“Điều 427. Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm.”

Căn cứ khoản 3 Điều 23 Nghi quyết số 03/2012/NQ-HĐTP:

“3. Đối với tranh chấp dân sự phát sinh từ giao dịch dân sự (hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ tài sản, thuê tài sản, thuê khoán tài sản, hợp đồng gia công, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất), thì giải quyết như sau:

a) Đối với tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự thì áp dụng thời hiệu quy định trong văn bản quy phạm pháp luật tương ứng đối với loại giao dịch đó.

Ví dụ: Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà thì thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng cho thuê tài sản được xác định theo quy định tại Điều 427 của Bộ luật dân sự năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm. »

Như vậy trong trường hợp này của bạn thì việc cá nhân kia khởi kiện là để giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nên theo điểm a khoản 3 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của hai bên trong hợp đồng bị xâm phạm.Cụ thế:

Căn cứ khoản 5 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP:

“5. Thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện được tính kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm và được xác định như sau:

a) Đối với nghĩa vụ dân sự mà các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định thời hạn thực hiện, nếu hết thời hạn đó mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, thì ngày hết hạn thực hiện nghĩa vụ là ngày xảy ra xâm phạm;

b) Đối với nghĩa vụ dân sự mà các bên không thoả thuận hoặc pháp luật không quy định thời hạn thực hiện, nhưng theo quy định của pháp luật các bên có thể thực hiện nghĩa vụ hoặc yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho nhau biết trước trong một thời gian hợp lý, nếu hết thời hạn đã được thông báo đó bên có nghĩa vụ không thực hiện, thì ngày hết thời hạn đã được thông báo là ngày xảy ra xâm phạm;

c) Trường hợp khi hết hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự, các bên có thoả thuận kéo dài thời hạn thực hiện nghĩa vụ đó, thì việc xác định ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm căn cứ vào ngàychấm dứt thoả thuận của các bên và được thực hiện như hướng dẫn tại điểm a và điểm b khoản 5 Điều này;

d) Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà có vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, thì ngày vi phạm nghĩa vụ là ngày xảy ra xâm phạm, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Nếu một bên đơn phương đình chỉ hợp đồng thì ngày đơn phương đình chỉ hợp đồng là ngày bị xâm phạm.

đ) Đối với trường hợp đòi bồi thường thiệt hại do hành vi xâm phạm tài sản, sức khoẻ, tính mạng,..., thì ngày xảy ra hành vi xâm phạm tài sản, sức khoẻ, tính mạng,... là ngày bị xâm phạm.

e) Trong một quan hệ pháp luật hoặc trong một giao dịch dân sự, nếu hành vi xâm phạm xảy ra ở nhiều thời điểm khác nhau, thì thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện được tính kể từ thời điểm xảy ra hành vi xâm phạm cuối cùng.

g) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a, b, c, d, đ và e khoản 5 Điều này nếu các bên có thoả thuận khác về thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện, thì thời điểm bắt đầu thời hiệu khởi kiện được xác định theo thoả thuận của các bên.

2.2.Thư hai về vấn đề hợp đồng  này có vô hiệu không ? như thế nào gọi là vô hiệu? Sai về nội dung và hình thứ là ở điểm nào ?

Căn cứ Điều 122 Bộ luật dấn ự năm 2005:

“Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Căn cứ Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

Như vậy nếu hợp đồng của bạn không đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

2.3.Thứ ba về vấn đề  hợp đồng không có đăng ký thì đã hoàn tất thủ tục chưa ? ai có trách nhiện làm thủ tục này?

Căn cứ Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Căn cứ khoản 3 Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT:

“3. Hợp đồng, văn bản về bất động sản

3.1. Các bên giao kết hợp đồng hoặc xác lập văn bản về bất động sản có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Phòng Công chứng, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn, Ban quản lý soạn thảo hợp đồng, văn bản.”

Như vậy  việc hai bên tiến hành xác lập hợp đồng trên mà không thực hiện thủ tục trên là vi phạm quy định tại Điều 64 Nghị định định 43/2014/NĐ-CP .Pháp luật không quy định rõ bên mua hay bên bán có trách nhiệm thực hiện thủ tục trên mà cả hai bên đều phái có nghĩa vụ trên.

2.4.Thứ tư về vấn đề căn cứ xét xử của tòa?

Căn cứ Điều 712 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 712. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất

Khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng”

Căn cứ Điều 411 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 411. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý.”

Như vậy khi hợp đồng thuê đất của bạn và cá nhân thuê chưa hết thời hạn thuê thì việc bạn cho thuê  lại cần báo cho bên thuê biết. Nếu không thực hiện thì việc bạn ký kết hợp đồng thuê lại thì bạn có thể tòa án căn cứ vào đối tượng của hợp đồng là diện tích đang được cho thuê không thể thực hiện việc chuyển đổi mà bên cho thuê lại không hề biết hoặc vì lý do khách quan.

2.5.Thứ năm về vấn đề xã có trách nhiện trong vụ việc này không ?

Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐTP:

“3. Khi xác định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

b) Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của BLTTDS.”

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
VPLS GIA ĐÌNH (Luật sư Thành Phố)