Luật Sư Tư Vấn Tranh Chấp Đứng Tên Dùm Nhà Đất - luật sư nhà đất, luật sư thừa kế,luật sư nhà đất, ly luật sư hình sự, tranh tụng, hợp đồng, luật sư kinh tế, lao động, thương mại, tư vấn, tranh chấp chia tài sản...

Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi đất cho mượn, cho ở nhờ

Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi đất cho mượn, cho ở nhờ là việc vô cùng khó khăn và phức tạp vì nó vừa mang tính chất của các giao dịch dân sự, vừa bị chi phối bởi chính sách pháp luật về đất đai trong từng thời kỳ, từng giai đoạn lịch sử. Ở mỗi giai đoạn tương ứng với mỗi thời kỳ lịch sử, chính sách, pháp luật về đất đai lại có sự thay đổi. Vì vậy, việc giải quyết các tranh chấp đất cho mượn, cho ở nhờ ở các Tòa án nhân dân (TAND) gặp rất nhiều khó khăn. Trong khi đó, cũng chưa có văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp một cách thống nhất, dẫn đến có sự nhận thức và quyết định khác nhau trong việc giải quyết tranh chấp. Đặc biệt là đối với các giao dịch xảy ra đã lâu, cách đây vài chục năm, khiến không ít Tòa án lúng túng trong việc xử lý các tình huống cụ thể như: Áp dụng pháp luật như thế nào? Pháp luật khi quan hệ đất đai hình thành hay chính sách, pháp luật đất đai trong mỗi thời kỳ (Luật Đất đai (LĐĐ) 1987, LĐĐ 1993, LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 hay Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, BLDS 2005, BLDS 2015).

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH “ĐỨNG TÊN GIÙM” – TỪ LÝ LUẬN ĐẾN THỰC TIỄN

TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN – Phó trưởng Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế – Luật TP. Hồ Chí Minh

1. Bản chất của giao dịch “đứng tên giùm” tài sản và mối quan hệ của người “đứng tên giùm” với người “nhờ đứng tên giùm” và những người liên quan

“đứng tên giùm” tài sản không phải là tên gọi được dùng trong các văn bản pháp luật và chúng tôi cũng cho rằng, cụm từ này không phản ánh đúng bản chất của giao dịch này. Đây chỉ là cách gọi được sử dụng trong các bản án của Tòa án và trong các bài nghiên cứu.

Hiện nay, vì một số lý do mà nhiều người nhờ người thân hoặc bạn bè đứng tên hộ khi thực hiện nhận chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên việc nhờ người khác đứng tên hộ chứa đứng rất nhiều rủi ro.

Thứ nhất, khi nhờ người khác đứng tên hộ khi nhận chuyển nhượng nhà đất thì việc thực hiện các thủ tục với cơ quan nhà nước là do người đứng tên hộ thực hiện và nhà nước chỉ ghi nhận quyền và lợi ích của người đứng tên hộ còn người thực tế là chủ sở hữu thì nhà nước không thể bảo vệ. Vì vậy, khi chủ nhà muốn định đoạt tài sản của mình nhưng nếu người đứng tên hộ không đồng ý thì chủ nhà không thể thực hiện được.

Cần hủy án lệ Việt kiều nhờ đứng tên mua đất

Thứ Năm, ngày 27/7/2017 - 14:11

(PL0)- Đến nay, tình hình pháp luật đã thay đổi và rõ ràng, nếu giữ án lệ tranh chấp đòi lại tài sản này sẽ tạo ra nhiều hệ quả pháp lý phức tạp

TIN LIÊN QUAN

Án lệ số 02/2016 về vụ án tranh chấp đòi lại tài sản tại tỉnh Sóc Trăng giữa bà Nguyễn Thị Thảnh và ông Nguyễn Văn Tám đã được TAND Tối cao thông qua vào tháng 4-2016 (quyết định giám đốc thẩm số 27/2010 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao), không còn phù hợp lẽ công bằng và các đạo luật mới ban hành.

Hướng dẫn theo đường lối cũ

Án lệ số 02/2016 lấy từ quyết định giám đốc thẩm số 27/2010 chỉ phù hợp với đường lối giải quyết của TAND Tối cao hướng dẫn áp dụng quy định của Luật đất đai 2003, Luật Nhà ở năm 2005 và BLDS 2005. Trong một thời gian khá dài (gần 10 năm) do các đạo luật thời điểm đó bất cập hạn chế quyền của Việt kiều trong giao dịch bất động sản. Thời điểm mà tòa án các cấp mỗi mỗi nơi xét xử kiểu…

Vì vậy, lúc đó tòa Dân sự TAND Tối cao đã có báo cáo tham luận và sau đó hình thành đường lối xét xử các tranh chấp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà, phải nhờ người thân đứng tên giùm.

Án lệ trên là một trong những quyết định áp dụng đương lối hướng dẫn của TAND tối cao thời điểm đó. Cần nói thêm, tuy chỉ là quan điểm TAND tối cao dưới hình thức tham luận, báo cáo, công văn hướng dẫn nhưng sau đó hầu hết TAND các cấp đã xét xử theo quan điểm này.

Đến nay, tình hình pháp luật đã thay đổi. Cụ thể, khi Hiến pháp 2013 ra đời, hàng loại đạo luật mới đã được ban hành theo hướng đảm bảo quyền con người, nên không thể áp dụng quyết định giám đốc thẩm áp dụng đường lối từ năm 2010 để trở thành án lệ áp dụng trong tình hình mới.

Sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy xấu

Áp dụng án lệ này sẽ gây nhiều hệ quả pháp lý xấu.

Thứ nhất, sẽ cổ súy cho cho các chủ thể vi phạm Luật Nhà ở 2015, Luật Đất đai 2013 và BLDS 2015 không đủ điều kiên giao dịch nhưng vẫn xác lập giao dịch ngầm, nhà nước không quản lý được.

Thứ hai, đường lối án lệ này giúp cho bên đứng tên giùm “lật kèo” được hưởng lợi từ gia chênh lệch. Cổ súy hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản của người khác. Thực tế, đã có vụ người đứng tên giùm tự ý bán tài sản của Việt Kiều nhờ đứng tên bị xử lý hình sự về hành vi chiếm đoạt tài sản; có vụ khi xử dân sự và người lật kèo được hưởng lợi giá trị chênh lệch như cách phân chia trong án lệ. Thông qua việc công khai án lệ này, bên lật kèo yêu cầu áp dụng để được hưởng lợi trái với lẽ công bằng và không có căn cứ luật hiện hành.

Thứ ba, áp dụng án lệ này có thể phát sinh những hậu quả pháp lý gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của các bên đương sự trong thi hành án (THA). Chẳng hạn khi THA kê biên nhà đất đứng tên của người phải THA, nhưng sau đó THA phải hoãn thi hành do phát sinh vụ kiện đòi tài sản kê biên với lý do nhà đất bị kê biên tuy đứng tên người phải THA, nhưng họ chỉ là người đứng tên giùm.

Có trường hợp người phải THA còn xuất trình giấy viết tay đứng tên giùm một Việt Kiềuđể yêu cầu hoãn THA. Ra tòa hai bên thỏa thuận giao tài sản cho Việt Kiều. Nếu công nhận như án lệ này thì đương nhiên người THA không còn tài sản để THA. Vô hình trung việc thi hành bản án có hiệu lực và quyết định kê biên trở thành vô nghĩa. Khi đó quyền lợi hợp pháp của người được THA theo bản án có hiệu lực thành trắng tay.

Do sự biến chuyển của tình hình, sự thay đổi của Hiến pháp và các luật. bộ luật cho thấy án lệ này không còn phù hợp. Tôi nghĩ hội đồng thầm phán cần xem xét hủy bỏ hoặc thay thế án lệ này theo quy định. Việc xét xử loại án này cần áp dụng các đạo luật mới đã quy định cụ thể.

Đường lối xét xử trong hướng dẫn từ 2008

Đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, đã gửi tiền về nhờ bạn bè, người thân mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và nhờ họ đứng tên hộ trong hợp đồng mua bán nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, thì khi tranh chấp giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giấy tờ nhà đất cần giải quyết như sau:

- Phải xác định giao dịch giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người đứng tên hộ trong giấy tờ nhà đất là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Như vậy, khi giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà, có yêu cầu đòi lại nhà đất do người khác đứng tên hộ, thì Tòa án không công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người khác đứng tên hộ được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đó. Tuy nhiên, Điều 128 và Điều 137 của BLDS 2005 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch không hợp pháp. Do đó, tùy trường hợp mà xử lý như sau:

+ Trong trường hợp này phải định giá quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và nếu người đứng tên hộ có nhu cầu sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đó thì công nhận cho họ được sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đồng thời, buộc họ phải thanh toán cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất.

+ Trong trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm định giá để xét xử cao hơn giá lúc mua, thì số tiền (vàng) chênh lệch được chia đôi mỗi bên được nhận một nửa (½).

+ Trong trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm định giá để xét xử thấp hơn giá lúc mua, thì người đứng tên hộ được sở hữu nhà đất chỉ phải hoàn lại cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài số tiền (vàng) đúng giá trị theo định giá tại thời điểm xét xử.

- Trong trường hợp người đứng tên hộ không đồng ý nhận nhà hoặc không đủ điều kiện trả tiền (vàng) mua nhà cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài để sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì Tòa án tuyên phát mãi căn nhà và đất đó:

+ Trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm phát mãi thi hành án cao hơn giá lúc mua, thì trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất, còn số tiền (vàng) chênh lệch được chia đôi mỗi bên được nhận một nửa (½).

+ Trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm phát mãi thi hành án thấp hơn giá lúc mua, thì chỉ phải hoàn lại cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài số tiền (vàng) đúng giá trị phát mãi thi hành án. Trích Tham luận của Tòa Dân sự TAND Tối cao ngày 11-01-2008
nguồn: Báo pháp luật tphcm