THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ CHUNG CƯ

Cơ sở pháp lý

- Bộ luật dân sự 2015

- Luật nhà ở 2014

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Nhà chung cư là gì?

Luật sư tư vấn về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Tôi mua căn hộ chung cư, 2 bên có ký hợp đồng bằng văn bản. Một thời gian sau có người đến và nói họ cũng mua căn hộ chung cư này có hợp đồng mua bán. Trường hợp này giải quyết như nào?

 

 

Tóm tắt câu hỏi:

Quy định điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 cũng là một loại tài sản, và có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp. Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, khi dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm nghĩa vụ, thì việc giao kết giao dịch bảo đảm được thực hiện như đối với các loại tài sản khác. Nghĩa là hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định; hiệu lực, cách thức thực hiện cũng như việc xử lý tài sản bảo đảm theo những gì các bên đã thỏa thuận.

Trình tự, thủ tục thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai được hướng dẫn tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong trương lai. Theo Điều 9 Thông tư này, hồ sơ thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật về nhà ở (bản gốc);

b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);

d) Hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;

đ) Các giấy tờ khác (nếu có).

Như vậy, căn cứ vào các quy định trên, Ngân hàng nơi bạn thế chấp tài sản có quyền được yêu cầu các loại giấy tờ cần thiết, có thể là biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của chung cư.

1. Về thủ tục sang tên căn hộ chung cư

Vì bạn không nói rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cấp năm 2003 đứng tên chị họ bạn hay đứng tên bạn nên chúng tôi chia ra làm hai trường hợp:

Trường hợp chị họ của bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì chị họ của bạn và con gái bạn phải đến phòng công chứng lập hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư theo đúng quy định của pháp luật (nếu con gái bạn có đủ điều kiện nhận tặng cho). Sau đó, cần làm tiếp thủ tục sang tên căn hộ chung cư đó cho con gái của bạn tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Con gái bạn sẽ phải nộp toàn bộ thuế chuyển nhượng nhà đất và lệ phí trước bạ sang tên căn hộ chung cư theo đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ pháp lý: 

Luật Nhà ở năm 2014

II. Nội dung trả lời:

- Căn cứ Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, trong trường hợp này để căn nhà có thể chuyển nhượng thì giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo...

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Theo quy định của pháp luật Nhà ở, thì Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Vì yếu tố đặc biệt đó, việc chuyển quyền sở hữu nhà chung cư được quy định cụ thể trong Luật nhà ở năm 2014 như sau:

Thứ nhất: Để bán được căn hộ chung cư đó, bạn phải đáp ứng những điều kiện sau đây:

Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

……

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

“1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, để được thực hiện giao dịch bán căn hộ chung cư thì căn hộ đó phải đáp ứng điều kiện đó là phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến căn hộ, không bị kê biên, thu hồi…và hai bên mua – bán căn hộ cũng phải đáp ứng quy định tại điều 119 Luật nhà ở 2014 như là có nặng lực hành vi dân sự, là chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu bán nhà…. thì mới được thực hiện thủ tục bán căn hộ chung cư.

Tư vấn về thủ tục bán căn hộ chung cư

Thứ hai: Về thủ tục mua – bán căn hộ chung cư cũng đã được quy định trong Luật nhà ở năm 2014 như sau:

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, căn cứ vào điều 120, 121, 122 Luật nhà ở 2014 thì việc mua bán căn hộ chung cư phải thực hiện những bước thủ tục sau:

Bước 1: các bên tham gia giao dịch lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Hợp đồng phải được lập thành văn bản,bao gồm những nội dung sau đây:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá giao dịch nhà ở

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền ; Thời gian giao nhận nhà ở;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên. 

Bước 2: thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Bước 3: Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó ( văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất ) 

Bước 4: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất xem xét, thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua. Hai bên phải thực hiện những  nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, để bán căn hộ chung cư thì bạn phải đáp ứng các điều kiện bán căn hộ chung cư, thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục đã được quy định để việc bán căn nhà được nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện hơn.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

---------------000---------------

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN CĂN HỘ

(V/v: Mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư tọa lạc tại: Căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng (dự án Blue Shapphire Bình Phú), địa chỉ:29 Bình Phú, phường 10, quận 6, TPHCM, căn hộ chung cư có đặc điểm: mã căn hộ A03 –Tầng 15, diện tích: 74.5m2, chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Huỳnh căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 094/HĐMBCH-KH-COTECLAND ký kết ngày 10/01/2011 giữa Công ty TNHH Kim Huỳnh và ông Huỳnh Thanh Hiệp, căn cứ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  ngày 16/03/2013 giữa ông Huỳnh Thanh Hiệp, Phan Thúy Mai với ông Hồ Duy Phương  ký công chứng số công chứng 009783 ký tại Văn phòng công chứng Sài Gòn)

Hôm nay, ngày... tháng....năm 2018, chúng tôi gồm:

Bên đặt cọc (sau đây gọi là Bên A):

Ông                                         : 

Năm sinh                               :
CMND số                               : 

Thường trú                          :

Bên nhận đặt cọc (sau đây gọi là Bên B):

Ông                                      :         

Năm sinh                              :
CMND số                               : 

Địa chỉ thường trú số          : 

Điện thoại                              :

Địa chỉ liên hệ                      :.

Bên B là chủ sở hữu căn hộ chung cư: Căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng (dự án Blue Shapphire Bình Phú), địa chỉ:29 Bình Phú, phường 10, quận 6, TPHCM, căn hộ chung cư có đặc điểm: mã căn hộ A03 –Tầng 15, diện tích: 74.5m2, chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Huỳnh căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 094/HĐMBCH-KH-COTECLAND ký kết ngày 10/01/2011 giữa Công ty TNHH Kim Huỳnh và ông Huỳnh Thanh Hiệp, căn cứ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ngày 16/03/2013 giữa ông Huỳnh Thanh Hiệp, Phan Thúy Mai với ông Hồ Duy Phương ký công chứng số công chứng 009783 ký tại Văn phòng công chứng Sài Gòn.

Sau khi bàn bạc và thỏa thuận, hai bên đồng ý ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư tọa lạc: Căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng (dự án Blue Shapphire Bình Phú), địa chỉ:29 Bình Phú, phường 10, quận 6, TPHCM, căn hộ chung cư có đặc điểm: mã căn hộ A03 –Tầng 15, diện tích: 74.5m2, chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Huỳnh căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 094/HĐMBCH-KH-COTECLAND ký kết ngày 10/01/2011 giữa Công ty TNHH Kim Huỳnh và ông Huỳnh Thanh Hiệp, căn cứ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  ngày 16/03/2013 giữa ông Huỳnh Thanh Hiệp, Phan Thúy Mai với ông Hồ Duy Phương ký công chứng số công chứng 009783 ký tại Văn phòng công chứng Sài Gòn với các thỏa thuận như sau:

Điều 1: ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG.

Bên B đồng ý chuyển nhượng, bán cho bên A căn hộ chung cư tọa lạc tại: Căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng (dự án Blue Shapphire Bình Phú), địa chỉ:29 Bình Phú, phường 10, quận 6, TPHCM, căn hộ chung cư có đặc điểm: mã căn hộ A03 –Tầng 15, diện tích: 74.5m2, chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Huỳnh căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 094/HĐMBCH-KH-COTECLAND ký kết ngày 10/01/2011 giữa Công ty TNHH Kim Huỳnh và ông Huỳnh Thanh Hiệp, căn cứ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ngày 16/03/2013 giữa ông Huỳnh Thanh Hiệp, Phan Thúy Mai với ông Hồ Duy Phương ký công chứng số công chứng 009783 ký tại Văn phòng công chứng Sài Gòn.

Tổng giá trị chuyển nhượng là:

ĐIỀU 2: TÀI SẢN ĐẶT CỌC

-         Lần 1: bên A đặt cọc cho bên B: ................................ngay sau khi ký hợp đồng này.

-         Lần 2: Ngay sau khi bên B được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ nêu trên thì bên B sẽ ngay lập tức ra ký công chứng chuyển nhượng căn hộ nêu trên cho bên A như các bên thỏa thuận. Bên A sẽ thanh toán số tiền còn lại: 80.000.000 đồng (tám mươi triệu đồng) ngay sau khi ký công chứng.

Bên B sẽ làm hợp đồng ủy quyền toàn quyền xin cấp giấy chứng nhận căn hộ, nộp phí, lệ phí với cơ quan nhà nước và các bên liên quan, ủy quyền cho bên A toàn quyền định đoạt, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp...

ĐIỀU 3: THỜI HẠN ĐẶT CỌC:

Ngay sau khi bên B được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất căn hộ nêu trên thì trong thời hạn 05 (năm) ngày kề tử ngày được cấp giấy chứng nhận các bên sẽ ra ký công chứng mua bán, chuyển nhượng căn hộ nêu trên.

            ĐIỀU 4: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

Để tiến hành “Ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng” căn hộ chung cư tọa lạc tại Căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng (dự án Blue Shapphire Bình Phú), địa chỉ:29 Bình Phú, phường 10, quận 6, TPHCM, căn hộ chung cư có đặc điểm: mã căn hộ A03 –Tầng 15, diện tích: 74.5m2, chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Huỳnh căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 094/HĐMBCH-KH-COTECLAND ký kết ngày 10/01/2011 giữa Công ty TNHH Kim Huỳnh và ông Huỳnh Thanh Hiệp, căn cứ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  ngày 16/03/2013 giữa Huỳnh Thanh Hiệp, Phan Thúy Mai với ông Hồ Duy Phương ký công chứng số công chứng 009783 ký tại Văn phòng công chứng Sài Gòn.

            ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

1.      Bên A có các nghĩa vụ sau đây:

a/ Thực hiện đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng này.

b/ Giao tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận tại Điều 2 bản hợp đồng này.

c/ Thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại bản hợp đồng này.

d/ Trong trường hợp bên A không mua thì mất cọc.

e/ Nộp thuế theo quy định của pháp luật.

2. Bên A có các quyền sau đây:

a/ Mua nhà theo quy định của pháp luật;

b/ Nhận lại tiền đặt cọc và tiền phạt cọc nếu bên B không bán căn hộ theo từng thời điểm tương ứng;

c/ Nhận căn hộ chung cư theo đúng hiện trạng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

d/ Nhận căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc này.

e/ Nhận giấy tờ gốc căn nhà đất nêu trên ngay sau khi ký hợp đồng này.

ĐIỀU 6: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

            1. Bên B có các nghĩa vụ sau đây:

            a/ Thực hiện đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng này;

            b/ Giao giấy tờ pháp lý căn hộ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ cho bên A ngay sau khi được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

c/ Trong trường hợp Bên B không thực hiện đúng cam kết, không bán, không chuyển nhượng căn hộ nhà đất theo đúng hợp đồng này thì bên B có nghĩa vụ hòan trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cọc cho bên A theo từng thời điểm và phải bồi thường gấp đôi số tiền đã  nhận cọc của bên A theo từng thời điểm, tổng cộng bên B phải trả và bồi thường cho bên A là: 2.880.000.000 đồng (hai tỷ tám trăm tám mươi triệu đồng).

d/ Giao giấy tờ bản chính căn nhà đất nêu trên cho bên A sau khi được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

e/ Bên B cam kết sẽ ký hợp đồng ủy quyền cho bên A được toàn quyền quản lý, sử dụng, làm thủ tục cấp và nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, sau khi cấp giấy chứng nhận bên A được toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...

f/ Cam kết thực hiện đúng hợp đồng như thỏa thuận.

g/ Cam kết khi công chứng sẽ ký công chứng sang tên cho bên A theo như các bên thỏa thuận.

h/ Giao căn hộ nêu trên cho bên B vào ngày nhận cọc.

            2. Bên B có các quyền sau đây:

Sở hữu số tiền của Bên A nếu Bên A từ chối giao kết hợp đồng, nhận tiền cọc theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng này.

ĐIỀU 7: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

            Trong quá trình thực hiện Hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 8: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Cam đoan của bên A:

- Bên A cam đoan việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện không bị lừa dối hoặc ép buộc nào.

- Bên A cam đoan sẽ thực hiện đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong bản hợp đồng này.

Cam đoan của bên B:

- Bên B cam kết căn hộ chung cư số Căn hộ thuộc dự án Chung cư cao tầng (dự án Blue Shapphire Bình Phú), địa chỉ:29 Bình Phú, phường 10, quận 6, TPHCM, căn hộ chung cư có đặc điểm: mã căn hộ A03 –Tầng 15, diện tích: 74.5m2, chủ đầu tư Công ty TNHH Kim Huỳnh căn cứ theo Hợp đồng mua bán căn hộ số 094/HĐMBCH-KH-COTECLAND ký kết ngày 10/01/2011 giữa Công ty TNHH Kim Huỳnh và ông Huỳnh Thanh Hiệp, căn cứ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở ngày 16/03/2013 giữa ông Huỳnh Thanh Hiệp, Phan Thúy Mai với ông Hồ Duy Phương ký công chứng số công chứng 009783 ký tại Văn phòng công chứng Sài Gòn  là thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bên B không có tranh chấp, khiếu nại, kê biên, cho thuê, thế chấp với bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào.

- Bên B cam kết ngay sau khi được chủ đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ tiến hành làm ra công chứng hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên cho bên A.                

- Bên B cam đoan việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện không bị lừa dối hoặc ép buộc nào.

- Bên B cam đoan việc giao kết hợp đồng này là không trái với những quy định pháp luật của Nhà nước và không nhằm để lẩn tránh việc thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba nào khác.

- bên B cam kết sẽ hỗ trợ bên A đến cùng cho đến khi sang tên cho bên A theo đúng quy định mà các bên thỏa thuận.

ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

- Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này;

- Hai bên đã tự đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này.

- Hợp đồng này được lập thành 02 (hai) bản chính, cấp cho:

+ Bên A một bản chính;

+ Bên B một bản chính;

                       Bên A                                                                           Bên B

          (Ký, và ghi rõ họ tên)                                                (Ký, và ghi rõ họ tên)

Theo quy định tại khoản 3 điều 3 Luật quốc tịch năm 2008: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Cụ thể tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai ngày 18/12/2009 quy định về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

Như vậy chị muốn mua, sở hữu nhà tại Việt Nam chị phải đáp ứng được một trong các điều kiện nêu trên.

Hãy nhấc máy gọi số 0972238006 để được sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật tốt nhất.

Công ty chúng tôi luôn có đội ngũ luật sư giỏi, uy tín, và có tính chuyên nghiệp, tính quốc tế cao. Để đáp ứng đầy đủ yêu cầu của khách hàng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Về nội dung trả lời:

Tại các Điều 63, Điều 118, Điều 148, Điều 149 Luật nhà ở 2014, chương III Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

– Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai:

+) Bên mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+) Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

+) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Hợp đồng đặt cọc (hứa mua/hứa bán) trong đó nêu rõ cam kết phạt cọc; ký kết hợp đồng ủy quyền, theo đó bên bán ủy quyền cho bên mua đứng ra làm mọi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tuy nhiên sổ hồng vẫn đứng tên bên bán); sau đó thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ đã có sổ mang tên bên bán; bước cuối cùng, hai bên thỏa thuận nộp thuế thu nhập cá nhân và bên mua mang biên lai nộp thuế kèm hợp đồng mua bán để vào tên sổ hồng.

Trên lý thuyết, loại hợp đồng kể trên sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán tuy nhiên vẫn tồn tại một số rủi ro khi mua bán bất động sản mà chưa có sổ hồng. Điều 581 Bộ luật dân sự quy định, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa đtrong việc thực hiện việc quản lý nhà ở chứ không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Ngoài ra, tại Điều 588 cũng nêu rõ, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng vào bất kỳ thời điểm nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền. Khoản 4 Điều 589 Bộ luật Dân sự cũng quy định, hợp đồng ủy quyền chấm dứt hiệu lực khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Nếu mua căn hộ đã bàn giao (chưa có sổ hồng) chỉ dựa vào hợp đồng uỷ quyền, sổ đỏ vẫn đứng tên người bán thì khi có sổ, chủ cũ có thể không ký công chứng mua bán với người mua (dù đã thanh toán đủ) nhằm đòi tăng giá khi có biến động giá đất và nhà ở. Ngoài ra, trong thời gian chưa có sổ mang tên mình, người mua cũng không thể thế chấp bất động sản loại này tại ngân hàng để vay tiền.

Các loại thuế và phí phải nộp là:

Khi chuyển nhượng căn hộ chung cư các bên phải tham gia chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp các loại thuế, lệ phí sau đây: (Áp dụng từ ngày 01/7/2013 Ngày Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực)

Thứ nhất: Thuế thu nhập cá nhân (Có hai phương pháp tính sau đây):

Cách 1:Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.

Thứ hai: Lệ phí trước = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ làm các thủ tục chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí) (Áp dụng từ ngày 01/7/2013 Ngày Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi có hiệu lực)

Lệ phí:

Lệ phí trước = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.

Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:

Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)

Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng

Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mưa. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.

Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua

Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).

Lưu ý: Bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân trong các trường hợp sau đây:

– Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

– Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng (dưới hình thức Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư):

Bước 1: Hai bên kí kết hợp đồng chuyển hượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng tại phòng công chứng (Kèm theo Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư)

Bước 2: Bên chuyển nhượng nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, hợp đồng mua bán căn hộ, biên lai nộp tiền mua nhà cho cơ quan thuế để đóng thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm bản sao biên lại thu thuế thu nhập, bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư, và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng) cho chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 4: Sau khi chủ đầu tư xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ thì bên nhận chuyển nhượng có thể thực hiện các thủ tục để xin cấp sổ hồng.

Bước 5: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong hồ sơ gồm:

+Văn bản chuyển giao hợp đồng mua bán căn hộ có công chứng.

+Bản sao hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

+Biên lai nộp tiền mua nhà trong hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư.

Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở khi chưa có sổ hồng, bạn có thể tham khảo, đưa vào hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của mình một số điều khoản như sau:

Cách 1: Bạn và bên bán có thể ký trước một hợp đồng đặt cọc (với nội dung hứa mua hứa bán). Sau khi căn nhà được cấp giấy chứng nhận, bên bán phải có trách nhiệm ký Hợp đồng bán nhà cho bên mua còn không thì bị phạt tiền cọc theo thỏa thuận của hai bên.

Cách 2: Hai bên có thể xem xét ký kết Hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, kể cả việc mua bán, chuyển nhượng…căn nhà này khi nhà đã được cấp Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước và Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực tuy nhiên khi ký kết Hợp đồng ủy quyền này có thể xảy ra các rủi ro xảy ra vì HĐ ủy quyền có thể bị hủy bỏ giữa chừng vì người bán chết, bị tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị đơn phương chấm dứt… theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và đăng ký sang tên đổi chủ cho bên mua (đăng ký biến động) tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận (huyện).

Trong giao dịch này sẽ phát sinh nghĩa vụ giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ. Do đó, các bên liên quan cần xác lập vi bằng về việc đã giao nhận tiền và giấy tờ để chứng minh khi cần thiết. Việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất trước sự chứng kiến của Thừa phát lại – Hay còn gọi là lập vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ là một trong những chứng cứ vững chắc để chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ này. Đây là chứng cứ ghi nhận việc bên mua giao tiền cho bên bán và bên bán giao giấy tờ cho bên mua. Quá trình giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ được thừa phát lại quay phim, chụp hình đảm bảo tính chính xác, khách quan và trung thực. Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư Pháp.

Cần lưu ý rằng giá trị của vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực – Tức là vi bằng không phải là cơ sở để sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng có giá trị chứng cứ trước Tòa và các quan hệ pháp lý khác, dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất  làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

Vì vậy, không có vi bằng công chứng thừa phát lại, mà chỉ có vi bằng giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất đề làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, hoặc làm cơ sở để giải quyết tranh chấp về sau. Vi bằng giao nhận tiền, giấy tờ sẽ giúp giao dịch của bạn an toàn hơn, hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Điều 699. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Điều 702. Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng.

4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn”.

Như vậy theo quy định của pháp luật thì hai bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng theo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận và ký với nhau.

Trường hợp của bạn là bên giao quyền sử dụng đất đã vi phạm hợp đồng, không tiếp tục thực hiện hợp đồng, không giao đất đúng thời hạn thì theo quy định của pháp luật, bạn có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng theo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận: bên giao quyền sử dụng đất phải bồi thường những thiệt hại khi vi phạm hợp đồng theo thỏa thuận của hai bên khi ký hợp đồng.

Trong trường hợp bên bán không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng và cố tình gây khó khăn cho bạn hoặc có những hành vi vi phạm nghĩa vụ của mình mà hai bên không thể thỏa thuận được với nhau thì bạn có quyền yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp hợp đồng này.

Trên đây là ý kiến giải đáp của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Việc đưa ra nội dung nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

10 lưu ý khi mua căn hộ ở TP HCM

Những lời khuyên sau được đúc kết khi theo chân một người bạn là Việt kiều Mỹ tìm mua căn hộ tại TP HCM. 

Tiền ít, nên mua nhà to ở xa hay nhà nhỏ trung tâm

Qua nhiều ngày thị sát một số dự án ở các phân khúc khác nhau, sau đó trao đổi với đội ngũ môi giới và cả chủ đầu tư, tôi đúc rút ra 10 điều cần lưu ý dưới đây và sắp xếp theo mức độ quan trọng giảm dần.

1. Giá

Các môi giới bất động sản luôn có rất nhiều cách để bắt đầu giới thiệu về dự án đang chào cho khách hàng, nhưng câu hỏi đầu tiên mà họ thường đặt ra là: Bạn muốn mua căn hộ giá bao nhiêu? Đây là yếu tố đầu tiên bạn cần xác định rõ. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ qua sự chênh lệch giá giữa các phân khúc căn hộ tại TP HCM. Theo báo cáo của CBRE, mức giá trung bình phân khúc cao cấp tại thành phố này là 1.700 USD một m2, trung cấp là 900 USD và bình dân là 700 USD. Vì vậy không nên nhìn vào các quảng cáo giảm giá để trông đợi việc mua một căn hộ với giá hời. Giảm giá bán có thể đồng nghĩa với việc thay đổi sản phẩm bàn giao và điều khoản thanh toán… 

Câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam. Ảnh: Vũ Lê.

2. Thanh toán

Kỳ hạn thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư tận dụng như một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Tỷ lệ thanh toán phổ biến gần đây để được giao nhà ở TP HCM hiện là 50% giá trị, phần còn lại được thanh toán trong thời gian từ 6 tháng đến 2 năm, với 0% lãi suất. Đặc biệt một số dự án chỉ cần thanh toán 30% hoặc chiết khấu 18% khi thanh toán ngay 98% giá trị…

Là một người mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ những điều kiện này. Một căn hộ được thanh toán sau nhưng giá hiện tại cao hơn hoặc dự án vẫn nằm trên giấy là điều cần xem xét rất kỹ lưỡng. 

3. Vị trí

Vị trí rõ ràng luôn là yếu tố quan tâm hàng đầu của bất kỳ chủ đầu tư nào khi có ý định triển khai một dự án bất động sản. Tuy nhiên tại TP HCM, khi mà nhiều khu đất vàng hầu hết đã có chủ thì buộc một số doanh nghiệp phải lựa chọn các khu ngoại vi. Lúc này các công trình hạ tầng, cảnh quan quanh khu đô thị, không gian sống trở thành một trong các yếu tố quyết định thành công của dự án. 

4. Năng lực, uy tín của chủ đầu tư

Trong khoảng hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện hàng nghìn chủ đầu tư. Tuy nhiên, hầu hết đó không phải là các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và thực tế cũng chưa có những đánh giá hoặc xếp hạng độc lập về các đơn vị này. Trong khi đó, việc đánh giá được toàn diện năng lực chủ đầu tư là điều rất khó khăn đối với người mua căn hộ. Do đó, người mua nên dựa vào các dự án đã hoàn thành của các đơn vị này để đưa ra quyết định.

5. Tiến độ xây dựng

Yếu tố này liên hệ khá mật thiết với năng lực của chủ đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà đa số chủ đầu tư thiếu vốn và lệ thuộc vốn vay ngân hàng, tiêu chí này vô cùng quan trọng. 

Điều gì xảy ra khi dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ? Câu trả lời đã xuất hiện nhiều trên thị trường khi gần đây một loạt các vụ kiện cáo diễn ra. Rủi ro bị đẩy về phía người mua vì có nguy cơ mất trắng, trong khi khoản tiền đầu tư có thể đang phải chịu lãi ngân hàng.   

6. Rủi ro pháp lý

Vấn đề pháp lý nổi cộm nhất ở Việt Nam trong những năm qua là tình trạng "bán nhà trên giấy". Theo quy định các dự án chỉ được bán khi đã có thiết kế kỹ được phê duyệt và thi công xong phần móng, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn bán nhà hình thành trong tương lai dưới các huy động vốn, góp vốn của khách hàng …Và sau khi thị trường đóng băng kéo dài, chủ đầu tư nhiều dự án đã "bặt tăm" cùng với số tiền huy động từ khách hàng. Để tránh những rủi ro pháp lý, người mua nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt bút ký vào hợp đồng giao dịch.

7. Khả năng cho thuê

Cũng giống như đầu tư cổ phiếu, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá, nhà đầu tư còn mong muốn mức cổ tức cao. Không giống như những năm trước khi thị trường mang nhiều yếu tố đầu cơ kiếm lời từ giá trao tay, hiện tại, người mua sẽ quan tâm đến khả năng cho thuê bên cạnh khả năng bán khi giá tăng. Điểm này có lẽ là một cân nhắc quan trọng trong bối cảnh hiện nay khi mà tiềm năng tăng giá còn yếu. Ở Việt Nam hiện tại, lợi tức cho thuê căn hộ dịch vụ dao động vào khoảng 5% tại TP HCM tính theo ngoại tệ USD. 

8. Môi trường sống

Không phải ngẫu nhiên mà người nước ngoài khi đến TP HCM làm việc thường lựa chọn một số khu ngoại vi như quận 7, quận 2... là nơi ở, dù khoảng cách đến trung tâm không gần. Lý do là ngoài một nơi trú ngụ, họ rất cần một môi trường sống lý tưởng phù hợp với nhu cầu sống, làm việc và giải trí của cả gia đình. Đó là không gian được thiết kế với nhiều mảng xanh, mật độ xây dựng thấp và trang bị đầy đủ về nhu cầu dịch vụ và tiện ích sống.

9. Cộng đồng

Ở Mỹ, giới bất động sản có câu: “Hãy cho tôi biết hàng xóm của anh là ai, tôi sẽ cho anh biết giá căn hộ của anh!”. Hay nói cách khác, giá của căn hộ sẽ phụ thuộc vào cộng đồng cư dân của khu căn hộ đó và những nỗ lực xây dựng cộng đồng của đơn vị quản lý và chủ đầu tư. 

Ví dụ tại Mỹ, khu Trump Place của tỷ phú Donald Trump nằm bên sông Hudson River trong thành phố New York chỉ được giá khi chính Donald Trump đến ở và chính ông đã xây dựng các dịch vụ tiện ích kèm theo để lôi cuốn giới doanh nhân nhà giàu đến ở cùng.

Đối với  những dự án cao cấp, cư dân là doanh nhân hay người nổi tiếng thì họ đặc biệt quan tâm đến môi trường sống, yếu tố tác động và quyết định giá của sản phẩm nhà ở. 

10. Dịch vụ cá nhân

Đó là những dịch vụ như đặt vé 

Qua nhiều ngày thị sát một số dự án ở các phân khúc khác nhau, sau đó trao đổi với đội ngũ môi giới và cả chủ đầu tư, tôi đúc rút ra 10 điều cần lưu ý dưới đây và sắp xếp theo mức độ quan trọng giảm dần.

1. Giá

Các môi giới bất động sản luôn có rất nhiều cách để bắt đầu giới thiệu về dự án đang chào cho khách hàng, nhưng câu hỏi đầu tiên mà họ thường đặt ra là: Bạn muốn mua căn hộ giá bao nhiêu? Đây là yếu tố đầu tiên bạn cần xác định rõ. 

Tuy nhiên, tôi cho rằng, câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ qua sự chênh lệch giá giữa các phân khúc căn hộ tại TP HCM. Theo báo cáo của CBRE, mức giá trung bình phân khúc cao cấp tại thành phố này là 1.700 USD một m2, trung cấp là 900 USD và bình dân là 700 USD. Vì vậy không nên nhìn vào các quảng cáo giảm giá để trông đợi việc mua một căn hộ với giá hời. Giảm giá bán có thể đồng nghĩa với việc thay đổi sản phẩm bàn giao và điều khoản thanh toán… 

Câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam. Ảnh: Vũ Lê.

2. Thanh toán

Kỳ hạn thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư tận dụng như một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Tỷ lệ thanh toán phổ biến gần đây để được giao nhà ở TP HCM hiện là 50% giá trị, phần còn lại được thanh toán trong thời gian từ 6 tháng đến 2 năm, với 0% lãi suất. Đặc biệt một số dự án chỉ cần thanh toán 30% hoặc chiết khấu 18% khi thanh toán ngay 98% giá trị…

Là một người mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ những điều kiện này. Một căn hộ được thanh toán sau nhưng giá hiện tại cao hơn hoặc dự án vẫn nằm trên giấy là điều cần xem xét rất kỹ lưỡng. 

3. Vị trí

Vị trí rõ ràng luôn là yếu tố quan tâm hàng đầu của bất kỳ chủ đầu tư nào khi có ý định triển khai một dự án bất động sản. Tuy nhiên tại TP HCM, khi mà nhiều khu đất vàng hầu hết đã có chủ thì buộc một số doanh nghiệp phải lựa chọn các khu ngoại vi. Lúc này các công trình hạ tầng, cảnh quan quanh khu đô thị, không gian sống trở thành một trong các yếu tố quyết định thành công của dự án. 

4. Năng lực, uy tín của chủ đầu tư

Trong khoảng hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện hàng nghìn chủ đầu tư. Tuy nhiên, hầu hết đó không phải là các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và thực tế cũng chưa có những đánh giá hoặc xếp hạng độc lập về các đơn vị này. Trong khi đó, việc đánh giá được toàn diện năng lực chủ đầu tư là điều rất khó khăn đối với người mua căn hộ. Do đó, người mua nên dựa vào các dự án đã hoàn thành của các đơn vị này để đưa ra quyết định.

5. Tiến độ xây dựng

Yếu tố này liên hệ khá mật thiết với năng lực của chủ đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà đa số chủ đầu tư thiếu vốn và lệ thuộc vốn vay ngân hàng, tiêu chí này vô cùng quan trọng. 

Điều gì xảy ra khi dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ? Câu trả lời đã xuất hiện nhiều trên thị trường khi gần đây một loạt các vụ kiện cáo diễn ra. Rủi ro bị đẩy về phía người mua vì có nguy cơ mất trắng, trong khi khoản tiền đầu tư có thể đang phải chịu lãi ngân hàng.   

6. Rủi ro pháp lý

Vấn đề pháp lý nổi cộm nhất ở Việt Nam trong những năm qua là tình trạng "bán nhà trên giấy". Theo quy định các dự án chỉ được bán khi đã có thiết kế kỹ được phê duyệt và thi công xong phần móng, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn bán nhà hình thành trong tương lai dưới các huy động vốn, góp vốn của khách hàng …Và sau khi thị trường đóng băng kéo dài, chủ đầu tư nhiều dự án đã "bặt tăm" cùng với số tiền huy động từ khách hàng. Để tránh những rủi ro pháp lý, người mua nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt bút ký vào hợp đồng giao dịch.

7. Khả năng cho thuê

Cũng giống như đầu tư cổ phiếu, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá, nhà đầu tư còn mong muốn mức cổ tức cao. Không giống như những năm trước khi thị trường mang nhiều yếu tố đầu cơ kiếm lời từ giá trao tay, hiện tại, người mua sẽ quan tâm đến khả năng cho thuê bên cạnh khả năng bán khi giá tăng. Điểm này có lẽ là một cân nhắc quan trọng trong bối cảnh hiện nay khi mà tiềm năng tăng giá còn yếu. Ở Việt Nam hiện tại, lợi tức cho thuê căn hộ dịch vụ dao động vào khoảng 5% tại TP HCM tính theo ngoại tệ USD. 

8. Môi trường sống

Không phải ngẫu nhiên mà người nước ngoài khi đến TP HCM làm việc thường lựa chọn một số khu ngoại vi như quận 7, quận 2... là nơi ở, dù khoảng cách đến trung tâm không gần. Lý do là ngoài một nơi trú ngụ, họ rất cần một môi trường sống lý tưởng phù hợp với nhu cầu sống, làm việc và giải trí của cả gia đình. Đó là không gian được thiết kế với nhiều mảng xanh, mật độ xây dựng thấp và trang bị đầy đủ về nhu cầu dịch vụ và tiện ích sống.

9. Cộng đồng

Ở Mỹ, giới bất động sản có câu: “Hãy cho tôi biết hàng xóm của anh là ai, tôi sẽ cho anh biết giá căn hộ của anh!”. Hay nói cách khác, giá của căn hộ sẽ phụ thuộc vào cộng đồng cư dân của khu căn hộ đó và những nỗ lực xây dựng cộng đồng của đơn vị quản lý và chủ đầu tư. 

Ví dụ tại Mỹ, khu Trump Place của tỷ phú Donald Trump nằm bên sông Hudson River trong thành phố New York chỉ được giá khi chính Donald Trump đến ở và chính ông đã xây dựng các dịch vụ tiện ích kèm theo để lôi cuốn giới doanh nhân nhà giàu đến ở cùng.

Đối với  những dự án cao cấp, cư dân là doanh nhân hay người nổi tiếng thì họ đặc biệt quan tâm đ máy bay, thuê xe, du thuyền, chơi golf…đầu tư, giải trí, du học…. Điều đó có nghĩa là bạn không cần phải vào đến trung tâm thành phố để tận hưởng những tiện nghi cao cấp và độc đáo.

Tuấn Nguyễn - chuyên viên phân tích StoxPlus

Nguồn: VNXPRESSS