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08-7-2010 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại tỉnh Sóc Trăng giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

Khái quát nội dung của án lệ:

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ban đầu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 137 và Điều 235 của Bộ luật dân sự 2005.

Từ khóa của án lệ:

“Giao dịch dân sự vô hiệu”; “Đòi lại tài sản”; “Căn cứ xác lập quyền sở hữu”; “Xác lập quyền sở hữu đối với lợi tức”; “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 24-01-2005, tờ khai ngày 07-02-2005 và quá trình giải quyết vụ án bà Nguyễn Thị Thảnh là nguyên đơn trình bày:

Bà Thảnh là Việt kiều ở Hà Lan về thăm thân nhân tại Việt Nam và có ý định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên ngày 10-8-1993, bà có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh diện tích 7.595,7m2 đất ruộng tại Phường 7, thị xã Sóc Trăng với giá 21,99 chỉ vàng. Bà là người trực tiếp giao dịch, thỏa thuận việc chuyển nhượng và trả tiền, vàng cho vợ chồng ông Hêng Tính. Mục đích của bà Thảnh là chuyển nhượng đất để giao cho em ruột của bà là ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Chính Em canh tác nuôi cha mẹ của bà và ông Tám. Do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà để cho ông Tám đứng tên trong giấy tờ sang nhượng. Đồng thời, bà Thảnh xuất trình “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993 có xác nhận của UBND xã An Hiệp. Sau khi nhận chuyển nhượng bà để cho vợ chồng ông Tám canh tác, nhưng năm 2004, không được bà đồng ý, ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích 7.595,7m2 đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị quyền sử dụng đất là 1.260.000.000 đồng. Vì vậy, bà yêu cầu ông Tám trả lại số tiền thu được từ việc chuyển nhượng đất của bà.

Ông Nguyễn Văn Tám là bị đơn trình bày:

Diện tích 7.595,7m2 đất mà bà Thảnh tranh chấp là đất do vợ chồng ông là người bỏ tiền, vàng ra sang nhượng lại của vợ chồng ông Hêng Tính, ông là người đứng tên trong “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993. Tờ sang nhượng này không có xác nhận của chính quyền địa phương. Nhưng sau đó, ông và vợ chồng ông Hêng Tính còn ký bản hợp đồng và đơn xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 11-8-1993, các văn bản này có xác nhận của UBND xã An Hiệp và của UBND huyện Mỹ Tú đồng ý cho chuyển nhượng. Sau khi chuyển nhượng ông đã đăng ký, kê khai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28-5-1994. Do đó, năm 2004, ông chuyển nhượng toàn bộ đất trên cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu với giá trị là 1.260.000.000 đồng. Ông cho rằng “Tờ sang nhượng đất ruộng” lập ngày 10-8-1993, có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã An Hiệp do bà Thảnh xuất trình là giả vì theo Bản kết luận giám định số 2784/C21 (P7) ngày 25-10-2005 của Viện Khoa học Hình sự Tổng cục cảnh sát thì không phải chữ ký của ông trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình. Vì vậy, ông không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà Thảnh.

Bà Nguyễn Thị Yêm (vợ của ông Tám) là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Năm 1993 vợ chồng bà có chuyển nhượng đất của ông Hêng Tính. Khi làm thủ tục chuyển nhượng bà không tham gia nhưng bà có đưa tiền, vàng cho ông Tám trả cho vợ chồng ông Hêng Tính nên bà cũng không chấp nhận theo yêu cầu của bà Thảnh.

Vợ chồng ông Hêng Tính, bà Lý Thị Sà Quênh (tên gọi khác là Lý Thị Sà Vênh) là người chuyển nhượng đất đều khẳng định bà Thảnh trực tiếp thỏa thuận chuyển nhượng, trực tiếp trả 21,99 chỉ vàng cho ông, bà và bà Thảnh để cho ông Tám đứng tên giùm trong tờ sang nhượng đất ruộng lập ngày 10-8-1993; chữ ký trong tờ sang nhượng đất ruộng do bà Thảnh xuất trình đúng là chữ ký của ông, bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006, Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng đất.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm phải có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh 630.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí giám định và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 10-5-2006, ông Nguyễn Văn Tám kháng cáo cho rằng bà Thảnh không phải là người có quyền sử dụng phần đất mà ông đã chuyển nhượng cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Minh Châu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông thanh toán cho bà Thảnh 630.000.000 đồng là không đúng.

Ngày 12-5-2006, ông Nguyễn Hữu Phòng (đại diện cho bà Thảnh) kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc ông Tám trả lại toàn bộ số tiền mà ông Tám đã chuyển nhượng đất là 1.260.000.000 đồng cho bà Thảnh.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006, Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh quyết định: bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn, sửa Bản án sơ thẩm như sau:

Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thảnh về việc đòi lại tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Buộc ông Nguyễn Văn Tám, bà Nguyễn Thị Yêm có trách nhiệm hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thảnh số tiền 27.047.700 đồng tương đương 21,99 chỉ vàng 24k.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn Tám và bà Nguyễn Thị Yêm phải nộp lại số tiền 1.232.266.860 đồng để sung công quỹ Nhà nước.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm còn quyết định về án phí.

Sau xét xử phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Tám khiếu nại Bản án dân sự phúc thẩm nêu trên.

Tại Quyết định số 449/2009/KN-DS ngày 21-8-2009, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DS-PT ngày 25-8-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm, hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật, với nhận định:

“Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện đòi lại tài sản đối với ông Nguyễn Văn Tám và cho rằng do bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên bà có nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà nhưng sau đó ông Tám đã chuyển nhượng đất của bà cho người khác.

Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định ông Tám chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng đất của vợ chồng ông Hêng Tính giùm cho bà Thảnh là có căn cứ.

Do bà Thảnh là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nên bà Thảnh không được giao đất mà chỉ được trả lại phần giá trị đầu tư tiền chuyển nhượng đất.

Đối với chênh lệch giá trị đất, thời điểm xét xử sơ thẩm và xét xử phúc thẩm là thời điểm thi hành Bộ luật dân sự năm 2005, không có quy định buộc phải tịch thu sung công quỹ nên khoản chênh lệch này bà Thảnh và ông Tám cùng được hưởng. Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông Tám nộp số tiền chênh lệch giá trị đất để sung công là có căn cứ nhưng không buộc ông Tám trả cho bà Thảnh giá trị đầu tư ban đầu là không đúng. Tòa án cấp phúc thẩm không đưa ra được căn cứ pháp luật nhưng đã buộc ông Tám nộp toàn bộ số tiền chênh lệch (1.232.226.860 đồng) để sung công quỹ Nhà nước là không đúng quy định, của pháp luật”.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao chấp nhận kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao hủy Bản án phúc thẩm nêu trên và hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng; giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao nhận định:

Bà Nguyễn Thị Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn Tám trả lại cho bà 1.260.000.000 đồng vì cho rằng bà là người trực tiếp giao dịch, trả tiền nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Hêng Tính 7.595,7m2 đất, nhưng vì bà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nên nhờ ông Tám (em của bà) đứng tên, nhưng không được bà đồng ý ông Tám đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho Công ty TNHH Minh Châu để nhận 1.260.000.000 đồng.

Ông Tám cho rằng ông là người thỏa thuận chuyển nhượng đất và trả tiền cho ông Hêng Tính, nên giấy tờ chuyển nhượng đất ông đứng tên. Sau khi nhận chuyển nhượng ông trực tiếp quản lý sử dụng, đăng ký kê khai, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi ông chuyển nhượng cho Công ty TNHH Minh Châu được chính quyền cho phép, nên ông không chấp nhận yêu cầu của bà Thảnh.

Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án vợ chồng ông Tám có nhiều lời khai mâu thuẫn về số tiền, vàng đã trả cho ông Hêng Tính và ông cũng không chứng minh được nguồn gốc nguồn tiền vàng mà ông cho rằng đã trả cho ông Tính.

Trong khi đó vợ chồng ông Tính, bà Quênh khẳng định chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất và nhận vàng của bà Thảnh còn việc viết giấy chuyển nhượng đất đứng tên ông Tám là theo yêu cầu của bà Thảnh, vì bà Thảnh đang định cư ở nước ngoài.

Theo lời khai của cụ Thái Thị Ba, ông Nguyễn Phước Hoàng, bà Nguyễn Thị Chính Em (là mẹ và anh chị em ruột của bà Thảnh, ông Tám) thì bà Thảnh giao dịch, trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Tính, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm.

Tổng hợp các chứng cứ nêu trên có cơ sở khẳng định Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định bà Thảnh là người bỏ toàn bộ số tiền là 21,99 chỉ vàng để nhận chuyển nhượng diện tích trên, còn ông Tám chỉ là người đứng tên giùm. Do ông Tám đã chuyển nhượng đất trên cho Công ty TNHH Minh Châu và bà Thảnh chỉ yêu cầu ông Tám trả lại số tiền đã chuyển nhượng là 1.260.000.000 đồng nên Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật.

Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).

Tòa án cấp sơ thẩm công nhận bà Thảnh, ông Tám mỗi người có quyền sở hữu 1/2 số tiền trên nhưng không trích trả cho bà Thảnh số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng là không đúng.

Tòa án cấp phúc thẩm chỉ công nhận bà Thảnh có quyền sở hữu số tiền tương ứng với 21,99 chỉ vàng, còn lợi nhuận là số tiền còn lại tịch thu sung công quỹ nhà nước là không đúng với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Ngoài ra, bà Thảnh khởi kiện yêu cầu ông Tám trả cho bà 1.260.000.000 đồng là số tiền ông Tám chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng 7.595,7m2 đất, mà không tranh chấp quyền sử dụng đất, còn ông Tám cho rằng số tiền trên là của ông. Như vậy, các đương sự tranh chấp quyền sở hữu tài sản là số tiền nêu trên. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm lại xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại tài sản” là không chính xác.

Bởi các lẽ trên, căn cứ khoản 3 Điều 297 và Điều 299 Bộ luật tố tụng dân sự;

QUYẾT ĐỊNH

1- Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 334/2006/DSPT ngày 25-8-2006 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DS-ST ngày 28-4-2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản giữa nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thành với bị đơn là ông Nguyễn Văn Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.

2- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng để xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

Hỗ trợ trực tuyến

ĐIỆN THOẠI GẶP LUẬT SƯ : 0972238006(zalo, viber, telegram)

Hỗ trợ trực tuyến:

0972238006

Bản án về tội tàng trữ trái phép chất ma túy

luật sư tư vấn thường xuyên cho doanh nghiệp

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - VĂN PHÒNG LUẬT SƯ GIA ĐÌNH Chúng tôi tư vấn cho tất cả các khách hàng tại quận 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, tân bình, phú nhuận, Bình Thạnh, bình tân, tân phú, bình chánh, Thủ Đức... và các tỉnh trong cả nước. Chúng tôi tư vấn tận nhà, tận công ty nếu quý khách có nhu cầu thì liên hệ các luật sư gần nhất địa điểm quý vị đang sinh sống.
Liên hệ gặp luật sư: Văn phòng quận 6: 402A Nguyễn Văn Luông, P.12, Quận 6, TP.HCM (bên cạnh Phòng công chứng số 7). Văn phòng quận 1: 68/147 Trần Quang Khải, Tân Định, quận 1, TPHCM Văn phòng Biên Hòa: 5/1 Nguyễn Du, Quang Vinh, Biên Hoà, Đồng Nai.	Luật Sư Trần Minh Hùng, Trưởng văn phòng, điện thoại: 0972238006 (zalo-viber)- 028.38779958 Để thuận tiện cho quý vị muốn gặp trực tiếp luật sư, vui lòng điện thoại trước cho luật sư khi quý vị đến văn phòng chúng tôi. Trân trọng cảm ơn.

Email: vanphongluatsugiadinh@gmail.com http://www.luatsugiadinh.net.vn Giấy phép số: 41.01.1999/TP/ĐKHĐ do Sở tư pháp Tphcm cấp 03/06/2013, chủ sở hữu website: Trần Minh Hùng