1. Đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Việc hiểu rõ về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất, bán nhà là rất quan trọng để người bán có thể tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi cá nhân.

Đối với thuế bán nhà 2025: Căn cứ vào điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Đối chiếu với quy định trên, khi mua bán nhà ở thì bên bán là người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. Tuy nhiên, các bên được quyền thỏa thuận về người nộp. Cụ thể, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân bán nhà bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

2. Đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Trong một số trường hợp, người bán có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời gian sở hữu tài sản, mục đích sử dụng và giá trị chuyển nhượng.

Theo điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:

• Mua bán giữa người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng. Ví dụ: giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
• Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất. Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

• • Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở
  • Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng
  • Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

Nắm rõ trường hợp được miễn thuế TNCN bán nhà giúp người bán tối ưu hóa quyền lợi và giảm thiểu các rủi ro về thuế.

3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà mới nhất hiện nay

Khi phát sinh giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định.

Về nguyên tắc chung, thuế TNCN khi bán nhà được xác định theo công thức:

Thuế TNCN = Thuế suất × Giá chuyển nhượng

Tuy nhiên, cách xác định giá chuyển nhượng và đối tượng nộp thuế sẽ khác nhau tùy thuộc vào việc người bán là cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú.

3.1 Trường hợp người bán là cá nhân cư trú

Đối với cá nhân cư trú tại Việt Nam, thuế TNCN khi bán nhà, đất được tính theo quy định tại Luật Thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn hiện hành. Theo đó:

Cách xác định giá chuyển nhượng:

• Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với nhà ở, giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch.
• Nếu chuyển nhượng đất gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng (kể cả nhà ở hình thành trong tương lai), giá tính thuế là giá thỏa thuận trên hợp đồng.

Thuế suất áp dụng: Mức 2% được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng mua bán.

Thời điểm xác định thuế:

• Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực pháp lý, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
• Đối với bất động sản đã hình thành, thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng được xem là căn cứ tính thuế.
• Với bất động sản hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là lúc nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế.

3.2 Trường hợp người bán là cá nhân không cư trú

Đối với cá nhân không cư trú, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất cũng được xác định theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng là toàn bộ số tiền thu được từ việc bán hoặc chuyển nhượng bất động sản, không được trừ chi phí, không khấu trừ giá vốn.
• Giá chuyển nhượng được xác định theo từng loại giao dịch cụ thể, căn cứ vào hợp đồng mua bán.

Thời điểm tính thuế:

Thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế đối với cá nhân không cư trú.

4. Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà

Khi phát sinh thu nhập từ việc bán nhà hoặc chuyển nhượng bất động sản, cá nhân có nghĩa vụ thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo đúng thời hạn và trình tự pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết bạn cần nắm rõ.

Thời điểm kê khai và nộp thuế

Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) và Luật Quản lý thuế 2019:

• Thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế: Là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất có hiệu lực pháp lý.
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế: Chậm nhất 10 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán.
• Thời hạn nộp tiền thuế: Thực hiện theo thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế do cơ quan thuế ban hành.

Hồ sơ kê khai thuế TNCN khi bán nhà

Đối với cá nhân cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, hồ sơ khai thuế bao gồm:

• Tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN (ban hành kèm Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Thông tư 80/2021/TT-BTC).
• Bản sao CCCD hoặc hộ chiếu phù hợp với thông tin trên tờ khai.
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở/công trình (có cam kết chịu trách nhiệm). Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai hoặc đã bàn giao nhưng chưa được cấp sổ:
  • nộp bản sao chứng thực hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, sàn giao dịch
  • Hoặc hợp đồng góp vốn ký trước thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng/chứng thực.
  • Nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi: xuất trình hợp đồng chuyển nhượng liền kề trước đó.
  • Trường hợp ủy quyền: nộp hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa nộp thuế TNCN (nếu có).
• Văn bản ủy quyền khai thuế trong trường hợp nộp hồ sơ thay.

Nơi nộp hồ sơ và thuế

Theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất, nhận thừa kế hoặc quà tặng là bất động sản thực hiện: Nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai theo cơ chế một cửa liên thông tại địa phương nơi có bất động sản.

Việc thực hiện đúng thủ tục, hồ sơ và thời hạn nộp thuế TNCN khi bán nhà sẽ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi và tránh các rủi ro pháp lý, xử phạt về thuế.

5. Tổng hợp các loại thuế, phí cần phải chịu khi bán nhà

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người bán không chỉ cần quan tâm đến các thủ tục pháp lý mà còn phải nắm rõ những nghĩa vụ thuế liên quan. Trong đó, một trong những thắc mắc phổ biến nhất là tiền bán đất có phải đóng thuế TNCN không? Dưới đây chúng tôi sẽ tổng hợp các loại thuế khi bán nhà mà cá nhân cần lưu ý để tránh sai sót và đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Dưới đây là tổng hợp các loại thuế, phí phải chịu khi bán nhà:

• Thuế thu nhập cá nhân: Người bán nhà đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ khi giao dịch diễn ra giữa các thành viên trong gia đình (hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng) hoặc người chuyển nhượng chỉ sở hữu một nhà đất duy nhất. Mức thuế là 2% trên giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ được tính là 0,5% trên giá trị đất hoặc nhà, dựa trên bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Đối với nhà ở, lệ phí còn phụ thuộc vào tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà.
• Phí công chứng: Phí công chứng thay đổi tùy thuộc vào giá trị tài sản. Ví dụ, tài sản dưới 50 triệu đồng có phí công chứng 50 nghìn đồng, trong khi tài sản từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng sẽ có phí 0,1% giá trị hợp đồng.
• Lệ phí cấp sổ đỏ: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà do địa phương quy định, thường cao hơn ở khu vực thành thị.
• Phí thẩm định hồ sơ: Phí này áp dụng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tính theo diện tích đất, độ phức tạp của hồ sơ và mục đích sử dụng.

Như vậy, khi mua bán nhà đất, người dân cần lưu ý các loại thuế, phí này để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và tránh các chi phí phát sinh không mong muốn. Hiểu rõ về thuế bán nhà đất 2025 là rất quan trọng để đảm bảo các giao dịch bất động sản được thực hiện đúng quy định.

6. Đề xuất thuế bất động sản thứ hai – Thông tin từ Bộ Tài chính

Theo đề xuất mới của Bộ Tài chính tại Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được điều chỉnh theo hướng đánh thuế trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, thay vì áp dụng mức thuế cố định như hiện nay.

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân phải nộp đối với cá nhân cư trú được xác định theo công thức:

Thuế TNCN = Thu nhập tính thuế × 20%, áp dụng cho từng lần chuyển nhượng bất động sản.

Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng, như chi phí đầu tư, cải tạo, lệ phí trước bạ, chi phí môi giới hợp pháp…

Trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, cá nhân chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên giá bán, căn cứ vào thời gian nắm giữ bất động sản. Theo đó, dự thảo đề xuất biểu thuế lũy thoái, giảm dần theo thời gian sở hữu, cụ thể như sau:

Thời gian nắm giữ được tính từ thời điểm cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với bất động sản (kể từ ngày luật mới có hiệu lực) đến thời điểm phát sinh giao dịch chuyển nhượng.

Tóm lại, thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà là một nghĩa vụ quan trọng mà người bán cần phải lưu ý để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật. Mức thuế này sẽ phụ thuộc vào giá trị chuyển nhượng và các yếu tố miễn giảm theo quy định. Nếu bạn có câu hỏi nào về việc bán đất đóng thuế thu nhập cá nhân bao nhiêu hoặc có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến thuế thu nhập cá nhân bán nhà là bao nhiêu, hãy liên hệ để để được tư vấn chi tiết nhé!

7. Một số câu hỏi thường gặp về thuế TNCN khi bán nhà

Câu 1: Bên bán đất chịu thuế gì không?

Bên bán đất có chịu thuế thu nhập cá nhân. Khi bán đất, người bán thường phải nộp thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, sẽ được miễn thuế nếu như chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ – con, anh chị em ruột) hoặc là chỉ có một nhà, đất duy nhất và đáp ứng đủ các điều kiện về thời gian sở hữu và cư trú.

Câu 2: Thuế thu nhập cá nhân khi bán đất ai chịu?

Khi bán nhà, đất, bên chuyển nhượng bất động sản chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN khi giao dịch.

Câu 3: Bán nhà 2 tỷ đóng thuế bao nhiêu?

• Mức thuế = 2% giá bán.
• Giá bán tính thuế là giá ghi trên hợp đồng, nhưng nếu thấp hơn bảng giá Nhà nước thì sẽ lấy theo bảng giá.
• Với nhà bán 2 tỷ thì thuế phải nộp = 2% x 2.000.000.000 = 40.000.000 đồng.

• Lệ phí trước bạ: Bên mua đóng, bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng (2 tỷ x 0,5% = 10 triệu).
• Phí công chứng, phí cấp sổ: Tùy từng trường hợp, thường vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.

Câu 4: Cách xác nhận chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất?

Để chứng minh bản thân chỉ sở hữu một bất động sản, cá nhân cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân có chữ ký của người bán.
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản đó.
• Hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản liên quan.
• Các giấy tờ pháp lý để hoàn tất thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc diện được miễn theo quy định pháp luật.

Câu 5: Xin giấy xác nhận sở hữu duy nhất một nhà hoặc đất ở đâu?

Muốn xác nhận sở hữu một nhà hoặc đất, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND nơi đăng ký hộ khẩu.

Câu 6: Ngoài thuế thu nhập cá nhân, cần đóng thêm các loại thuế và phí nào khi bán nhà đất?

Bán nhà, đất ngoài thuế TNCN, người bán còn chịu các phí, lệ phí sau:

• Lệ phí trước bạ khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất.
• Phí công chứng liên quan đến hồ sơ mua bán bất động sản.
• Lệ phí cấp sổ đỏ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền.
• Phí thẩm định hồ sơ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giao dịch.