SAU ĐÂY LÀ NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT NHÀ Ở 2014

Bổ sung thêm 01 Điều về giải thích từ ngữ (Điều 3) để giải thích các khái niệm liên quan trong Luật như: nhà ở riêng lẻ, nhà ở chung cư, phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, nhà ở hình thành trong tương lai... để có cách hiểu và thực hiện thống nhất;

2. Tại Điều 6 về các hành vi nghiêm cấm: bổ sung thêm một số hành vi nghiêm cấm trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở như: nghiêm cấm việc sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động từ tiền mua nhà ở trả trước, xây dựng nhà ở trái phép, kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, ô nhiễm môi trường trong nhà chung cư....để các cơ quan chức năng có cơ sở trong việc quản lý, xử lý vi phạm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, người mua nhà ở.

3. Về đối tượng được sở hữu nhà ở (Điều 7): đối với chủ sở hữu nhà ở trong nước thì Luật bổ sung thêm đối tượng là hộ gia đình cho phù hợp với Luật đất đai; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì Luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài (không phân biệt là người còn quốc tịch hay người gốc Việt Nam) nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều được sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như: mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án xây dựng nhà ở được phép bán nền để xây dựng nhà ở;

4. Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12), đây là nội dung mới theo đó, quy định cụ thể các thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở để tạo thuận lợi cho các chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình trong các giao dịch về nhà ở, cụ thể:

+ Trường hợp mua bán nhà ở và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

+ Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.

+ Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

+ Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.

5. Bổ sung quy định mới về phá dỡ, cái tạo xây dựng lại nhà chung cư

- Quy định các trường hợp phá dỡ để cải tạo xây dựng lại nhà chung cư (Điều 110) như: nhà chung cư hư hỏng, xuống cấp, có nguy cơ sập đổ....

- Quy định lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 111) theo hướng xác định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư lại trên địa bàn để có cơ sở pháp lý thực hiện;

- Quy định các yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 112) như: việc phá dỡ phải thuộc các trường hợp phải phá dỡ; trước khi phá dỡ phải lập phương án tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở bị phá dỡ và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.....

- Quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều 113) gồm: Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách; doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tự đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư....

- Quy định phương án bố trí, tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư (Điều 115) theo hướng: người có nhà bị phá dỡ thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư; được thanh toán bằng tiền để tự lo chỗ ở...

6. Quy định mới về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

+ Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

- Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài

Cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong 1 tòa nhà chung cư hoặc không quá 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ trong 1 khu dân cư tương đương 1 đơn vị hành chính cấp phường.

Trường hợp vượt quá quy định trên hoặc được tặng cho, được thừa kế nhà ở thương mại trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở lâu dài và có quyền như công dân Việt Nam.

- Tăng thời hạn sở hữu nhà ở cho cá nhân nước ngoài

Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể gia hạn thêm nhưng phải ghi rõ  nhu cầu và thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận.

- Cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở tại Việt Nam phải nộp thuế

Kể từ ngày 01/7/2015, người nước ngoài cho thuê nhà phải nộp thuế 

Cá nhân nước ngoài được cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích pháp luật không cấm, nhưng trước khi cho thuê phải thông báo với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê này.

7. Mở rộng đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Ngoài các đối tượng hưởng chính sác hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định tại Luật nhà ở năm 2005, còn thêm các đối tượng sau đây:

- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ trong trường hợp không còn đủ điều kiện được thuê hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi.

- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

8. Quy định người có thu nhập thấp được hỗ trợ mua nhà ở xã hội

Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị được hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội.

Ngoài ra, đối tượng này còn được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

9. Quy định liên quan đến mua nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn 5 năm

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Nếu trong 05 năm có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

10. Bổ sung quy định người mua chưa nhận Giấy chứng nhận, chỉ phải trả tối đa 95% giá trị nhà ở

Tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở

Quy định này áp dụng đối với nhà ở xã hội, căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, tiến độ thực hiện, tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

11. Quy định mới các trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở trong trường hợp bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm.

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

- Nhận thừa kế nhà ở.

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

Chính phủ sẽ quy định các giấy tờ chứng minh trong trường hợp trên.

12. Bổ sung trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua: trong vòng 50 ngày sau khi giao nhà, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà trừ trường hợp họ tự nguyện làm thủ tục.

Nguồn: UBND tỉnh khánh Hòa - CCHC Nhà Nước