Giải quyết phần chênh lệch giá đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TƯỞNG DUY LƯỢNG (nguyên Phó chánh án TANDTC) - Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng QSDĐ và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị QSDĐ cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng QSDĐ và người đứng tên nhận chuyển nhượng QSDĐ hộ có công sức ngang nhau để chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng QSDĐ ban đầu.06 tháng 02 năm 2020 08:29 GMT+7    

Quyết định giám đốc thẩm 27/2010/DS-GĐT ngày 08/07/2010 xét xử vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Thành và ông Nguyễn Văn Tám

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

Cơ sở pháp lý điều chỉnh khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai là

• Luật Đất đai 2013
• Bộ luật TTDS 2015
• Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP

2. Điều kiện khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

a)     Chủ thể khởi kiện phải có đủ thẩm quyền khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai

heo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

 Nội dung tư vấn:

1. Tòa án nhận đơn thì bao lâu sẽ giải quyết?

Trước khi làm đơn khởi kiện ra Tòa án, vụ việc tranh chấp phải thông qua thủ tục hòa giải tại Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã. Căn cứ Khoản 4, Điều 202 về Hòa giải tranh chấp đất đai thì: "Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp." Vì ở đây, bạn mới chỉ nhắc đến sự kiện làm đơn gửi lên UBND cấp xã và bên kia không đồng ý trả lại đất nên chúng tôi xin lưu ý rằng bạn cần có biên bản hòa giải tranh chấp đất đai trước khi làm đơn khởi kiện ra Tòa án. 

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về  Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;"

Căn cứ vào quy định trên, vụ việc sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết. 

Điều 167, Bộ luật tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định về Thủ tục nhận đơn khởi kiện như sau:
"Toà án phải nhận đơn khởi kiện do đương sự nộp trực tiếp tại Toà án hoặc gửi qua bưu điện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trong thời hạn năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Toà án phải xem xét và có một trong các quyết định sau đây:
1. Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của mình;
2. Chuyển đơn khởi kiện cho Toà án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện, nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án khác;
3. Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện, nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án."

2. Tôi có phải đóng tiền phí khi toà án thực hiện việc cưỡng chế không?

Căn cứ Điều 60, Luật thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định về Phí thi hành án dân sự thì:

"Người được thi hành án phải nộp phí thi hành án dân sự", hay nói cách khác, khi bạn được thi hành bản án và nhận lại được quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó thì phải đóng phí thi hành án dân sự...

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Căn cứ theo quy định tại Điều 164 Bộ luật dân sự 2015 có nội dung về quyền đối với tài sản của chủ sở hữu. Cụ thể:

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại".

Và Điều 166 về quyền đòi lại tài sản:

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

2. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn thì quyền sử dụng đất được xác định là tài sản hợp pháp của gia đình nên gia đình có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản trên. Đồng thời có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo đó, với việc hộ gia đình bên bán đất trước đó không chịu di dời (sau khi đã thông báo) thì gia đình bạn có quyền làm đơn gửi Uỷ ban nhân dân để tiến hành hòa giải hoặc Tòa án nhân dân để giải quyết nếu việc hòa giải tại Uỷ ban nhân dân không thành. Cụ thể, Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai.

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

…

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

2. Nội dung giải đáp:

Bố mẹ bạn mua nhà cho bác của bạn ở và cho bác rể đúng tên sở hữu nhà ở đó. Nếu không có văn bản về việc tặng cho, hay thoả thuận bằng việc là bố mẹ bạn đã tặng, cho gia đình bác ngôi nhà đó, thì ngôi nhà vẫn thuộc sở hữu của gia đình bạn. Tuy nhiên, gia đình bạn phải có chứng cứ về viêc chính gia đình đã mua nhà và chứng cứ chứng minh bố mẹ bạn không bán hay tặng cho ngôi nhà đó cho Bác của bạn. Theo thông tin bạn đưa ra thì chúng tôi chưa xác định được gia định bạn chỉ mua ngôi nhà hay mua quyền sử dụng đất và ngôi nhà gắn liền với đất, nếu chỉ mua nhà và có chứng cứ rõ ràng thì bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện nói có bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:

"Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết."

- Việc gửi đơn kiện đến toà theo quy định tại Điều 190 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

"Điều 190. Gửi đơn khởi kiện đến Tòa án

1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;

b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Ngày khởi kiện là ngày đương sự nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc ngày được ghi trên dấu của tổ chức dịch vụ bưu chính nơi gửi.

Trường hợp không xác định được ngày, tháng, năm theo dấu bưu chính nơi gửi thì ngày khởi kiện là ngày đương sự gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính. Đương sự phải chứng minh ngày mình gửi đơn tại tổ chức dịch vụ bưu chính; trường hợp đương sự không chứng minh được thì ngày khởi kiện là ngày Tòa án nhận được đơn khởi kiện do tổ chức dịch vụ bưu chính chuyển đến.

3. Trường hợp người khởi kiện gửi đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn.

4. Trường hợp chuyển vụ án cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 41 của Bộ luật này thì ngày khởi kiện là ngày gửi đơn khởi kiện đến Tòa án đã thụ lý nhưng không đúng thẩm quyền và được xác định theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

5. Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành Điều này."

Vậy, khi khởi kiện đòi lại nhà ở đó thì gia đình bạn buộc phải thu thập được nhưng tài liệu chứng cứ để xác định yêu cầu của gia đình bạn là có căn cứ và hợp pháp.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình hàng xóm đang lấn chiếm diện tích đất của nhà bạn, trong trường hợp này nhà nước khuyến khích bạn và gia đình người hàng xóm đó tự hòa giải hoặc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải.

Nếu sau khi đã hòa giải mà gia đình người hàng xóm vẫn không trả lại đất cho gia đình bạn thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện đòi lại đất lên Tòa án nhân dân để được giải quyết theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai:

 “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

• Hồ sơ khởi kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 164 Luật tố tụng dân sự bao gồm:

Làm đơn khởi kiện, Người khởi kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người bị kiện.

– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án

Khi nộp đơn bạn nộp kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo gia đình bạn có căn cứ hợp pháp cho việc khởi kiện.

• Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình tiết của sự việc phát sinh trong thời gian thụ lý mà có thể thay đổi thông thường thì sẽ mất từ 4 đến 6 tháng để Tòa án tiến hành giải quyết.

Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình hàng xóm đang lấn chiếm diện tích đất của nhà bạn, trong trường hợp này nhà nước khuyến khích bạn và gia đình người hàng xóm đó tự hòa giải hoặc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để yêu cầu hòa giải.

Nếu sau khi đã hòa giải mà gia đình người hàng xóm vẫn không trả lại đất cho gia đình bạn thì gia đình bạn có thể làm đơn khởi kiện đòi lại đất lên Tòa án nhân dân để được giải quyết theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai:

 “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”

• Hồ sơ khởi kiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 164 Luật Tố tụng dân sự  bao gồm:

Làm đơn khởi kiện, Người khởi kiện phải ký vào đơn khởi kiện, đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

– Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

– Tên, địa chỉ của người bị kiện.

– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

– Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án

Khi nộp đơn bạn nộp kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo gia đình bạn có căn cứ hợp pháp cho việc khởi kiện.

Bạn có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án hoặc qua đường bưu điện.

• Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tình tiết của sự việc phát sinh trong thời gian thụ lý mà có thể thay đổi thông thường thì sẽ mất từ 4 đến 6 tháng để Tòa án tiến hành giải quyết.
• 
  

Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất."

Trường hợp của cô bạn, mảnh đất đã bị Nhà nước tịch thu và quản lý từ năm 1979 vào giao cho người khác vào năm 1990 nên theo quy định trên, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại nhà đất mà Nhà nước đã quản lý trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất trước 1991.

Tuy nhiên, trường hợp chủ sở hữu có nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất, nay thực sự có khó khăn về nhà ở thì Nhà nước có chính sách tạo điều kiện để họ cải thiện chỗ ở (Theo Điều 3, Nghị quyết số 23/2003/QH 11). Vì vậy, trong trường hợp cô bạn thuộc diện trên, cô bạn có thể yêu cầu các cấp chính quyền địa phương xem xét giải quyết.