Luật sư tư vấn vụ án tranh chấp bất động sản cần có kỹ năng gì?

Hầu hết, luật sư tư vấn sẽ giữ vai trò quan trọng trong suốt quá trình giải quyết vụ án: Ví như giai đoạn trong tố tụng, đây sẽ là người hỗ trợ thân chủ chuẩn bị các hồ sơ như thế nào để được toà án thụ lý, dẫn chứng pháp luật, tư vấn có nên khởi kiện hay hoà giải?,... Kế đến giai đoạn ngoài tố tụng, luật sư tư vấn có thể đại diện thân chủ để làm việc trực tiếp với các cơ quan có thẩm quyền.

Giữ vị trí gần như là quyết định quyền lợi của khách hàng, bên cạnh kiến thức chuyên môn cao, am hiểu sâu rộng các vấn đề pháp luật, luật sư tư vấn trong vụ án tranh chấp bất động sản cần có các kỹ năng sau đây:

Kỹ năng lắng nghe và trao đổi nội dung với khách hàng

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư

1.Tư vấn quy định pháp luật về đất đai

Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư được cấp phép thực hiện phân lô bán đất trong những dự án đầu tư. Vậy trong trường hợp mua đất trong những dự án trên cần lưu ý những vấn đề gì ? Người mua cần lưu ý những điều kiện gì để tránh những rủi ro sau này?

Đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật SƯ GIA ĐÌNH để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về vấn đề điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất nền trong dự án đầu tư. 

Nếu bạn gặp như vướng mắc liên quan tới vấn đề trên, hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc gọi tới tổng đài 0972238006 để được giải đáp hoặc tham khảo tình huống tư vấn sau đây.

2.Trả lời câu hỏi tư vấn về điều kiện mua đất nền dự án

Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.

Trường hợp có tranh chấp thì việc mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Điều 137 Bộ luật dân sự quy định khi hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

Luật sư tư vấn về bất động sản.

Bất động sản theo quy định của Luật dân sự bao gồm:

- Đất đai

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó, khi chuyển nhượng những tài sản liệt kê nêu trên thì phải tuân thủ quy định của Luật dân sự và văn bản pháp luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản…Thông thường khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ phát sinh sự ràng buộc pháp lý giữa hai chủ thể bao gồm bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án đầu tư thì có thể là sự thỏa thuận chuyển nhượng giữa ba bên bao gồm cả chủ đầu tư.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này hoặc bất kỳ vấn đề nào của pháp luật, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline: 0972238006 để được giải đáp.

Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

1. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án:

– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

Theo các quy định liên quan đến pháp luật đất  đai thì không có hợp đồng góp vốn giữa cá nhân và chủ đầu tư về dự án phân lô bán. Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Ƈ. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NỀN DỰ ÁN

Dù là mua đất nền dự án với mục đích gì thì người mua cần phải hiểu rõ những điều sau.

Năng lực chủ đầu tư dự án: Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. Do đó, nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.

Tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán

Trên thực tế có rất nhiều đơn vị môi giới chào bán đất nền, ký hợp đồng, thu tiền của khách hàng nhưng họ không có tư cách pháp lý. Chỉ có chủ đất (cá nhân hoặc doanh nghiệp) – người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp (công chứng). Như vậy nếu bạn không tìm hiểu kỹ và lỡ ký hợp đồng, trả tiền cho người không phải là chủ đất thì bạn đã vào thế “đuổi bắt vịt trời”.

 Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền

Trước khi mua đất nền nằm trong các dự án, khách hàng nên lưu ý các vấn đề quan trọng để không gặp rắc rối về sau. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ cho người mua biết thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án, cùng một số thông tin cần thiết liên quan.

Thủ tục mua bán đất nền không quá dễ cũng không quá khó nên vì vậy cũng tùy từng trường hợp mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Vì vậy bài viết này chỉ nêu những thủ tục chung nhất, mọi vấn đề liên quan bạn có thể liên hệ luật sư, chuyên gia hoặc kết nối trực tiếp để được tư vấn rõ ràng hơn.

1. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án:

– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.

+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

2. Lưu ý khi mua đất nền dự án:

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án về cơ bản thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy vô cùng phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi khả năng xấu có thể xảy ra, khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:

– Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?

– Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

– Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và  có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

– Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

– Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…

– Tránh tối đa việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu không đạt diện tích tối thiểu sẽ không được làm sổ, chưa kể mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.

Với những thông tin cơ bản về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án trên đây, người viết hi vọng đã giúp bạn có thêm những kiến thức sơ lược.

Trân trọng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Tuy luật quy định điều kiện chặt chẽ như vậy, nhưng các chủ đầu tư, do nhu cầu huy động vốn để triển khai dự án thường không đợi đến khi có đủ điều kiện mà đã bán luôn tại thời điểm có chấp thuận chủ trương đầu tư, họ đưa ra các hình thức hợp đồng để lách luật, như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, bản chất là những hợp đồng mua bán.

Đã có nhiều dự án đã thành công với phương án này, tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư do các lý do khác nhau, không thể triển khai tiếp dự án, đến lúc này thì thiệt thòi sẽ đẩy cho người mua đất nền, bị đưa vào thế “đi mắc núi, trở lại mắc sông” và tranh chấp, kiện tụng rất nhiều.

Phần lớn các trường hợp là không thể đòi tiền được và lúc đó, nhà đầu tư buộc phải cầu may, mong muốn chủ đầu tư sẽ vượt qua các trở ngại để tiếp tục dự án.

Thứ nhất, rủi ro về mặt pháp lý khi đầu tư đất nền: Các vấn đề pháp lý như không có sổ đỏ, tranh chấp đất, giấy tờ giả, …cũng là những rủi ro thường gặp đối với người mua đất nền. Theo đó, để tránh tình trạng này người mua cần:

Đối với đất nền thổ cư người mua cần yêu cầu chủ sở hữu cho xem sổ đỏ của lô đất, xác minh rõ khu đất không có tranh chấp trước khi có ý định mua;

Đối với đất nền dự án người mua cần tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án xem có uy tín không? Đồng thời, người mua cũng cần tìm hiểu rõ xem dự án đó đã được cấp sổ đỏ chưa? Mục đích sử dụng là gì? Nếu chưa được cấp thì người mua cần xác minh rõ thời gian cấp đất, cấp sổ đỏ là bao lâu? Có vướng mắc gì không?

Thứ hai, rủi ro khi gặp môi giới lừa đảo, không chuyên nghiệp:

Như các loại hình bất động sản khác, để đầu tư đất nền hiệu quả nhiều người mua cũng tìm đến môi giới. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp môi giới vì lơi nhuận mà đưa thông tin sai sự thật về dự án khiến người mua mua phải những dự án tính thanh khoản kém, hay mất cọc, lừa cọc.

Để tránh tình trạng này, người mua trước khi đầu tư vào đất nền cần tìm hiểu kỹ, lựa chọn môi giới uy tín, đáng tin tưởng.

Thứ ba, rủi ro vì mua giá cao hơn thị trường. Để không bị rơi vào tình trạng này, thì người mua cần định giá đất trước khi mua, việc sẽ giúp người mua không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá đất nền, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là người mua nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá đất của những mảnh đất tương tự cùng khu vực.

Thứ tư, rủi ro về quy hoạch: hiện nay có không ít dự án đã được quy hoạch trên giấy và được chấp thuận thông qua tuy nhiên nhiều người không biết hoặc cố tình vẫn rao bán đất khiến không ít người mua gặp rủi ro.

Vì vậy, để tránh bị mất tiền oan vì mua giá đất cao mà nhận bồi thường thấp thì người mua cần tham khảo các chuyên gia tư vấn, người làm trong lĩnh vực bất động sản hay có thể đến cơ quan có thẩm quyền để xác minh tình trạng lô đất mà mình dự định mua.

Cũng nên tránh các hợp đồng lách luật như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, bởi khi ký những hợp đồng này, người mua sẽ nắm đằng chuôi.

Theo tôi, việc siết chặt quy định về phân lô bán nền là cần thiết tuy nhiên cần áp đúng đối tượng là quy định tách thửa để thực hiện dự án, không nên áp dụng với các đối tượng thực hiện vì mục đích dân sinh khác ví dự như tách thửa cho con cái ra ở riêng, bán một phần để giải quyết kinh tế gia đình, …

Đồng thời, cần có một cơ chế để kiểm soát việc thực hiện tách thửa xem có đúng mục đích đã khai báo hay không và cần nhất có chế tài và các cơ quan để thực hiện chế tài này.

Lúc đó, nhà đầu tư cần "thuộc nằm lòng" 4 cảnh báo:

Thứ nhất, tổng hợp, thu thập thông tin từ những nguồn đáng tin cậy: Điều đầu tiên mà người thuê đất cần phải xác định, đó chính là những tiêu chí nào phù hợp với nhu cầu của mình. Người thuê muốn thuê đất ở vị trí nào? Cũng như khi mua đất, người thuê đất cũng phải tìm hiểu về chủ đầu tư dự án và dự án xem có vướng mắc gì không.

Thứ hai, người thuê đất cũng phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết để làm thủ tục thuê đất. Lưu ý khi làm thủ tục thuê, người thuê cần hiểu rõ nhiệm vụ cũng như tầm quan trọng của từng loại giấy tờ, đây cũng là cách bảo vệ quyền lợi về sau cho mình.

Thứ ba, thanh toán chi phí thuê theo quy định của pháp luật, tốt nhất là có sự tham gia của ngân hàng, với một tài khoản treo, khi các bên đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ thanh toán đầy đủ.

Thứ tư, xem thật kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký. Ngoài ra, người thuê cũng phải cần tỉnh táo trước những lời “dụ dỗ” đặt cọc trước để giữ chỗ từ phía trung gian khi người thuê chưa được ký giấy cam kết rõ ràng.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Trước khi mua đất nền nằm trong các dự án, khách hàng nên lưu ý các vấn đề quan trọng để không gặp rắc rối về sau. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ cho người mua biết thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án, cùng một số thông tin cần thiết liên quan.

Thủ tục mua bán đất nền không quá dễ cũng không quá khó nên vì vậy cũng tùy từng trường hợp mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Vì vậy bài viết này chỉ nêu những thủ tục chung nhất, mọi vấn đề liên quan bạn có thể liên hệ luật sư, chuyên gia hoặc kết nối trực tiếp để được tư vấn rõ ràng hơn.

1. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án:

– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.

+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

2. Lưu ý khi mua đất nền dự án:

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án về cơ bản thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy vô cùng phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi khả năng xấu có thể xảy ra, khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:

– Xem xét năng lực chủ đầu tư, tìm hiểu dự án liệu đã hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, đã cấm mốc ranh giới, đánh dấu đo đạc, thiết kế được Sở Xây dựng phê duyệt hay chưa?

– Chú ý giấy tờ khi giao dịch, nên thực hiện dựa trên hướng dẫn của nhân viên kinh doanh sàn phân phối, cá nhân môi giới. Tuy nhiên, bạn cần đề nghị xem giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.

– Kiểm tra tính pháp lý của đất nền, bằng cách xem dự án đã được phê duyệt qui hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 và  có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền chưa?

– Thay đổi quy hoạch là tình trạng không hiếm, nên lúc giao dịch, khách hàng cần thương lượng rõ ràng vấn đề này với bên bán, và phải đưa vào văn bản chính thức.

– Khi làm hợp đồng, cần chú ý ghi rõ và đầy đủ những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…

– Tránh tối đa việc mua đất chung sổ, vì thủ tục tách sổ rất phức tạp, lô đất bạn mua nếu không đạt diện tích tối thiểu sẽ không được làm sổ, chưa kể mâu thuẫn giữa các bên đồng sở hữu.

Với những thông tin cơ bản về thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án trên đây, người viết hi vọng đã giúp bạn có thêm những kiến thức sơ lược.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)

Tinh thần Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở  2014, và các văn bản hướng dẫn thi hành hạn chế việc phân lô, bán nền của các Đầu tư Dự án. Tuy nhiên, trên thực tế, nghiệp vụ bán hàng này vẫn được các Chủ Đầu tư vận dụng triệt để và “lách luật” trong việc bán, phân phối các sản phẩm nhà đất Dự án hình thành trong tương lai.

Đặc biệt thời gian qua báo chí đã đưa tin rất nhiều chủ đầu tư vi phạm pháp luật chào bán đất nền và thu tiền của khách hàng khi chưa đủ các điều kiện theo luật định, thậm chí sau khi đã thu tiền của khách hàng Cơ quan Nhà nước mới phát hiện và đình chỉ thực hiện dự án. Hậu quả, người mua “tiền mất, tật mang” – tiền đã nộp hàng tỷ đồng muốn lấy lại thì chủ đầu tư không trả, muốn lấy đất thì không có.

Để hiểu rõ hơn, luật sư xin chia sẻ các quy định pháp luật về các điều kiện mà Chủ Đầu tư Dự án phải đáp ứng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê dưới hình thức phân lô, bán nền, cần 05 điều kiện cơ bản sau:

1) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

2) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

3) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

4) Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

5) Tổ chức, Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Như vậy, khi hiểu biết thấu đáo các quy định và thủ tục đất đai, người mua sẽ hạn chế được các rủi ro không mong muốn trong các giao dịch về nhà đất. Người mua cần tìm hiểu xem chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện khi chào bán đất nền? Cân nhắc, đánh giá các quyết định trước khi đầu tư một số tiền lớn vào bất động sản hình thành trong tương lai; sẽ là cơ hội gia tăng giá trị đầu tư lớn nếu nhìn nhận, đánh giá đúng về pháp lý, bằng không sẽ gánh chịu những thiệt hại không nhỏ về tài chính, thời gian và công sức.

Tg: Luật sư Nguyễn Thị Huyên

……………..

Là một văn phòng luật sư về đất đai uy tín ở tphcm (tp.Hồ Chí Minh), luật sư tranh tụng về đất đai, nhà ở, chúng tôi hiểu biết sâu sắc hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhiều kinh nghiệm thực tiễn qua hàng trăm vụ án dân sự, kinh tế được giải quyết tại Tòa án. Luật sư giỏi về đất đai tại tphcm sẽ đồng hành cùng khách hàng “lo thay, nghĩ hộ khách hàng” giúp khách hàng vượt qua những khó khăn, thách thức gặt hái thành công trong các vụ việc sau:

• Tranh chấp nhà đất thừa kế
• Tranh chấp nhà đất khi ly hôn
• Tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài
• Tranh chấp về thừa kế đất đai, quyền thừa kế đất đai
• Tranh chấp nhà đất cho thuê, cho ở nhờ; tranh chấp nhà chung cư
• Tranh chấp đất đai trong gia đình, tranh chấp ranh giới đất, tranh chấp quyền sử dụng đất
• Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ, tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức
• Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
• Khiếu kiện đất đai, khiếu nại bồi thường giải phóng mặt bằng

Là văn phòng luật sư chuyên về đất đai ở tphcm, với đội ngũ luật sư tranh tụng về đất đai uy tín tại tphcm chúng tôi có thể bảo vệ được quyền lợi khách hàng một cách nhanh chóng, hiệu quả nhất. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý cho khách từ khi chuẩn bị thủ tục khởi kiện cho đến khi giải quyết xong tranh chấp đất đai, như sau:

• Tư vấn: thủ tục khởi kiện dân sự, án phí dân sự, án phí chia thừa kế
• Tư vấn thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai, án phí tranh chấp đất đai
• Tư vấn cách thu thập chứng cứ, đưa ra các phương án hòa giải tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp thừa kế
• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại và nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tới Cơ quan có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho thân chủ
• Cử luật sư nghiên cứu hồ sơ, soạn thảo bản luận cứ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong suốt quá trình tố tụng tại Tòa án
• Nhận ủy quyền thay mặt khách hàng thực hiện công việc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai từ cấp xã phường đến Tòa án, Thi hành án để giải quyết xong vụ việc tranh chấp n