Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thế nào?

1. Khái niệm đặt cọc và tạm ứng trong thực hiện hợp đồng

- Đặt cọc 

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác nhưng có định giá rõ là bao nhiêu tiền cụ thể (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Kính gửi luật sư, Em có một thắc mắc như sau xin luật sư tư vấn giúp ạ: Em được giới thiệu để mua 1 mảnh đất 50m2 đất dịch vụ, đã đặt cọc 50 triệu đồng theo đề nghị của bên bán. Trên giấy đặt cọc ghi rõ tới ngày 22/04/2013 bên mua sẽ giao nốt số tiền còn lại và các bên thực hiện nốt nghĩa vụ mua bán với nhau.

Tuy nhiên tới ngày 22/04/2013 bên bán lại yêu cầu em phải chuyển tiền trước rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng (hợp đồng ủy quyền công chứng) sau. em ko chịu và yêu cầu bên bán phải lập hợp đồng ủy quyền trước, sau đó mới chuyền tiền, bên bán có thẻ giữ giấy tờ đất, sau khi chuyền tiền xong mới giao cho bên mua. Nhưng cùng lúc đó, gia đình bên bán gồm bố, mẹ và người bán (là con) lại không thống nhất ý kiến, bố người bán khẳng định không bán nữa. mẹ bên bán thì bảo trả lại tiền đặt cọc, người bán thì lưỡng lự. Khi đó em thấy gia đình bên bán có ý định lật lọng, còn nói năng xúc phạm nên không muốn mua nữa và yêu cầu bên bán trả lại tiền đặt cọc, nhưng người bán nhất định không trả lại. Vậy em có thẻ đòi lại tiền đặt cọc được không ạ? Em xin chân thành cảm ơn luật sư tư vấn. Mong nhận được sự giúp đỡ từ luật sư!

Trả lời:

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc là loại hợp đồng thông dụng để khởi đầu các giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, nhiều người khi làm hợp đồng đặt cọc lại không có sự am hiểu về pháp lý cũng như quá vội vàng, không xem xét kỹ nên thường xuyên dẫn đến những tranh chấp. Sau đây, VPLS GIA ĐIÙNH sẽ có bài viết tổng hợp liên quan đến tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc để nhằm đáp ứng nhu cầu tìm hiểu của Quý độc giả và quý khách hàng liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

1. Đặt cọc là gì?

Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất.

2. Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất

Thông thường khi giao kết hợp đồng đặt cọc, viết giấy nhận cọc nguyên tắc giải quyết tranh chấp của các bên thường thỏa thuận ưu tiên bằng con đường thương lượng, hòa giải. Do đó bước đầu tiên chúng ta luôn nên tuân thủ nguyên tắc này để đưa ra yêu cầu trả tiền đặt cọc, phạt cọc trong buổi đàm phán. Đây cũng là căn cứ quan trọng để bên bị vi phạm xác minh các thông tin sau: 

- Thứ nhất là rà soát lại căn cứ mà bên vi phạm đưa ra để xem xét yêu cầu của mình đã hợp lý chưa.

- Thứ hai là xác minh khả năng về tài chính của bên vi phạm cùng mức độ hợp tác của họ khi biết mình có lỗi dẫn đến vi phạm theo thỏa thuận đặt cọc đã ký.

- Thứ ba giúp củng cố tài liệu để hoàn thiện hồ sơ khởi kiện yêu cầu trả tiền đặt cọc và phạt cọc khi cần.

Những lưu ý có thể giúp bạn có lập luận sắc bén khiến bên vi phạm phải tiếp thu quan điểm mình đưa ra và thực hiện nghĩa vụ trả tiền thường tập trung ở các yêu tố sau:

THỰC TIỄN XÉT XỬ: TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT  ĐƯỢC TÒA ÁN GIẢI QUYẾT NHƯ THẾ NÀO?

“Bản án số: 65/2018/DS-PT Ngày: 07-02-2018 V/v Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Của tòa án nhân dân tỉnh Long An

Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, khi một trong các bên vi phạm những nghĩa vụ cơ bản thì bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, khi có tranh chấp và không thể giải quyết được bằng hòa giải, thương lượng thì bên có quyền được quyền khởi kiện ra tòa án yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc đó để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Để tìm hiểu về vấn đề này, hãy tham khảo bài viết dưới đây.

Quy định của pháp luật về hợp đồng đặt cọc

Về hình thức, hợp đồng đặt cọc phải được lập bằng văn bản, có chữ ký, xác nhận của các bên và người làm chứng. Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có công chứng chứng thực.

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác  trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Pháp luật không bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên chỉ ký giấy tay thì HĐ đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý, theo Điều 328 BLDS 2015.

Tuy nhiên trên thực tế tham gia tố tụng tại Tòa án thì Ls khuyến khích các bên nên đi công chứng HĐ đặt cọc, bởi điểm lợi về chứng minh chứng cứ, đó là khi xảy ra tranh chấp thì HĐ được công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh; còn HĐ giấy tay nhiều khi xảy ra tranh cãi vì 1 bên cho rằng chữ ký giả, phải giám định chữ ký chữ viết.....

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

ĐƠN KHÁNG CÁO

Kính gửi: TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CẦN GIUỘC – TỈNH LONG AN

Người kháng cáo:

Họ và tên              :

Số CMND             :   

Thường trú           :

Địa chỉ liên hệ    :

            Tôi là bị đơn trong vụ án tranh chấp: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với nguyên đơn là bà Vương Nhật Bình, sinh năm 1983, địa chỉ: số 325 Quốc lộ 50, tổ 13, khu phố 3, thị trấn Cần Giuộc, tỉnh Long An (theo Thông báo về việc thụ lý vụ án số: 71/TB-TLVA ngày 26/02/2018 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc).

            Chúng tôi kháng cáo: Toàn bộ bản án sơ thẩm mà Hội đồng xét xử Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc đã tuyên án vào ngày 18/12/2018.

            Tòa sơ thẩm buộc tôi phải trả cho bà Vương Nhật Bình số tiền: 100.000.000 đồng mà bà Bình đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật, không có căn cứ, cơ sở để chấp thuận, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi.

Các lý do của việc kháng cáo là:

Về phẩn thủ tục tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm đã không tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử cho tôi, chỉ điện thoại cho tôi lên tham dự phiên tòa dẫn đến tôi không biết Hội đồng xét xử gồm những ai; Vắng mặt Kiểm Sát viên tại phiên tòa nhưng Tòa án không nêu vấn đề này trong phần thủ tục là vi phạm thủ tục tố tụng, không có sự giám sát hoạt động tố tụng của cơ quan kiểm sát dẫn đến tuyên một bản án tùy tiện, không khách quan, mang nặng yếu tố chủ quan của Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi. Trước khi xét xử Tòa án cấp sơ thẩm có gọi tôi lên và yêu cầu tôi ký khống vào một số giấy tờ có tiêu đề là Biên Bản Tống Đạt nhưng không ghi nội dung là tống đạt văn bản nào, tôi không hiểu biết pháp luật nên Tòa án nói sao thì tôi làm theo như vậy.

Về phần nội dung:

Thứ nhất, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào Điều 366 và Điều 443 Bộ luật Dân sự 2015 để cho rằng tôi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, làm cơ sở để xử ép tôi, tuyên tôi thua kiện là hết sức vô lý, tuyên một bản án mang nặng yếu tố chủ quan.

Điều 366 và Điều 443 Bộ luật Dân sự 2015quy định:

“Điều 366. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và chuyển giao giấy tờ

1. Người chuyển giao quyền yêu cầu phải cung cấp thông tin cần thiết, chuyển giao giấy tờ có liên quan cho người thế quyền.

2. Người chuyển giao quyền yêu cầu vi phạm nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.

Điều 443. Nghĩa vụ cung cấp thông tin và hướng dẫn cách sử dụng

Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện trong một thời hạn hợp lý; nếu bên bán vẫn không thực hiện làm cho bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, Tòa án cần phải xét xem tôi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, vậy thông tin ở đây là thông tin gì? Thông tin về thửa đất (tài sản) hay thông tin về quy hoạch? Nếu là thông tin quy hoạch thì phải xem xét đây là nghĩa vụ của tôi hay là nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng (người mua); thông tin quy hoạch có phải là thông tin cần thiết hay không? Luật có quy định thông tin cần thiết khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả thông tin quy hoạch hay không? Mặt khác, Luật không quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của tôi (người bán).  

Hơn nữa, vào ngày 18/10/2017 đã có trích lục quy hoạch của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cần Giuộc thể hiện rằng: “Vị trí thửa đất không thuộc các khu vực quy hoạch dự án”. Đến ngày 23/01/2018, thì tôi và bà Vương Nhật Bình đã ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất, tức từ thời gian có trích lục quy hoạch đến thời gian ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất là 3 tháng 5 ngày nên trích lục quy hoạch ngày 18/10/2017 vẫn có giá trị và tôi cũng không biết được đất của tôi đang bị quy hoạch vì không có văn bản, giấy tờ của cơ quan có thẩm quyền thông báo cho tôi biết là đất của tôi đang bị quy hoạch (vì theo nội dung Công văn số: 185/CN.VPĐKĐĐ ngày 11/7/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – UBND huyện Cần Giuộc có nội dung rằng “chưa có thông báo thu hồi đất”).

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Bình (nguyên đơn) và chồng bà bình cũng thừa nhận rằng: sau khi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 thì chiều cùng ngày bà Bình có nghe phong phanh là đất bị quy hoạch nên không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng. Như vậy, Giấy đặt cọc mua bán đất có trước thời điểm bà Bình biết được đất bị quy hoạch, việc bà Bình không tìm hiểu thửa đất mình chuẩn bị nhận chuyển nhượng có thuộc quy hoạch hay không là lỗi của bà Bình. Đúng ra, trước khi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất bà Bình phải có nghĩa vụ tìm hiểu đối với tài sản mà mình dự kiến mua, tuy nhiên bà Bình lại không tìm hiểu nên lỗi này hoàn toàn thuộc về bà Bình. Tại sao Tòa án cấp sơ thẩm lại vận dụng sai quy định của pháp luật, áp đặt cho tôi không cung cấp thông tin để làm căn cứ duy nhất xử ép tôi.

Về phần nghĩa vụ cung cấp thông tin của tôi (người bán) thì tôi đã cung cấp cho bà Bình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CL 600107, số vào sổ cấp GCN: CS 10304 ngày 03/10/2017 do UBND huyện Cần Giuộc cấp, đã được cập nhật sang tên tôi vào ngày 15/12/2017 (bản photo, đã đối chiếu bản chính). Thông tin trên Giấy chứng nhận này hoàn toàn phù hợp với thông tin tại Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018, tại phiên tòa sơ thẩm bà Bình (nguyên đơn) và chồng bà Bình (người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan) cũng đã thừa nhận về việc đã nhận, xem xét, đối chiếu giấy chứng nhận này. Như vậy, tôi đã hoàn thành phần nghĩa vụ cung cấp thông tin của mình, chuyển việc bà Bình không tìm hiểu thông tin quy hoạch trước khi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 là lỗi của bà Bình.

Luật không có quy định, các bên không có thỏa thuận về nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) nên Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng nghĩa vụ cung cấp thông tin quy hoạch là nghĩa vụ của tôi là có phần mang tính áp đặt, cố tình xử ép tôi.

Hơn thế nữa, theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định như sau:

1.   Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a)     Có Giấy chứng nhận,

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, bà Bình và tôi hoàn toàn đủ năng lực hành vi dân sự, quyền sử dụng đất hoàn toàn đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của Điều 188 Luật Đất đai 2013 nên việc bà Bình và tôi ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất (Hợp đồng đặt cọc) là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Việc bà Bình đang trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng nhưng lại tự ý đơn phương đòi lại cọc, không ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng đúng thời hạn như các bên đã thỏa thuận với lý do là đất bị quy hoạch là vi phạm thỏa thuận, vi phạm hợp đồng nên bị mất cọc là đúng với quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, cũng theo Giấy đặt cọc mua bán đất (Hợp đồng đặt cọc) các bên không có thỏa thuận nếu như đất bị quy hoạch thì bên bán sẽ trả lại cọc cho bên mua. Vì vậy, việc tự ý đòi lại cọc, không ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng đúng thời hạn như các bên đã thỏa thuận là lỗi của bà Bình và không có cơ sở để Tòa án chấp thuận yêu cầu khởi kiện của bà.

Thứ hai, căn cứ vào quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, Công văn số 1213/KT&HT ngày 24/9/2018 của Phòng Kinh tế  và Hạ tầng – UBND huyện Cần Giuộc có nội dung:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ vào quy định nêu trên, dù có kế hoạch hay chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện Cần Giuộc thì Luật chỉ cấm người sử dụng đất “không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm”, Luật không cấm quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất, trong khi việc tôi và bà Bình ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 là để đảm bảo việc giao kết (ký kết) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 328 BLDS 2015).

Mặt khác, căn cứ vào Công văn số: 185/CN.VPĐKĐĐ ngày 11/7/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – UBND huyện Cần Giuộc có nội dung: “Thửa đất số 829, tờ bản đồ số 33, tỷ lệ 1/2000 hiện thuộc khu quy hoạch dự án Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phố Đông (chưa có thông báo thu hồi đất). Thửa đất 829, tờ bản đồ số 33 vẫn thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất”. Như vậy, việc ký kết Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018 giữa tôi và bà Bình là để đảm bảo giao kết (ký kết) hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật đã cho phép các bên được quyền chuyển nhượng nhưng bà Bình lại không thực hiện đúng theo thỏa thuận thì bà Bình phải chịu mất cọc là phù hợp với thỏa thuận của các bên và phù hợp với quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 và Gạch đầu dòng thứ 3, Phần B Giấy đặt cọc mua bán đất ngày 23/01/2018).

Quá trình xét xử tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện của tôi là ông Trịnh Công Sang đã có những tranh luận, phân tích về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ để chấp thuận nhưng không được Tòa án cấp sơ thẩm – thẩm phán Trần Phương Thảo ghi nhận, những ý kiến mà ông Trịnh Công Sang phân tích không được Tòa án cấp sơ thẩm – thẩm phán Trần Phương Thảo đưa vào bản án một cách đầy đủ, cố tình loại bỏ những nội dung phân tích có lợi cho tôi.   

            Vì vậy, tôi yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết những việc sau đây:

            Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm Hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại vì cấp sơ thẩm đã vi phạm tố tụng.

Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Vương Nhật Bình đối với yêu cầu buộc tôi trả số tiền: 100.000.000 đồng mà bà Bình đã đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/01/2018.

            Kính mong Quý Tòa án xem xét, chấp nhận kháng cáo của tôi.

            Xin chân thành cảm ơn và trân trọng kính chào./.

   Người kháng cáo

     Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xã hội. 

http://www.luatsuthanhpho.com                                                                                                                              

Khái niệm đặt cọc theo BLDS 2015

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Các trường hợp đặt cọc mà không phải bồi thường khi không thực hiện đúng giao kết là khi hợp đồng, giao dịch đặt cọc đã ký kết nhưng bị vô hiệu

Giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

- Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự

- Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép

- Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông

- Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật

- Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.

Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiên hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mức phạt cọc và cách tính mức phạt cọc khi các bên không thỏa thuận

Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự, nên trường hợp mức phạt quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần nhiều trường hợp sẽ bị vô hiệu. Pháp luật quy định khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng không thỏa thuận mức phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau

1. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

2. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

3. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

4. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)