Thế chấp là loại giao dịch bảo đảm để hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án nhà ở vay tiền thực hiện dự án, hoặc hỗ trợ cho khách hàng vay tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Giao dịch này tồn tại khá phổ biến trên thực tế. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản dùng để thế chấp rất đa dạng, có thể là động sản hoặc bất động sản, là tài sản có sẵn hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Do đặc trưng là những tài sản chưa hình thành tại thời điểm thế chấp nên nhà ở hình thành trong tương lai là dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro cao. Vì vậy, pháp luật phải có những cơ chế riêng biệt để điều chỉnh nhằm đảm bảo an toàn cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua nhà ở hình thành trong tương lai - bên yếu thế trong giao dịch.

Trên thực tế, việc chủ đầu tư thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án, nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc các dự án bất động sản là hoạt động bình thường và được sự cho phép của pháp luật. Cụ thể, tại Điều 183 Luật Nhà ở 2023 quy định về thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1/ Nhà chung cư là gì?

Tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh..”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Mua nhà chung cư, sau 50 năm bị mất trắng?

1. Về hiệu lực của giấy tờ mua bán viết tay

Về nguyên tắc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong trường hợp hai bên có giao dịch thực sự nhưng hình thức của hợp đồng chưa phù hợp quy định của pháp luật thì hợp đồng vẫn chưa phát sinh hiệu lực. Nếu có tranh chấp mà các bên không thể tự thương lượng để giải quyết, vụ việc được đưa ra tòa án thì cơ quan này sẽ xác định hợp đồng chưa tuân thủ về hình thức và ấn định một khoảng thời gian hợp lý để các bên hoàn thiện về mặt hình thức của hợp đồng (ký lại hợp đồng tại phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã phường để xin chứng thực hợp đồng).

Loại tranh chấp này thường xảy ra liên quan đến vấn đề chủ đầu tư bàn giao chậm, không chịu bàn giao căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua nhà. Hoặc chỉ bàn giao nhà, cư dân đã dọn vào ở nhưng mãi vẫn chưa thấy chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tình trạng này diễn ra ngày càng phổ biến và trở thành nỗi lo của rất nhiều người chọn mua nhà chung cư.

Tình trạng tranh chấp, giằng có này khiến cư dân rơi vào cảnh bế tắc khi vẫn chưa có những chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao. Đồng thời, cư dân chưa có nhà thì vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa phải lo trả tiếp tiền mua nhà. Cư dân các căn hộ không có giấy tờ thì nơm nớp lo sợ mất nhà vì thiếu giấy tờ, cũng không thể mua bán gì được căn hộ vì thiết giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở.

hư vậy, hạn mức thanh toán khi chưa giao căn hộ cho người mua là không quá 70% giá trị hợp đồng. Trong mọi trường hợp, khi người mua căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Thu quá hạn mức, chủ đầu tư bị phạt đến 80 triệu đồng

Chủ đầu tư có hành vi thu tiền vượt hạn mức sẽ bị xử lý hành chính hoặc trách nhiệm dân sự.

Xử lý hành chính:

Theo điểm c khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng thu tiền của bên mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định thì bị phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng.

Trách nhiệm dân sự:

Theo Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu (ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP) nhưng phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính như: Tên, địa chỉ của các bên; giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; phương thức và thời hạn thanh toán; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; phạt vi phạm hợp đồng; giải quyết tranh chấp…

Việc chủ đầu tư chậm giao nhà theo thời hạn cam kết với khách hàng sẽ chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua căn hộ, có nghĩa là các cam kết mà hai bên đã thỏa thuận về nghĩa vụ bàn giao. Theo quy định tại  Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Điều 22 quy định về nghĩa vụ của bên bán nhà,  công trình xây dựng:

– Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
• Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định pháp luật. 
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

TƯ VẤN VỀ QUYỀN SỞ HỮU VỚI NHÀ CHUNG CƯ 

Theo Khoản 6 Điều 18 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định:

Đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản mà bán lại nhà ở đã mua cho tổ chức, cá nhân khác thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nếu đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì phải thực hiện việc mua bán nhà ở theo đúng thủ tục quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự (bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp, các bên phải lập hợp đồng mua bán nhà ở và nộp thuế cho Nhà nước theo quy định);

b) Nếu chưa nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư thì được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Thông tư này mà không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo Khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD:

Sau đây là một số vấn đề cơ bản mà tôi khuyên người mua nhà cần lưu ý trước khi ra quyết định mua 1 căn hộ dự án:

–         Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án, ít nhất cũng phải được xem tận mắt:

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
• Sổ đỏ cả khu đất: xem nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế.
• Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng, họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch  quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.

Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau. Ví dụ như, người nước ngoài ở Việt Nam muốn mua căn hộ nhà chung cư thì chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư khi là người có công đóng góp với Việt Nam, người kết hôn với công dân Việt Nam, có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm….,và chỉ được sở hữu 1 căn hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, không phải cho thuê hoặc sử dụng với mục đích  khác… Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo qui định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp. Việc qui định này đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực, cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.

Đối với chủ thể là tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp  đồng cần có tư cách pháp nhân. Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau. Theo qui định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định của pháp luật ví dụ như vốn để thực hiện dự án không được thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có qui mô sử dụng đất dưới 20ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có qui mô từ 20ha trở lên được phê duyệt.

Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư. Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác. Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê mua…

2. Nội dung của hợp đồng

2.1 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên  một vị trí nhất định. Căn hộ nhà chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước. Theo qui định của pháp luật hiện hành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hồ sơ từng căn hộ cùng giấy tờ kèm theo như quy định. Các cơ quan này có trách nhiệm hoàn thành thur tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu căn hộ trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Cũng theo thông tư này thì hồ sơ của từng căn hộ phải có bản sao xác nhận của sàn giao dịch bất động sản về việc căn hộ đã được giao dịch qua sàn đối với các giao dịch mua bán căn hộ chung cư kể từ ngày 10/4/2009.

Đối với căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai,  thì cần phải có căn cứ xác định rõ ràng. Theođiều 429 BLDS: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác, chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán”. Như vậy pháp luật Dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hoặc chưa có trong thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định rõ ràng. Căn hộ chung cư dự án theo đó có thể là đối tượng của hợp đồng mua bán nếu nó được xác định rõ ràng và cụ thể về vị trí, diện tích, cấu trúc… Theo qui định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư cũng có quyền huy động vốn từ nguồn tiền ứng trước của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án đã thiết kế xây dựng đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cần đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì phải là căn hộ được phép kinh doanh, đảm bảo các yêu cầu về kĩ thuật và không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật.

2.2 Giá cả và phương thức thanh toán

Khi giao kết hợp đồng, các bên có thể tự do thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán. Luật nhà ở có phép các chủ đầu tư được huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi nhà ở được xây dựng xong phần móng, các chủ đầu tư được huy động vốn góp dưới hình thức này nhưng không được quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng.

Các bên trong hợp đồng mua bán có thể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậm trả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xác định giá mua bán. Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụ cho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá.

2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên

* Quyền và nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thơi hạn và phương thức đã được thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra, đơn phương chấm dứt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp 2 bên thỏa thuận hoặc theo qui định của pháp luật

Bên bán có nghãi vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp, trường hợp bên bán không thông báo mà bên mua phát hiện ra thì bên mua có quyền hủy hợp đồng; giao căn hộ chung cư theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận kem theo hồ sơ và các giấy tờ hướng dẫn sử dụng khác; bảo hành căn hộ chung cư đã bán theo thỏa thuận của 2 bên, không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng trở lên, không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và không ít hơn 24 tháng đối với các nhà chung cư còn lại. bên bán có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra, thực hiện nghĩa vụ về thuế theo qui định của pháp luật. Duy trì hoạt động bình thường của căn hộ chung cư, dảm bảo khai thác tốt các tính năng của nhà chung cư.

* Quyền và nghĩa vụ của bên mua

Bên mua có quyền được nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các giấy tờ liên quan; yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán, chuyển giao quyền sở hữu và có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ chung cư. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thảo thuận của 2 bên hoặc do pháp luật quy định.

Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận, nhận căn hộ chung cư kèm theo đầy đủ giấy tờ và hồ sơ theo đúng chất lượng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, sử dụng căn hộ theo đúng công năng thiết kế, trong trường hợp mua căn hộ cho thuê thì phải đảm bào quyền, lợi ích của người thuê trong thời gian hợp đồng thuê vẫn còn hiệu lực

3. Hình thức hợp đồng

Theo quy định tại điều 450 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có qui định khác”. Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việc vi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu. Hiện nay,có rất nhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên lại chưa có sự quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Theo tinh thần của  tại điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở còn theo qui định của blds thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai. Và vì vậy không căn cứ hay bắt buộc các hợp đồng dạng này phải có công chứng, chứng thực, điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên tham gia.

Hiệu lực của hợp đồng được quy định trong từng loại hợp đồng.Với hợp đồng miệng, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ thời điểm giao kết, là thời điểm các bên đã thực hiện thỏa thuận với nhua về nội dung của hợp đồng. đối với hợp đồng bằng văn bản, thông thường thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng. thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận. còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực khi các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền  chứng nhận.