1/ Dự án "ma" không còn là cụm từ xa lạ đối với người dân và cũng không ít người phải khốn đốn, nhưng “dự án ma" vẫn tồn tại tràn lan bất chấp các quy định của pháp luật. Hiện nay, “dự án ma" xuất hiện rất nhiều và việc rao bán được công khai, có xu hướng ngày càng phát triển. Những dự án này xuất hiện nhiều tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh… nơi được gọi là “đất chật người đông” nhu cầu đối với bất động sản tăng không ngừng. .

Nguyên nhân có thể bắt nguồn từ một bộ phận người dân không am hiểu về pháp lý, chỉ nghe chiêu trò tiếp thị của nhân viên marketing dự án mà không mảy may nghi ngờ về tính hợp pháp. Nguyên nhân khác cũng có thể từ lòng ham lời, ham rẻ… của khách hàng. Đồng thời, cũng phải kể đến chiêu trò lừa đảo của những chủ đầu tư “dự án ma" khi quảng bá công ty có trụ sở là tòa cao ốc chọc trời, quy mô công ty và nhân viên được tổ chức hết sức chuyên nghiệp, cùng những hứa hẹn tạo niềm tin vững chắc cho khách hàng.

LUẬT SƯ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Bộ luật dân sự 2015

Chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý về bất động sản cho các khách hàng như sau:
 

- Tư vấn cho các Nhà phát triển bất động sản về các dự án nhà ở, khu thương mại và công nghiệp tại Việt Nam;
 

- Soạn thảo các loại tài liệu tạo phục vụ cho việc mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất và quyền thuê;

Nếu mua phải loại đất nền chưa được phép phân lô , nhà đầu tư sẽ gặp khó trong việc bán ra, nếu dùng đòn bẩy tài chính có thể bị mắc kẹt vốn vì chưa biết “số phận” lô đất sẽ ra sao. Còn người mua ở thực có thể gặp rắc rối khi đất chưa được phép tách thửa nên cũng không được cấp sổ đỏ để xây dựng.

2. Đất nền thanh lý giá rẻ

Sau khi sốt đất đi qua, một số nhà đầu tư có động thái bán ra những nền đất với giá giảm so với giai đoạn đỉnh. Tuy nhiên, với những thông tin rao bán đất nền giá rẻ hơn hẳn so với thị trường, do ngân hàng thanh lý , người mua cần hết sức thận trọng.

Thông thường, những thông tin rao bán này xuất phát từ các sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc môi giới cá nhân với lời giới thiệu “có mối quan hệ với ngân hàng” để tạo niềm tin cho người mua. Nếu khách hàng tìm hiểu kỹ sẽ phát hiện ra nguyên nhân giá đất rẻ do nhiều vấn đề như: nằm ở những nơi xa xôi hẻo lánh, đất dính tranh chấp hoặc pháp lý mập mờ.

Quy định của pháp luật quyền sở hữu sổ đỏ và các tranh chấp

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất đang trong thời hạn sử dụng.
• Khi có người mua đất, người bán sẽ thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên người mua.

Dịch vụ Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai : Hiện nay, đất đai là một trong những vấn đề rất được quan tâm vì nó liên quan đến đời sống, kinh tế của con người. Có rất nhiều vấn đề liên quan đến đất đai mà cần có sự tư vấn của Luật sư.

Luật Đất Đai năm 2013 quy định như sau::

Điều 188. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189,190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Theo thông tin bạn cung cấp, chủ đầu tư nói hợp đồng không công chứng được vì dự án chưa có sổ hồng, đang chờ cấp sổ. Do vậy, đối chiếu với quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai năm 2013 thì khi mà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc đất đó không đủ điều kiện để chuyển nhượng. 

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

….

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của một bên;

…

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Trường hợp chủ đầu tư mà bạn nhận chuyển nhượng có chức năn kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng khi các bên có yêu cầu. Trường hợp chủ đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản mà hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể tù thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giấ thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Từ những quy định trên có thể thấy rằng, tính pháp lý của chủ đầu tư chưa thật sự đầy đủ. Do vậy, thì bạn nên đợi đến khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới thực hiện việc mua bán lô đất với chủ đầu tư. Và khi có sổ hồng rồi, thì hợp đồng chuyển nhượng lô đất đó sẽ đủ điều kiện để thực hiện.

Vì lô đất đó chưa có sổ hồng, do đó giao dịch giữa bạn với chủ đầu tư sẽ không đủ điều kiện để được công chứng. Vậy nên, khi mà bạn muốn giao dịch sang nhượng với bên thứ 3 thì bạn không thể thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được. Vì chỉ khi mà có đủ tất cả các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì khi đó mới đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Tranh chấp đất đai đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền giải quyết các tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".

Tranh chấp đất đai thường khó khăn và phức tạp. Hòa giải là bước đầu tiên và nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải với nhau. Tại Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Sau khi hòa giải không thành thì đối với tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân yêu cầu được giải quyết. Về tranh chấp đất đai bạn nên chuẩn bị chứng cứ chứng minh cho việc bảo vệ quyền sử dụng đất. Luật sư khi tham gia vụ kiện tranh chấp sẽ giúp vụ việc được theo đúng trình tự quy định và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ kiện