Mua nhà ở xã hội: Bao lâu thì được bán lại?

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật. Vậy ở bao lâu thì người dân được phép bán lại nhà ở xã hội?

An Lộc                                                     Bùi Hùng đã duyệt

PHÁT THANH TRỰC TIẾP TƯ VẤN PHÁP LUẬT

NGÀY 28/10/2022

CHỦ ĐỀ: CHẬM BÀN GIAO SỔ HỒNG NHÀ CHUNG CƯ –

NGƯỜI DÂN NÊN LÀM GÌ.

Khách mời: LS Trần Minh Hùng – Trưởng văn phòng LS Gia Đình – Đoàn LS – TP.HCM.

Logo chương trình.

An Lộc mến chào quý vị và các bạn đang nghe chương trình Tư vấn pháp luật trực tiếp, chương trình này do Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương phối hợp với Đài PT-TH Bình Dương thực hiện. Được phát sóng trên tần số Fm 92,5 Mhz vào lúc 9 giờ 10 phút đến 10 giờ - thứ sáu hàng tuần.

Khái quát về hợp đồng mua bán chung cư

Hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) được ký kết giữa người bán – CĐT- với người mua (khách hàng). Theo đó CĐT thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Bên bán – CĐT: phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện đặc biệt để kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS).

Theo quy định tại (khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận trong trường hợp sau:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định pháp luật. 
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Thứ nhất, đối với việc khởi kiện để đòi lại đất

Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác định người đó là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất đó.

Tuy nhiên, theo thông tin mà anh cung cấp thì bạn anh có dùng tiền của mình để mua đất do bạn gái đứng tên. Do vậy, trường hợp khi bạn gái không muốn trả lại thì bạn anh có quyền khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu bạn gái trả lại số tiền mà anh đã chi để mua mảnh đất đó, có thể dựa vào các giấy tờ chuyển tiền hoặc các căn cứ khác (nếu có) để chứng minh.

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau đây:

a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1 Điều này.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh Phúc

VĂN BẢN THỎA THUẬN NHỜ ĐỨNG TÊN DÙM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT

Hôm nay, ngày… tháng… năm 2018, chúng tôi ký tên dưới đây gồm:

BÊN A                 

Họ và tên             :  HUANG CHIAO SHENG SHERMAN, sinh năm : 1969

Hộ chiếu số         : KJ 0386062 cấp ngày: 12/9/2014

Thẻ APEC số       : 000094710

Thường trú tại     : ………………………………...

Bên A có mời người phiên dịch cho Bên A:

Họ và tên             :………………………………….

CMND số             :………………………………….

Thường trú tại     :………………………………….

BÊN B

Họ và tên             : NGUYỄN THỊ BÍCH PHƯỢNG, sinh năm:  1981

CMND số             : 025 882 802, cấp ngày:  10/4/2014, nơi cấp: CA TP. HCM

Thường trú tại     : 84L Cư xá Phú Lâm D, Phường 10, Quận 6, TP. HCM

Căn cứ tình hình thực tế, chúng tôi lập văn bản này để xác nhận và cam kết những nội dung sau:

ĐIỀU 1: NỘI DUNG THỎA THUẬN

Nguyên Bên A là người bỏ tiền ra nhờ Bên B đứng tên ký Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) dùm Bên A với tổng giá trị là: 2.650.000.000 (hai tỷ sáu trăm năm mươi triệu đồng). Bên B không có công sức hay đóng góp khoản tiền gì trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nêu trên.

Tuy nhiên, vì lý do Bên A là người nước ngoài không đủ điều kiện để đứng tên trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Việt Nam, vì vậy nên Bên A nhờ Bên B đứng ra giao dịch với Bà Hồ Thị Hạnh là Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên và đứng tên xác lập trên Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày  31 tháng 01 năm 2018 tại Văn Phòng Công Chứng Lê Hoàng Dũng và đứng ra ký tên trên Hợp đồng Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất số……; đứng tên tên dùm Bên A trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) đối với Thửa đất số 55; Tờ bản đồ số 5; Diện tích 1416,8m²; Tọa lạc tại đại chỉ: Ấp Tân Long 2, Xã Tân Thành Bình, Huyện Mỏ Cày Bắc, Tỉnh Bến Tre theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 886586, số vào sổ cấp GCN CS04819 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Bến Tre cấp ngày 25/5/2017.

ĐIỀU 2: XÁC NHẬN QUYỀN SỞ HỮU

Việc bên B đứng ra liên hệ, giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên với Bà Hồ Thị Hạnh (Bên chuyển nhượng) và sau này đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) đối với Thửa đất số 55; Tờ bản đồ số 5; Diện tích 1416,8m2; Tọa lạc tại đại chỉ: Ấp Tân Long 2, Xã Tân Thành Bình, Huyện Mỏ Cày Bắc, Tỉnh Bến Tre theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 886586, số vào sổ cấp GCN CS04819 do Sở Tài Nguyên và Môi Trường Tỉnh Bến Tre cấp ngày 25/5/2017 chỉ là việc đứng tên dùm cho Bên A trong giai đoạn Bên A chưa đủ điều kiện để trực tiếp đứng ra thực hiện giao dịch chứ Bên B hoàn toàn không phải là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên.

Bên A là người đã bỏ tiền ra nhờ Bên B xác lập các giao dịch trên với Bà Hồ Thị Hạnh (Bên chuyển nhượng). Bên A là chủ sở hữu thực tế đối với quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên.

ĐIỀU 3: CAM KẾT CỦA CÁC BÊN

Cam kết của Bên B:

Bên B nhận thức rằng việc Bên B đứng tên dùm Bên A để xác lập giao dịch với Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên dùm Bên A nhằm góp phần gìn giữ, bảo vệ tài sản cho Bên A, do vậy Tôi (Bên B) cam kết rằng:

Khi Bên A đủ điều kiện để đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc trong trường hợp Bên A có yêu cầu Bên B sang tên đối với Quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên cho Bên A hoặc Bên thứ ba nào khác thì Bên B sẽ thực hiện việc sang tên Quyền sử dụng đất nêu ở Điều 1 cho Bên A hoặc cho Bên thứ ba khác theo đúng quy định pháp luật  mà không đòi hỏi bất kỳ một điều kiện nào. Mọi chi phí để thực hiện thủ tục sang tên cho A hoặc cho Bên thứ ba khác sẽ do Bên A chi trả.

Trong trường hợp Quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên chưa được sang tên cho Bên A mà Bên B chết thì người thừa kế Quyền sử dụng đất trên vẫn là Bên A. Những người thuộc các hàng thừa kế theo quy định của pháp luật của Bên B có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để bảo đảm quyền tài sản của Bên A đối với quyền sử dụng đất nêu trên (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất).

Trong trường hợp Quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên chưa được sang tên cho Bên A mà Bên A chết thì Quyền sử dụng đất nêu trên thuộc về những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật của Bên A. Bên B có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để đảm bảo quyền tài sản của Bên A được chuyển giao cho những người thừa kế của Bên A theo đúng quy định của pháp luật.

Bên B cam kết hỗ trợ Bên A thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết trong  trường hợp quyền sử dụng đất nêu trên được cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… cho Bên thứ ba khác khi Bên A có yêu cầu.

Mọi khoản nợ vay hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất nêu trên đối với Ngân hàng hoặc Bên thứ ba khác sẽ do Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm. Bất kỳ mọi rủi ro hay hậu quả pháp lý nào phát sinh đối với quyền sử dụng đất nêu trên thì Bên A sẽ hoàn toàn chịu trách nhiệm, Bên B không chịu bất kỳ trách nhiệm gì.

Cam kết của Bên A:

Tiền bên A dùng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp pháp, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của Bên A tuân theo pháp luật Việt nam.

Bên A cam kết tạo điều kiện để Bên B lưu trú thuận lợi, được quyền sử dụng, cải tạo đất nêu trên cho đến khi Bên A có yêu cầu Bên B thực hiện thủ tục pháp lý để sang tên quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên cho Bên A hoặc cho Bên thứ ba nào khác.

Bên A đồng ý cho Bên B được quyền cất giữ, lưu trữ giấy tờ hợp pháp đối với quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác gắn liền với đất) nêu trên, tuy nhiên khi Bên A có yêu cầu thì Bên B phải hoàn trả tất cả các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất (bao gồm cả nhà xưởng và tài sản khác trên đất) nêu trên cho Bên A.

ĐIỀU 4: ĐIỀU KHOẢN CHUNG

Các Bên đã tự nguyện thỏa thuận Văn bản này và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của Văn bản thỏa thuận và cam kết này.

Tại thời điểm lập văn bản thỏa thuận và cam kết này, các bên giao kết có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

Mục đích và nội dung văn bản không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

Hai bên giao kết đã đọc lại toàn bộ nội dung văn bản này, đã hiểu rõ đồng ý toàn bộ nội dung văn bản này và ký tên/điểm chỉ vào Văn bản này.

Văn bản thỏa thuận và cam kết này có giá trị pháp lý đối với Hai bên kể từ ngày ký.

Văn bản này được lập thành 02 (hai) bản mỗi bên giữ 01 (một) bản chính có giá trị pháp lý như nhau.

BÊN A                                                                      BÊN B

(ký và ghi rõ họ tên)                                                  (ký và ghi rõ họ tên)