Tranh chấp mua bán nhà ở khi đã thanh toán tiền nhưng chủ nhà không chịu bàn giao nhà?

Tư vấn việc mua nhà đang có tranh chấp? Tranh chấp mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay không có công chứng thì ai đúng ? ai sai ? Tranh chấp quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất ? Tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ? sẽ được luật sư tư vấn cụ thể:

Giấy tờ bên bán cần chuẩn bị:

• Thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chỉ bán một phần diện tích nhà đất thì cần có thêm có công văn của Văn phòng Đăng ký Đất hoặc Phòng Tài nguyên Môi trường và hồ sơ kỹ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà.
• Thứ hai: CMND hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng).
• Thứ ba: Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng).
• Thứ tư: Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Đăng ký kết hôn).

Tư vấn luật đất đai nhà ở là dịch vụ luật rất phổ biến hiện nay. Rất nhiều khách hàng đã tìm đến công ty, văn phòng luật sư tư vấn đất đai khi xảy ra tranh chấp. Bởi những quy định của pháp luật về đất đai thường rất phức tạp và vô cùng khó để tự mình giải quyết. Với mong muốn được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mọi người dân, VPLS GIA ĐÌNH cung cấp các dịch vụ tư vấn pháp luật đất đai như tư vấn luật chuyển nhượng đất đai, tư vấn luật đất đai sổ đỏ, tư vấn về đất đai giải tỏa, thu hồi, đền bù…

TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI CÓ VAI TRÒ QUAN TRỌNG NHƯ THẾ NÀO ĐỐI VỚI NHÂN DÂN?

Tư vấn luật đất đai nhà ở có vai trò vô cùng quan trọng mỗi khi phát sinh tranh chấp liên quan đến đất đai. Chỉ khi chủ thể sử dụng đất nắm rõ tất cả các quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì mới có thể đảm bảo được đúng quyền và lợi ích của mình cũng như giảm thiểu tối đa những mâu thuẫn xung đột về lợi ích với các bên liên quan. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng không phải tất cả người sử dụng đất đều am hiểu kiến thức về pháp luật đất đai. Điều này tạo nên những khó khăn khi giải quyết tranh chấp đất đai.

HƯỚNG DẪN THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT 

I. Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất)

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hiện nay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

 Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đất không có tranh chấp

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

- Trong thời hạn sử dụng đất

Điều kiện tách thửa đất_

- Căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Theo Luật khiếu nại 2011, sẽ có hai hướng khiếu nại:

• Khiếu nại hành vi hành chính của người có thẩm quyền vì không ban hành quyết định hỗ trợ suất tái định cư. Đây là trường hợp khiếu nại Hành vi hành chính.

• Khiếu nại quyết định hỗ trợ suất tái định cư không thỏa đáng, vi phạm pháp luật. Đây là trường hợp khiếu nại Quyết định hành chính được ban hành trái luật hoặc không thỏa đáng.

Trình tự giải quyết theo Điều 7 Luật khiếu nại 2011 có quy định:

• Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính.

• Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu.

Đất đai là một tài sản lớn của người dân, vì thế người dân khi có việc cần, khi cần vay vốn thì có quyền thế chấp sổ đỏ, sổ hồng để thực hiện hoạt động vay vốn ngân hàng. Nhiều trường hợp người dân đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng để vay tiền nhưng lại có nhu cầu cho thuê, tặng cho một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người thân. Vậy pháp luật có cho phép điều này không?

Quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp

Thế chấp là 1 trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai, nhà đất, nhà cửa… là quyền của người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu về quy định, điều kiện, thủ tục và các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai. Lời khuyên cho bạn khi tham gia giao dịch về đất đai là nên tìm hiểu thật kỹ quy định pháp luật, hỏi ý kiến tư vấn chuyên gia hoặc Gọi 1900.6169 để Luật Minh Gia giải đáp mọi thắc mắc cho bạn.

Trường hợp thứ nhất: Tranh chấp đất đai thuộc vào dạng tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai đó có quyền sử dụng đát hợp pháp với thửa đất, mảnh đất nào đó. Đây là các trường hợp liên quan đến việc công nhận người nào mới thật sự là người có quyền sử dụng đất trên một phần đất đang có tranh chấp. Ví dụ như tranh chấp diện tích đất do bị cấp trùng, lấn chiếm đất đai, tranh chấp ranh giới đất liền kề mà cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, lối đi, tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất. Chủ yếu phân định quyền sử dụng đất thuộc về cá nhân, tổ chức nào.

Trường hợp thứ hai, là dạng tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đây chính là các tranh chấp liên quan đến các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.

Các giao dịch dân sự liên quan quyền sử dụng đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù đây là các tranh chấp về hợp đồng dân sự nhưng đều có liên quan đến vấn đề chủ đạo là đất đai. Tuy nhiên về bản chất đây vẫn là tranh chấp về hợp đồng dân sự.

Trường hợp thứ ba, là trường hợp tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Các tranh chấp về đất đai trong lĩnh vực thừa kế thường xảy ra khi có sự kiện phân chia thừa kế theo quy định của luật hoặc theo yêu cầu được phân chia di sản thừa kế của những người ở hàng thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp thứ tư, là trường hợp tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Trường hợp này thường liên quan đến việc tranh chấp những tài sản được gắn liền với đất như: cây cối, nhà ở, tường rào, các công trình trên đất được giao. Bản chất của trường hợp tranh chấp này là xác định ai có quyền sử dụng đát và những tài nguyên khác gắn liền với mảnh đất đó

Theo quy định tại Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền được quy định như sau:

Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện

1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;

Như vậy, khi xảy ra tranh chấp về lối đi chung thì Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ đứng ra giải quyết. Bên cạnh đó thẩm quyền theo lãnh thổ được quy định như sau:

Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Do đó, thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có lối đi chung có tranh chấp.