Cần hủy án lệ Việt kiều nhờ đứng tên mua đất

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trên thực tế có các dạng tranh chấp đất đai được phân loại như sau:

Luật đất đai 2003 không cho phép Việt kiều được sở hữu đất tại Việt Nam, nên không ít trường hợp, để lách luật, những Việt kiều có mong muốn sở hữu đất tại Việt Nam đã nhờ người quen hoặc người thân đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng trớ trêu thay, nhiều nhiều người từ việc đứng tên hộ lại muốn mình trở thành chủ sở hữu thật sự của mảnh đất đó nên đã xảy ra tranh chấp. 

Pháp luật chỉ quy định không cho phép Việt Kiều giao dịch nhưng lại không quy định nếu đất được đứng tên dùm thì giải quyết thế nào? Tình trặng này dẫn đến nhiều vướng mắc trong thực tiễn xét xử. Ví dụ...

Nơi phát mại nơi công nhận sở hữu…

Năm 1997, ông Đ (Việt kiều Mỹ) muốn về nước đầu tư làm ăn và mua một căn nhà tại TP Hồ Chí Minh làm trụ sở nên nhờ ông T đứng tên giùm. Bốn năm sau, biết ông T đang rao bán nhà, ông Đ vội về nước yêu cầu ông T trả nhà. Tuy nhiên ông T không chịu bảo đây là nhà của mình, chỉ mượn tiền ông Đ để mua…

Đầu năm 2004, xử sơ thẩm, TAND TP Hồ Chí Minh nhận định có cơ sở cho thất ông Đ đã gửi tiền về mua nhà, ông T là người đứng tên giùm. Tuy nhiên tại thời điểm đó, luật không cho phép Việt kiều mua nhà nên giao dịch này bất hợp pháp. Vì thế ông Đ chỉ được nhận lại tiền gửi mua nhà. Tòa tuyên phát mại nhà, phần chênh lệch giá giữa lúc mua và bán lúc xét xử sẽ xung quỹ nhà nước. Phía ông T có công xây dựng, bảo quản được hưởng 0,5% trong số tiền chênh lệc giá sung công.

Đến phiên phúc thẩm, TAND tối cao tại TP Hồ Chí Minh lại cho rằng ông Đ đã đầu tư làm ăn tại Việt nam theo quy định của pháp luật. Chính sách hiện nay là cho phép những Việt kiều như ông Đ được mua nhà trong nước nên việc phát mại nhà là không cần thiết. Tòa đã công nhận cho ông Đ được quyền sở hữu nhà.

Nhiều quan điểm xét xử, vì sao?

Một thẩm phán Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP Hồ Chí Minh thừa nhận khi xử các vụ án liên quan đến tranh chấp dạng này thì hầu như cách xử nào cũng đúng (?!). Bởi trước đây, luật chỉ quy định không cho Việt kiều giao dịch nhưng đến nay chưa có một hướng dẫn cụ thể nào nếu nhà đứng tên giùm thì xử lý sao, công nhận sở hữu hay không…Do vậy, không ít trường hợp có sự tréo ngoe trong việc giải quyết án. Có thẩm phán xử thế này, có thẩm phán lại xử khác…

Luật sư Phùng Thị Hòa (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết thêm, cái khó cũng là do sự “nửa vời” của pháp luật. Khi xét xử nhiều thẩm phán nhập nhằng trong việc xác định thời điểm giao dịch , dẫn đến tình trạng muốn công nhận sở hữu cũng được, không công nhận cũng xong. Nhiều trường hợp không công nhận quyền sở hữu vì thẩm phán xách định tại thời điểm giao dịch thì giao dịc đó không hợp pháp. Tuy nhiên, có thẩm phán lại nhận định đến thời điểm tranh chấp , Việt kiều đã hồi hương hay là nhà đầu tư… theo luật thì đượcmua nhà tại Việt Nam nên vẫn được công nhận quyền sở hữu…

Để có hướng giải quyết thống nhất vấn đề trên, ngày 6/4/2016, Hội đồng thẩm phán toàn án nhân dân tối cao đã thông qua án lệ số 02/2016/AL về một vụ kiện giữa một Việt kiều kiện đòi số tiền có được từ người đứng tên hộ khi người này bán mảnh đất được nhờ đứng tên. Qua quá trình giải quyết vụ kiện. Hội đồng Thẩm phán toà án nhân dân tối cao đã đưa ra nội dung định hướng cho công tác xét cử về sau, như sau:

“Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất (tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám. Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có công sức ngang nhau để chia).”

Án lệ số 02/2016/AL

Theo quy định của Điều 6 Bộ luật tố tụng dân sụ thì:

Điều 6. Cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự

"1. Các đương sự có quyền và nghĩa vụ cung cấp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện, yêu cầu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác có quyền và nghĩa vụ cung cấp chứng cứ, chứng minh như đương sự".

Như vậy, khi bác bạn gửi đơn khởi kiện đến tòa án nhân dân huyện thì bác bạn phải có những căn cứ chứng minh ban đầu về quyền khởi kiện của mình. Cụ thể, bác bạn phải chứng minh mình có quyền gì trong lô đất nhà bạn hay không?

Theo như tình huống bạn đã trao đổi thì bố mẹ bạn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1991 đến nay, có đóng thuế đầy đủ vàTháng 9 năm 2013 UBND huyện đã cấp sổ bìa hồng mang tên của bố mẹ bạn. Như vậy, bố mẹ bạn hoàn toàn có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó, bác bạn không có quyền đòi lại mảnh đất.

Về hoạt động của tòa án, đối với việc nhận đơn khởi kiện tai Điều 167 Bộ luật dân sự có quy định:

Điều 167. Thủ tục nhận đơn khởi kiện

"Tòa án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Tòa án phải Xem Xét và có một trong các quyết định sau đây:

1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;

2. Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án".

Đáng ra khi tòa án tiến hành thủ tục thụ lý vụ án, khi nhận thấy bác bạn không có quyền khởi kiện thì tòa án phải trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự, nhưng trong trường hợp này, tòa án đã thụ lý vụ án và triệu tập bố mẹ bạn".

Thứ hai, bạn phải làm gì để bảo vệ gia đình bạn?

Theo quy định của bộ luật tố tụng dân sự, về nguyên tắc, khi được tòa án triệu tâp thì bố mẹ bạn phải có mặt. Tuy nhiên, vì điều kiện khách quan nên bố mẹ bạn không thể đến được. Vì vậy, bố mẹ bạn có thể viết giấy ủy quyền đểbạn có thể trở thành đại diện theo ủy quyền cho bố mẹ bạn để tham gia phiên triệu tập của tòa án. Khia tham gia phiên triệu tập, Tòa án sẽ tiến hành những thủ tục nhất định để đưa vụ án ra xét xử, do đó việc có mặt của bạn là vô cùng cần thiết. Trong phiên triệu tập, bạn có thể cung cấp những chứng cứ chứng minh quyền của bố mẹ bạn đối với mảnh đất và đưa ra những lý lẽ chứng minh bác bạn không có quyền gì đối với mảnh đất đó.Bạn cũng có thể thuê luật sư để họ giúp đỡ bạn về mặt pháp lý.

Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu bạn sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. Chúng tôi là luật sư sẽ hội đủ những điều kiện trên và tiêu chí của chúng tôi luôn cố gắng để hoàn thiện đầy đủ những yếu tố trên. Chúng tôi quán triệt các luật sư trong văn phòng cũng như công tác viên, cộng sự, nhân viên đều phải rèn luyện đạo đức và tài năng để hoạt động đúng tiêu chí mà chúng tôi quan niệm theo đuổi trong suốt quá trình hành nghề.

Chúng tôi là Văn phòng Luật sư Gia Đình - Đoàn Luật sư TP.HCM tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn giỏi, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi đang mở rộng và luôn nỗ lực hoàn thiện nhiều loại hình dịch vụ đa dạng trong khu vực, trong nước và trên thế giới nhằm mang lại cho khách hàng của mình những dịch vụ tư vấn hoàn hảo nhất.

         Tên Luật sư Gia Đình không có nghĩa là chúng tôi chỉ chuyên về gia đình mà tên Luật sư Gia Đình là do Văn phòng luật sư chúng tôi bao gồm các luật sư xuất thân từ trong các gia đình yêu và đam mê nghề luật nên ý tưởng manh nha của các luật sư sáng lập đặt tên là Văn phòng luật sư Gia Đình.

          Với hàng chục nghìn khách hàng được tư vấn về pháp luật tại Luật Sư Gia Đình, chúng tôi là một trong những luật sư tiên phong trong việc giúp các cá nhân, doanh nhân đạt được kết quả tốt nhất và khởi sự kinh doanh nhanh chóng và thuận lợi. Luật sư Gia Đình- "Hãng luật uy tín của bạn" là khẩu hiệu mà Luật sư Gia Đình chọn làm phương châm xuyên suốt trong mọi hoạt động hành nghề. Mỗi khách hàng đối với chúng tôi là một người bạn, một vinh dự quý báu và đáng trân trọng nên chúng tôi có nghĩa vụ phục vụ tốt nhất cho khách hàng. Mỗi hoạt động mà Văn phòng Luật sư Gia Đình dành cho khách hàng của mình cũng là để góp phần gìn giữ và xây dựng những danh hiệu quý báu ấy và bảo đảm được mong muốn, quyền lợi của khách hàng góp phần bảo vệ công lý nói chung. Luật sư Gia Đình luôn coi trọng chữ “Tâm” và “Đức” của nghề luật sư, chữ "tâm" là cốt lõi của nghề luật sư và mục tiêu chúng tôi hướng tới nhằm góp phần cho sự bảo vệ công lý và công bằng xã hội. Chúng tôi luôn đặt lợi ích và quyền lợi của khách hàng lên hàng đầu. Luật sư Gia Đình là một trong những luật sư uy tín tại Việt Nam và là đối tác đáng tin cậy của nhiều doanh nghiệp, cá nhân và gia đình trong và ngoài nước. Tại đây tập trung các Luật sư có đạo đức và luật sư chuyên nghiệp trong chuyên môn cũng như trong cách giải quyết công việc, hồ sơ cho khách hàng hiệu quả. Với 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp lý và công tác tại nhiều thành phố khác nhau cùng với kinh nghiệm, học hỏi nhiều luật sư, bạn bè đang làm việc tại nhiều thành phố trên thế giới…Hãng luật Gia Đình hội đủ những phẩm chất, kỷ năng, kinh nghiệm về chuyên môn và đạo đức đủ khả năng giải quyết và tranh tụng những vụ việc,các tranh chấp  phức tạp và khó xảy ra tại các thành phố lớn ở Việt Nam. Hơn nữa, chúng tôi luôn làm việc với các cơ quan như Tòa án, Viện kiểm sát, Công an Điều tra, Sở tư pháp, Sở kế hoạch đầu tư, Cơ quan thi hành, các doanh nghiệp trong và ngoài nước, các luật sư đồng nghiệp…nhằm đạt được công việc hiệu quả và nhanh chóng cho khách hàng...

        Luật sư Trần Minh Hùng là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ TÂM của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Vĩnh Long... Báo pháp luật TP.HCM, Báo đời sống và pháp luật, báo Đời sống và tuổi trẻ,báo Dân Trí, Báo VNxpress, Báo Soha, Kênh 14, Một thế giới, Báo tin tức Việt nam– Các tạp chí như Tiếp Thị Gia Đình, Báo điện tử, báo Infonet,  VTC NEW, Báo Mới, Báo gia đình Việt nam, Báo ngày nay, Báo người lao động, Báo Công an nhân dân, Kiến thức ngày nay, Báo Gia đình và xã hội, Tầm nhìn, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thông này và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...

Là văn phòng luật chuyên tư vấn luật trên báo chí các sự kiện nổi bật, nóng hổi trên cả nước nhằm tuyên truyền pháp luật cho mọi người và thể hiện được sự uy tín, kinh nghiệm kiến thức và thực tiễn của chúng tôi.

           Ngoài lĩnh vực hoạt động, Văn phòng Luật sư Gia Đình còn tham gia nhiều hoạt động từ thiện, tư vấn pháp luật miễn phí cho đối tượng chính sách, người nghèo, bào chữa, bảo vệ miễn phí cho nhiều đối tượng... Khách hàng đến với Văn phòng luật sư Gia Đình luôn nhận được sự quan tâm, chia sẻ sâu sắc về mọi mặt trong đời sống của các Luật sư Gia Đình.

            Văn Phòng Luật sư Gia Đình xin gửi lời chúc sức khoẻ và cảm lời cảm ơn sâu sắc đến với tất cả Quý khách hàng đã và đang hợp tác với chúng tôi trong thời gian qua. Chúng tôi tin rằng khi đến với Luật sư Gia Đình quý khách sẽ nhận được được những dịch vụ pháp lý hoàn hảo và đáng tin cậy, sự tận tâm, tận tình của chúng tôi. Với đội ngũ Luật sư và các chuyên gia dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật là yếu tố quan trọng tạo nên sự thành công của chúng tôi. Yếu tố quyết định cho sự thành công bền vững của Luật sư Gia Đình chính là sự chuyên nghiệp, uy tín, trung thực đối với khách hàng và không ngừng học hỏi, nâng cao chuyên môn và đạo đức của Luật sư trong nước và Luật sư thế giới thể hiện trong việc phân công đội ngũ nhân sự phù hợp, phát huy tốt nhất nhân tố con người.

Là văn phòng luật chuyên tư vấn luật trên báo chí các sự kiện nổi bật, nóng hổi trên cả nước nhằm tuyên truyền pháp luật cho mọi người và thể hiện được sự uy tín, kinh nghiệm kiến thức và thực tiễn của chúng tôi.

Chúng tôi chuyên tư vấn và thực hiện dịch vụ tại các tỉnh khắp trên cả nước như tư vấn tại Bình Dương, TP.HCM, đồng nai, Long An, Vũng Tàu, Hà Nội, Nha Trang, biên hòa, Đà Nẵng, Vinh… 

Đại diện Văn phòng Luật sư Gia Đình

 Luật sư Trần Minh Hùng  

1. Hòa giải cơ sở:

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp (Lưu ý việc hòa giải không bắt buộc chỉ là khuyến khích)

2. Khởi kiện tại Tòa án:

+ Nếu tranh chấp không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp quện, huyện, thị xã, thành phố thuộc Tỉnh.
+ Nếu tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

3. Hồ sơ tài liệu cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp

-Đơn khởi kiện theo mẫu
-Tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp phát sinh
- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên khởi kiện
- Văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của người bị kiện.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

VĂN BẢN THỎA THUẬN NHỜ ĐỨNG TÊN DÙM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hôm nay, ngày… tháng… năm 2018, chúng tôi ký tên dưới đây gồm:

Bên A: Bên Chủ đất

Họ và tên: Nguyễn Minh Dũng, sinh năm : 1952

CMND số: 023669660 cấp tại TPHCM

Thường trú tại:  195 Tân Hòa Đông, P.14, Quận 6, TPHCM

BÊN B: Bên đứng tên dùm

Họ và tên: Nguyễn Việt Thắng, sinh năm:  ……

CMND số: ………………    cấp ngày:  …………. Nơi cấp: ………

Thường trú tại: ấp Bãi Thơm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.,

Căn cứ tình hình thực tế, chúng tôi lập văn bản này để xác nhận và cam kết những nội dung sau:

Điều 1:

Nguồn gốc quyền sử dụng đất tại địa chỉ:ấp Bãi Thơm, xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, diện tích khoảng: 103.500m2 (một trăm lẽ ba nghìn năm trăm mét vuông) thửa đất số:...................., tờ bản đồ số:........................theo giấy tờ bên A mua ngày............................................................ của ông/bà:...............................................................................................

Nay bên A nhờ bên B đứng tên xin hợp thức hóa đứng tên bên B thay cho bên A trên giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất nêu trên.

Như vậy, bên B chỉ đứng tên dùm cho bên A trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Bên B không có bất kỳ quyền lợi nghĩa vụ hay đóng góp nào đối với thửa đất nêu trên. Khi nào bên A yêu cầu bán hay sang lại tên cho bên A thì bên B phải ngày lập tức làm theo yêu cầu của bên A. Bên B không có được quyền khiếu nại, khởi kiện gì đối với thửa đất nêu trên vì bên B xác nhận và cam kết rằng thửa đất nêu trên là của bên A, bên B chỉ đứng tên dùm.

Điều 2: Cam kết của bên B.

-         Cam Kết Bên B

Bên B nhận thức rằng đứng tên dùm tài sản của bên A là góp phần gìn giữ, bảo vệ tài sản của bên A, do vậy bên B cam kết rằng:

a)     Khi Bên A có yêu cầu sang tên đối với Quyền sử dụng đất nêu trên cho bên A Thì bên B sẽ thực hiện ngay việc sang tên Quyền sử dụng đất được nêu ở Điều 1 cho Bên A theo quy định pháp luật  mà không đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào. Mọi chi phí sang tên do A chi trả.

b)     Trong trường hợp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản nhà ở nêu trên đất chưa được sang tên cho Bên A mà mà Bên B chết thì người thừa kế Quyền sử dụng đất trên vẫn là Bên A. Những người thuộc các hàng thừa kế theo quy định của pháp luật của Bên B có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để bảo đảm quyền tài sản của Bên A đối với thửa đất nêu trên và sang tên cho bên A.

c)     Bên A có quyền trưng dụng quyền sử dụng đất trên để ở hoặc bán cho mục đích riêng của mình nhưng không được chứa chất cấm, chất cháy nổ, che giấu tội phạm hoặc bất kỳ hành vi phạm tội nào khác mà pháp luật Việt Nam cấm.

d)     Bên B cam kết hỗ trợ bên A trong việc cho thuê, bán hoặc chuyển nhượng, đăng ký sang tên theo yêu cầu bên A cho các bên liên quan, nhưng bên B không được tự ý bán đất trên khi bên A chưa đồng ý.

-         Cam kết bên A:

a)     Tiền mua đất là tiền hợp pháp của bên A, đất trên là đất của bên A, Bên A chỉ nhờ bên B đứng tên dùm. Khi nào bên A yêu cầu bên B trả lại hay chuyển nhượng lại cho bên A hoặc sang tên cho bên thứ 3 thì bên B phải làm theo yêu cầu bên A mà không đòi hỏi bất kỳ khoản phí chuyển nhượng hay bất kỳ phí nào khác.

b)     Bên A hữa sẽ cho bên B diện tích: 5000m2 (năm nghìn m2) trong phần diện tích đất trên, tùy bên B định đoạt, ranh giới sẽ đo vẽ cụ thể khi bên B yêu cầu.

Điều 3: Thỏa thuận chung

-         Bên A và bên B cam kết thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những nội dung đã ghi trong văn bản này.

-         Chúng tôi đã hiểu rõ nội dung văn bản, tự nguyện ký (điểm chỉ) vào văn bản này.

-         Văn bản thỏa thuận này được lập thành …. bản chính. Mỗi bản có giá trị pháp lý như nhau.

           BÊN A                                                                      BÊN B

(ký và ghi rõ họ tên)                                                  (ký và ghi rõ họ tên)   

Luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất (Đất đai – Nhà ở) Tranh chấp nhà đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ nhà đất. Như vậy cần hiểu nội hàm của tranh chấp nhà đất rất rộng nhưng đối tượng trang chấp là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh từ quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở rất đa dạng và phức tạp và có ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích cũng như đời sống của mỗi bên tranh chấp. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp: - Tranh chấp về nhà đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính; - Tranh chấp thừa kế nhà đất; - Tranh chấp chấp hợp đồng nhà đất; - Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Trong dạng tranh chấp này có các loại sau: Đòi lại đất, tài sản của họ, của người thân trong các giai đoạn khác nhau trước đây qua các cuộc điều chỉnh đã chia, cấp cho người khác. Tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ. Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ. Để giải quyết được các tranh chấp trên cần có sự tư vấn và giúp đỡ của luật sư, những người có trình độ chuyên môn trong lĩnh vực pháp luật nhà đất và giàu kinh nghiệm giải quyết tranh chấp nhà đất để giúp khách hàng tìm được giải pháp tối ưu nhất, thông minh nhất để giải quyết tranh chấp của mình. Luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất là những luật sư có kiến thức chuyên sau trong lĩnh vực nhà đất và có kinh nghiệm thực tiễn trong việc giải quyết các tranh chấp nhà đất diễn ra trong xã hội. 2. Giải quyết tranh chấp đất đai: - Về việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng

 Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì thẩm quyền giải quyết được xác định theo hướng “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết…”. Đối với các tranh chấp đất đai mà không có giấy tờ hợp lệ theo quy định tại điều 100 thì có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền. Như vậy, quy định của luật đất đai năm 2013 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai so với các quy định của luật đất đi trước đây. - Về việc hoà giải cơ sở đối với những tranh chấp về đất đai Trong Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) ngày 22/7/2004, thì “Theo tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp… Do vậy, “Kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án”. Hiện nay, theo quan điểm của những người làm công tác thực tiễn thì mọi tranh chấp đất đai đều phải qua thủ tục hoà giải tại UBND xã, phường trước khi khởi kiện ra Toà án. Theo quy định tại khoản 1 điều 202 Luật đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, nếu hòa giải không được thì gửi đơn yêu cầu ủy ban nhân xã giải quyết. Thời gian giải quyết việc hòa giải tại cơ sở là 45 ngày kể từ gày nhận được đơn. - Thẩm quyền Tòa án gải quyết tranh chấp: Theo điểm c Khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 thì Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Về thẩm quyền của Toà án theo lãnh thổ đối với các tranh chấp thừa kế nhà đất hoặc quyền sử dụng đất thì Tòa áp dụng theo nơi cư trú của bị đơn.

 Tư vấn trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng nhà đất về cách thức giải quyết tranh chấp, đánh giá điểm mạnh và điểm yếu của các bên tranh chấp. Đưa ra những phương án cụ thể có lợi nhất trong quá trình đàm phán, hòa giải(nếu có);

- Hướng dẫn và tư vấn cho khách hàng trình tự thủ tục khởi kiện, thời hiệu khởi kiện, điều kiện khởi kiện, tư cách chủ thể và soạn đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Kiến nghị các cơ quan tiến hành tố tụng liên quan khi ban hành những quyết định không đúng thủ tục, trình tự…Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

- Tiến hành điều tra thu thập chứng cứ - tài liệu, kiểm tra đánh giá chứng cứ - tài liệu để trình trước Tòa;

- Soạn thảo đơn từ và các giấy tờ liên quan khác cho đương sự;

- Tham gia tố tụng với tư cách là luật sư bào chữa, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ tại tòa án các cấp trong các vụ án liên quan đến nhà đất;

- Tham gia tố tụng với tư cách là đại diện ủy quyền- nhân danh khách hàng thực hiện tất cả các phương án và cách thức theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng một cách tốt nhất tại các cấp tòa xét xử.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

VĂN BẢN THỎA THUẬN NHỜ ĐỨNG TÊN DÙM CĂN HỘ

Hôm nay, ngày… tháng… năm 2017, chúng tôi ký tên dưới đây gồm:

Bên A:

Họ và tên: LEE KOOK YOUNG , sinh năm : ……

CMND số: ………….. cấp ngày: ……….. nơi cấp: ……………

Thường trú tại:  …………………………………………………

BÊN B:

Họ và tên: LƯU THỊ MỸ LỆ, sinh năm:  ……

CMND số: ………………    cấp ngày:  …………. Nơi cấp: ………

Thường trú tại: ……………………………………………………

Căn cứ tình hình thực tế, chúng tôi lập văn bản này để xác nhận và cam kết những nội dung sau:

Điều 1:

Nguồn gốc Căn hộ số: A1-13-06 (A1, Tầng 13, Căn số 06); thuộc Block A- Thuộc nhà chung cư The Art số 523A Đỗ Xuân Hợp, Phường Phước Long B, Quận 9, TP HCM (căn cứ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số: ….., ký ngày …….)  là do Bên A bỏ tiền ra nhờ bên B đứng tên ký hợp đồng nhận chuyển nhượng với tổng giá trị là: 1.797.600.000 (một tỷ bảy trăm chín mươi bảy triệu sáu trăm nghìn đồng). Bên B không có công sức hay đóng góp khoản tiền gì trong việc nhận chuyển nhượng căn hộ nêu trên.

Tuy nhiên, vì lý do sau khi nhận chuyển nhượng bên A có nhu cầu muốn thế chấp căn hộ trên cho Bên Ngân Hàng nhưng do không đủ điều kiện nên  Bên A nhờ Bên B đứng ra  giao dịch và xác lập trên Giấy Nhận cọc ngày …… và đứng ra ký tên trên Hợp đồng Mua bán số……; đứng tên tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là căn hộ số: A1-13-06 (Đơn nguyên  A1, Tầng 13, Căn số 06) ; thuộc Block A- Thuộc nhà chung cư The Art số 523A  Đỗ Xuân Hợp, Phường phước Long B  ,Quận9, TP HCM.

Điều 2:

 Hợp đồng mua bán căn hộ số: A1-13-06 (Đơn nguyên  A1, Tầng 13, Căn số 06); thuộc Block A- Thuộc nhà chung cư The Art số 523A  Đỗ Xuân Hợp, Phường Phước Long B, Quận9, TP HCM hiện nay bên A có nhờ bên B đứng dùm vay tiền ngân hàng ….để mua căn hộ nêu trên. Hình Thức Chi Trả : thanh toán trước 30%, ngân hàng hỗ trợ vay 70% trả theo từng đợt

Việc thanh toán lãi suất hàng tháng hiện nay do bên B thanh toán cho ngân hàng ….., nhưng tiền là do bên A đưa cho bên B thanh toán.

Điều 3:

 Việc bên B đứng ra liên hệ, giao dịch với người bán và sau này đứng tên trên giấy tờ sở hữu đối với căn hộ số: A1-13-06 (Đơn nguyên A1, Tầng 13, Căn số 06) ; thuộc Block A- Thuộc nhà chung cư The Art số 523A Đỗ Xuân Hợp, Phường Phước Long B, Quận 9, TP HCM chỉ là việc đứng tên dùm cho Bên A trong giai đoạn Bên A chưa muốn trực tiếp đứng ra thực hiện giao dịch và chưa đủ điều kiện mua căn hộ, chứ Bên B hoàn toàn không phải là chủ sở hữu đối với căn hộ nêu trên.

Điều 4: Cam kết của các bên

-         Cam Kết Bên B

Bên B nhận thức rằng đứng tên dùm tài sản của bên A là góp phần gìn giữ, bảo vệ tài sản của bên A, do vậy tôi cam kết rằng:

a)     Khi Bên A có yêu cầu sang tên đối với Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu Căn hộ nêu trên cho bên A Thì bên B sẽ thực hiện việc sang tên Quyền sử dụng, Quyền sở hữu căn hộ được nêu ở Điều 1 cho Bên A theo quy định pháp luật  mà không đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào. Mọi chi phí sang tên do A chi trả.

b)     Trong trường hợp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản nhà ở nêu trên đất chưa được sang tên cho Bên A mà mà Bên B chết thì người thừa kế Quyền sử dụng đất trên vẫn là Bên A. Những người thuộc các hàng thừa kế theo quy định của pháp luật của Bên B có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để bảo đảm quyền tài sản của Bên A đối với căn hộ nêu trên.

c)     Bên A có quyền trưng dụng căn hộ đó để ở hoặc bán cho mục đích riêng của mình nhưng không được chứa chất cấm, chất cháy nổ, che giấu tội phạm hoặc bất kỳ hành vi phạm tội nào khác mà pháp luật Việt Nam cấm.

d)     Bên B cam kết hỗ trợ bên A trong việc cho thuê,bán hoặc trưng dụng căn hộ, nhưng không được tự ý bán căn hộ trên khi bên A chưa đồng ý.

e)     Mọi khoản nợ vay của Ngân hàng để mau căn hộ bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm. Mọi rủi ro và xảy ra các hậu quả đối với căn hộ bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm, bên B không chịu bất kỳ trách nhiệm gì.

f)      Tiền bên A dung mua căn hộ là hợp pháp, việc kinh doanh mua bán căn hộ của bên A tuân theo pháp luật Việt nam.

-         Cam kết bên A

a)     Bên A cam kết tạo điều kiện để bên B lưu trú thuận lợi tại căn hộ số: A1-13-06 (Đơn nguyên A1, Tầng 13, Căn số 06); thuộc Block A- Thuộc nhà chung cư The Art số 523A Đỗ Xuân Hợp, Phường Phước Long B, Quận 9, TP HCM  đến khi bên A có yêu cầu bên B thực hiện thủ tục pháp lý để sang tên căn hộ nêu trên cho Bên A hoặc cho bên thứ 3 nào khác.

b)     Bên A đồng ý cho bên B có quyền cất giữ, lưu trữ giấy tờ hợp pháp của căn hộ nêu trên, tuy nhiên nếu bên B nghỉ việc phải hoàn trả tất cả các giấy tờ liên quan đến căn hộ cho bên A.

c)     Bên A cam kết trích thưởng cho bên B, sẽ cho bên B được hưởng lợi nhuận sau khi bán được căn hộ nêu trên.

d)     Cách tính chia lợi nhuận:…………………………………….

Điều 5: Thỏa thuận chung

-         Bên A và bên B cam kết thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những nội dung đã ghi trong văn bản này.

-         Chúng tôi đã hiểu rõ nội dung văn bản, tự nguyện ký (điểm chỉ) vào văn bản này.

-         Văn bản thỏa thuận này được lập thành …. bản chính, có hiệu lực kể từ ngày ký, mỗi bản chính gồm …. tờ, … trang, những người thỏa thuận giữ …. bản chính. Mỗi bản có giá trị pháp lý như nhau.

           BÊN A                                                                      BÊN B

(ký và ghi rỏ họ tên)                                                  (ký và ghi rỏ họ tên)  

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

ĐƠN KHIẾU NẠI

(V/v: Khiếu nại Quyết định số 12169/QĐ-UBND của UBND huyện Bình Chánh, ban hành từ năm 2016 nhưng đến nay mới giao, bồi thường thiếu diện tích đất thực tế, trái quy định pháp luật..).

Kính gửi: ỦY BAN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH - TPHCM

Người khiếu nại: Ông Lê Văn Đeo, sinh năm: 1955

Cùng vợ là: Nguyễn Thị Đẹp, sinh năm:1957

Cùng địa chỉ: A12/5A ấp 1 xã Lê Minh Xuân, Bình Chánh, TPHCM

Người bị khiếu nại: ỦY BAN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH - TP.HCM.

Nội dung khiếu nại:

Nguyên chúng tôi là chủ sử dụng đất thổ cư 250,2m2 của nhà và đất theo giấy giấy chứng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số hồ sơ gốc 1200/2004 nhà đất tọa lạc tại: A12/5A Mai Bá Hương, ấp 1, xã Lê Minh Xuân Bình Chánh, TPHCM và phần diện tích đất vườn chưa được cấp giấy chứng nhận theo Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 20/1/2016 của Công ty CP Vạn Phú Hưng với tổng diện tích thực tế: 851,1m2, trong đó 250,2m2 đã được cấp giấy chứng nhận. Thực tế đất nhà tôi phải được công nhận 300m2 đất thổ cư nhưng thời điểm cấp giấy chứng nhận năm 2004 không hiểu lý do gì mà UBND Huyện Bình Chánh chỉ cho gia đình tôi chuyển lên thổ cư có 250m2, trong khi theo Luật đất đai và hạn mức nhà ở là: 300m2.

Vào ngày 8/8/2016 tôi có được  UBND huyện Bình Chánh giao quyết định số 12169/QĐ-UBND của UBND huyện Bình Chánh về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất, cây trồng, ổn định đời sống, di chuyển nhà ở và hỗ trợ thêm của chủ đầu tư đối với ông Lê Văn Đeo và bà Nguyễn Thị Đẹp thuộc dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Sing - Việt, tại xã Lê Minh Xuân, Bình Chánh.

Theo quyết định này thì toàn bộ diện tích đất của tôi nêu trên chỉ bồi thường, hỗ trợ...tổng cộng: 1.460.423.320 đồng làm tôi và gia đình tôi hết sức bức xúc và hoàng toàn không đồng ý với quyết định này.

Đất gia đình tôi có từ năm 1976, từ đó xây nhà cất ở cho đến nay, nhà đất có trước khi có dự án. Toàn bộ đất chúng tôi là đất thổ cư và xây nhà ổn định. Vậy vì lý do gì mà lại bồi thường cho tôi giá thổ cư chỉ: 2.137.000 đồng/m2 và hỗ trợ thêm đất mặt tiền kênh xáng nhỏ thêm mỗi 1.663.000 đồng /m2. Rất nhiều hạng mục không bồi thường cụ  thể các hạng mục từ 4 đến 19 (phần bồi thường, hỗ trợ về nhà, vạt kiến trúc, công trình xây dựng), phần mục 1 đến 2 (phần bồi thường tài sản khác) thì ghi bổ sung sau? Phần tính bồi thường hoa màu, cây trồng quá thấp, phần hỗ trợ cũng quá thấp khi tôi bị thu hòi đất đất, không bồi thường đất mới, không có suất tái định cư. Trong quyết định nêu trên đã xâm phạm nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của tôi, đây là hành vi “lấy thịt đè người” chiếm đất chứ không phải bồi thường. Rõ ràng đã có hành vi không minh bạch, không khách quan và không tuân theo quy định pháp luật đất đai về bồi thường, tái định cư và giải phóng mặt bằng khi bồi thường cho gia đình tôi.

Quyết định số 12169/QĐ-UBND của UBND huyện Bình Chánh ban hành thiếu căn cứ pháp lý và không thuyết phục, không khách quan, vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng.

Đất cùng nguồn gốc, thời điểm, tình trạng pháp lý như nhau nhưng mức bồi thường khác nhau rất vô lý mà không đưa ra được căn cứ pháp lý thuyết phục.

Việc bồi thường, tái định cư, hỗ trợ của UBND huyện Bình chánh là không đúng theo Pháp luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2014 hiện hành, cụ thể

Căn cứ theo quy định pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định như sau:

1/. Mức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho tôi tổng diện tích đất 851.1m2 mà chỉ có: 1.460.423.320 đồng . Đây là giá bồi thường quá thấp so với giá thị trường, không bảo đảm quyền lợi cho gia đình tôi. Đây là phần diện tích đất mà toàn thể các thành viên gia đình tôi tích góp bao nhiêu năm của tổ tiên để lại từ khi giải phóng đi cách mạng, là đất duy nhất và của gia đình tôi được mẹ tích góp cả đời cho chúng tôi. Với số tiền này gia đình tôi không đủ để mua phần diện tích đất khác tương đương để bảo đảm nuôi sống đủ các thành viên trong gia đình. Theo khảo sát giá của tôi đất xung quanh và giao dịch thực tế hiện nay trên thị trường thì đất nay trị giá khoảng 20.000.000 đồng/m2. Hành vi này không phải bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà hành vi ngang nhiên chiếm đất bất hợp pháp của tôi của UBND huyện Bình Chánh.

Theo quy định tại khoản 2, điều 4, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 quy định giá đất bồi thường như sau:

          "Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.

          Như vậy khi bồi thường, phải bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo đúng quy định trên.

          Ngoài ra tại khoản 1, điều 11, Nghị định số 69/2009NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định:

          "Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp".

Tại khoản 1, điều 5 Thông tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ tài nguyên Môi trường quy định:

"Giá đất để tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất"

          Cũng tại khoản 1, điều 9 Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TPHCM (ban hành kèm theo Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 28/5/2010) quy định như sau:

Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại,

1. Giá đất để tính bồi thường: là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Trường hợp tại thời điểm quyết định thu hồi đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì Ủy ban nhân dân quận, huyện thuê đơn vị tư vấn có chức năng xác định lại giá đất cụ thể để tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất; trên cơ sở kết quả của đơn vị tư vấn, Ủy ban nhân dân quận, huyện đề xuất đơn giá đất gửi Hội đồng thẩm định bồi thường thành phố thẩm định và trình Ủy ban nhân dân thành phố quyết định giá đất để tính bồi thường. Phân công cho Ủy viên Ủy ban nhân dân thành phố kiêm Giám đốc Sở Tài chính thay mặt Ủy ban nhân dân thành phố, ký thay Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố văn bản phê duyệt giá đất để tính bồi thường; văn bản phê duyệt được đóng dấu của Ủy ban nhân dân thành phố.

Khi xác định giá đất để tính bồi thường phải đảm bảo nguyên tắc theo mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác"

Căn cứ vào những quy định nêu trên việc UBND huyện Bình Chánh ban hành Quyết định số 12169/QĐ-UBND từ năm 2016 với diện tích đất 851.1m2 mà chỉ bồi thường hỗ trợ toàn bộ có: 1.460.423.320 đồng/m2 là không những vi phạm pháp luật đất đai về bồi thường, giải phóng mặt bằng mà còn xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi. Liệu đây là tiền đền bù, hỗ trợ và tái định cư hay đây là hành vi cố tình lấy đất của tôi, ép tôi quá đáng để trục lợi trên mồ hôi nước mắt của gia đình tôi? một hành vi không thể chấp nhận được cả về mặt pháp lý và đạo đức.

Ngoài ra còn các văn bản mới mà Quốc hội và Chính phủ, Bộ tài nguyên Môi trường mới ban hành đều được áp dụng như: Luật đất đai 2014, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 43/2014NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật đất đai, Thông tư số 37/2014 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất,  Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Tất cả các luật, văn bản và nghị định nêu trên nội dung đều quy định khi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đều phải áp dụng giá bồi thường là giá thực tế, giá đất liền kề mà các bên đã chuyển nhượng, phải thẩm định giá đất sát với giá thị trường chuyển nhượng thực tế, phải bồi thường đất đúng quyền lợi cho người bị thu hồi, hỗ trợ di dời, hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp, mất thu nhập khi bị thu hồi đất, hỗ trợ hoa màu, mất đất canh tác...

Không những thự hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không đúng pháp luật mà việc thực hiện quy trình, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư cũng không thuân thủ quy định pháp luật, vi phạm pháp luật đất đai 2003 và cả luật đất đai 2014 hiện hành, cụ thể tại điều Điều 67 Luật đất đai 2013 quy định về thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Tuy nhiên, cho đến nay tôi chưa nhận được bất kỳ quyết định và thông báo thu hồi đất nào mà lại ban hành quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư số: 5299/QĐ-UBND ngày 29/12/2015 là vi phạm pháp luật đất đai,vi phạm pháp luật và hiến pháp về quyền sử dụng được pháp luật thừa nhận.

Ngoài ra, tại Điều 69 Luật đất đai 2013 quy định về Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau:

1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;....

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

3. Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật này quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

b) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

c) Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

d) Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.

..........................................................

          Như vậy, UBND huyện Bình Chánh vẫn không thực hiện đúng thủ tục việc thu hồi, bồi thường và tái định cư như trên.

Khi bồi thường đất cho tôi thì chỉ ghi 1 khoản tiền bồi thường giá đất mà không hề có bất kỳ các khoản (bồi thường thấp) như: Hỗ trợ, bồi thường do mất thu nhập, ổn định nghề nghiệp, tái định cư theo như quy định luật đất đai 2003 và luật đất đai 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai đã quy định rất rõ ràng.

Tại điều 74 Luật đất đại 2014 đã quy định về Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Đáng ra, khi thu hồi hết đất thổ cư và đất vườn của tôi UBND huyện Bình Chánh phải giao đất cùng mục đích, cùng loại...cho tôi theo quy định trên.

Tuy nhiên, UBND huyện Bình Chánh đã không thực hiện đúng quy định pháp luật đất đai như trên, gây thiệt hại nghiêm trọng cho tôi và gia đình tôi.

Không những vậy, diện tích đất thổ cư tại huyện Bình Chánh trong hạn mức là: 300m2 nhưng khi UBND huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận cho tôi năm 2004 lại chỉ cấp cho tôi 205,2m2 đất thổ cư dẫn đến việc hôm nay tôi được bồi thường diện tích đất thổ cư thấp là xâm phạm đến quyền lợi ích của tôi, tôi yêu cầu chỉnh lại phần đất thổ cư của tôi lên 300m2 theo quy định.

Gia đình tôi bị thu hồi toàn bộ diện tích đất ở và đất vườn, là diện tích đất duy nhất nhưng UBND huyện Bình Chánh không bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho gia đình tôi, cụ thể Điều 86 Luật đất đai 2014 quy định về Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở như sau:

“1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.

Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi.

2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định”.

Diện tích đất thổ cư trên giấy chứng nhận là 250,2m2 nhưng lại chỉ bồi thường có 147m2 là không có căn cứ vì đây là diện tích đất gia đình tôi, tôi chưa cho con gái tôi, chưa tách sổ, không công chứng tặng cho để mà trừ diện tích đất của tôi 103,20m2 như cách làm vô lý của UBND huyện Bình Chánh.

Việc thu hồi đất bất hợp pháp để trục lợi trên mồ hôi nước mắt của dân là điều không thể chấp nhận được mà Quốc hội và Chính phủ đã yêu cầu phải nghiêm minh, triệt để bảo đảm quyền lợi cho dân trong các kỳ họp quốc hội Nước cộng hào xã hội chủ nghĩa Việt nam luôn đề cập đến.

Nay tôi khiếu nại Quyết định số 12169/QĐ-UBND của UBND huyện Bình Chánh ban hành từ năm 2016 nhưng mãi đến tháng 8/2017 mới giao quyết định cho tôi với các yêu cầu sau:

Yêu cầu bồi thường đất thổ cư với diện tích là: 300m2, với đơn giá: 11.000.000 đồng/m2

Bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ đất thổ cư, khu dân cư với diện tích: 551,1m2 với đơn giá: 5.500.000 đồng/m2.

Bồi thường, hỗ trợ nhà, vật kiến trúc, công trình xây dựng từ mục 1 đến mục19 của Phiếu chiết tính 3840 tổng số tiền phải: 2000.000.000 đồng

Bồi thường tài sản trên đất khác: 50.000.000 đồng

Bồi thường hoa màu, cây trồng: 250.000.000 đồng.

Hỗ trợ di dời, ổn định cuộc sống: 120.000.000 đồng.

Hỗ trợ suất tái định cư cho 3 thành viên tôi và vợ, con trai chưa lập gia đình 1 suất tái định cư theo quy định.

Nếu không bồi thường theo đúng yêu cầu trên tôi yêu cầu giao diện tích đất tương đương, cùng tương đương vị trí, giá trị sử dụng, sinh sống...với phần diện tích tôi bị thu hồi.

Nếu không giải quyết triệt thỏa đáng tôi khiếu nại tới cùng trên mảnh đất của gia đình tôi.

Kính mong Qúy cơ quan giải quyết đúng luật

Xin chân thành cảm ơn.

                                                TP.HCM, ngày   tháng   năm 2017

                                                                   Đồng kính đơn

Đính kèm: 12169/QĐ-UBND, Phiếu chiết tính 3840,CMND, HK gia đình tôi, giấy giấy chứng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số hồ sơ gốc 1200/2004, bản vẽ ngày 20/1/2016 hiện trạng nhà đất.

Việc một người việt kiều đưa tiền cho người bà con để nhờ mua giùm nhà và đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, khi ông là Việt kiều chưa đủ điều kiện để mua nhà và đứng tên sở hữu nhà tại VN theo qui định, là giao dịch không phù hợp pháp luật. Về nguyên tắc, giao dịch này là vô hiệu. Tuy nhiên, việc xét xử của tòa án sẽ tùy từng trường hợp cụ thể.

Nếu hiện nay là Việt kiều vẫn đã đủ điều kiện mua nhà tại VN, tòa án có thể tuyên giao dịch dân sự nêu trên vô hiệu toàn bộ, khi đó các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - tức người bà con sẽ trả lại ông số tiền đã trao để mua nhà giùm trước đây và nhận căn nhà, nếu không có tiền trả thì căn nhà sẽ được bán để trả lại tiền cho ông. Và tùy từng trường hợp tòa án công nhận.

Trường hợp ông là Việt kiều đã đủ điều kiện mua nhà, tòa án có thể tuyên giao dịch trên vô hiệu một phần, theo đó ông vẫn được chấp nhận là chủ sở hữu nhà đã mua trên thực tế và được làm thủ tục chuyển tên sở hữu căn nhà từ người bà con sang tên ông.

Việt kiều đủ điều kiện mua nhà thuộc các trường hợp sau: (a) về đầu tư lâu dài ở VN, người có công đóng góp với đất nước, (b) nhà hoạt động văn hóa, khoa học về hoạt động thường xuyên tại VN, (c) người được phép về sống ổn định ở VN; nếu không thuộc các diện trên đây nhưng về VN cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên thì được sở hữu một nhà ở/căn hộ tại VN.

- (2) Đối với quan hệ cho vay mượn tiền giữa ông và người bà con là giao dịch bình thường theo quy định pháp luật dân sự. Nếu người bà con không trả tiền cho ông, ông có quyền khởi kiện ra tòa án để đòi số tiền trên. Giấy tờ nhận tiền sẽ là bằng chứng về việc cho mượn tiền của ông.

Liên hệ sử dụng dịch vụ hoặc tư vấn luật đất đai:

Quý khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi:

Khi bạn nhờ người đứng tên dùm nhà mà họ muốn chiếm đoạt bạn vui lòng liên hệ chúng tôi sẽ hỗ trợ pháp lý đòi lại nhà-tiền cho bạn vì chúng tôi có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này.

Trân trọng

Luật đã cho phép

Theo các chuyên gia pháp lý, Luật nhà ở năm 2014 đã cho phép người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà.

Theo điều 76 nghị định 99/2015, Việt kiều được quyền mua căn hộ và nhà ở riêng lẻ với số lượng theo quy định. Việt kiều có toàn quyền như người VN khi sở hữu nhà ở, không quá 50 năm hoặc lâu dài tùy trường hợp.

Theo luật sư Phát, việc thanh toán tiền mua nhà có thể thực hiện qua tín dụng hoặc tiền mặt tùy theo thỏa thuận.

Còn việc thanh toán tiền mua bán nhà qua các tổ chức tín dụng của tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài thì việc chuyển tiền ra nước ngoài sẽ được Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể. Giao dịch mua bán nhà phải được lập hợp đồng tiếng Việt và được công chứng.

Theo luật sư Quỳnh, kiều bào nên xem xét các điều kiện theo quy định pháp luật để mua nhà chính danh. Tuy nhiên, một số trường hợp khó chứng minh nguồn gốc quốc tịch, không có giấy khai sinh, không có chứng từ hộ tịch...

Luật sư Quỳnh đề xuất có thể sử dụng thông tin trên căn cước, hộ chiếu của nước sở tại cấp cho người Việt ở nước ngoài có ghi rõ nơi sinh là VN. Đồng thời cần quy định rõ về thủ tục chuyển tiền, vay tiền mua nhà của Việt kiều để họ có cơ chế mua nhà hợp pháp.

Mặc dù luật đã cho phép Việt kiều mua nhà ở VN nhưng nhiều người không nắm được thông tin này. Luật sư Phát lưu ý Việt kiều không nên nhờ người khác đứng tên mua nhà vì dễ xảy ra tranh chấp.

Người đứng tên có thể bán nhà, muốn đòi lại phải khởi kiện, nhưng nếu người đứng tên không còn tài sản thì cũng khó lấy lại tiền. Nếu vẫn muốn nhờ đứng tên, Việt kiều nên chuyển tiền qua thẻ tín dụng, ghi rõ nội dung chuyển tiền, hoặc lập văn bản về mục đích giao nhận tiền.