1. Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?
Xin hỏi luât sư, vợ
chồng tôi đang ở mảnh đất được đứng tên bố mẹ tôi (đất đã có sổ đỏ có tên bố mẹ
tôi) mảnh đất này là do ông ngoại cho bố mẹ tôi đã làm thủ tục sang tên (ông
ngoại tôi đã ký cho để bố mẹ tôi làm sổ đỏ.
Xin hỏi luật sư trong
trường hợp này ông ngoai tôi có đòi lại được đất không?
Tôi xin chân thành cảm
ơn.
Trả lời:
Nguyên tắc khi thực
hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thực
hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủ
tục sang tên.
Theo điều 562 Bộ luật
Dân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội quy định:
"Hợp đồng tặng
cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản
của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,
còn bên được tặng cho đồng ý nhận."
Điều 503 Bộ luật dân
sự 2015 quy định:
"Việc chuyển
quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật
đất đai."
Và theo khoản 2 điều
459 Bộ luật dân sự 2015:
"2. Hợp đồng tặng
cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không
phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm
chuyển giao tài sản."
Theo điểm a khoản 3
điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:
"a) Hợp đồng
chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ
trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Khoản 4 Điều 95 Luật
đất đai 2013 quy định:
"4. Đăng ký biến
động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng
ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất..."
Như vậy, khi người
nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất được
tặng cho, thì người nhận tặng cho có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quy
định của pháp luật. Người đã tặng cho không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.
Trong trường hợp ông
ngoại bạn thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặng
cho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,...
có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.
Đó là khi ông ngoại
bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn là hợp đồng
vô hiệu:
+ Các trường hợp giao
dịch vô hiệu:
- Giao dịch dân sự
không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự
năm 2015 thì vô hiệu
Điều 117. Điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có
hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực
pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác
lập;
b) Chủ thể tham gia
giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội
dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức
xã hội.
2. Hình thức của giao
dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật
có quy định."
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luật
Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó
khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
xác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều
128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Hậu quả pháp lý của
giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
"1. Giao dịch dân
sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của
các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân
sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận.
Trường hợp không thể
hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong
việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây
thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu
quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này,
luật khác có liên quan quy định."
Như vậy, nếu ông ngoại
bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các
trường hợp nêu trên thì ông sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.
Nếu hợp đồng vô hiệu, bố mẹ bạn phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.
Trường hợp đây là hợp
đồng tặng cho có điều kiện:
Theo điều 462 Bộ luật
dân sự 2015 quy định:
"Điều 462. Tặng
cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể
yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi
tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái
đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải
thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành
nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán
nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải
thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì
bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
Như vậy, nếu việc tặng
cho mảnh đất của ông ngoại bạn với bố mẹ bạn là việc tặng cho tài sản có điều
kiện mà bố mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho thì ông ngoại bạn
có quyền kiện đòi lại tài sản này.
2. Tranh chấp đất đai trên 30 năm có giải
quyết được không?
Có khởi kiện đòi lại
đất sau 30 năm được không?
Khoản 2 Điều 150 Bộ
luật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi
kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Đối với tranh chấp đất
đai cần lưu ý Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 các trường hợp không áp dụng thời
hiệu khởi kiện. Theo đó, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp
quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Với quy định này, việc khởi kiện đòi lại
đất sau 30 năm thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói cách
khác, người có cơ sở chứng minh yêu cầu đòi lại đất là hợp pháp có quyền khởi
kiện đòi lại quyền sử dụng đất theo điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 bất cứ lúc
nào.
Tranh chấp đất đai
trong trường hợp chiếm hữu ngay tình trên 30 năm
Đòi lại đất từ người
chiếm hữu ngay tình
Trong trường hợp chủ
sở hữu quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó mà sau hơn 30 mới tiến hành đòi
lại mảnh đất đang bị chiếm hữu ngay tình. Chủ sở hữu có thể áp dụng Điều 168 Bộ
luật Dân sự 2015 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, theo đó chủ sở hữu được
đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ một số trường hợp sau
đây:
Thứ nhất, trường hợp
giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người
thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện
giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Thứ hai, trường hợp
tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba
ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền
hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Xác lập quyền sử dụng
đất khi chiếm hữu ngay tình
Thực tế có rất nhiều
trường hợp người sử dụng đất sử dụng mảnh đất một thời gian lâu dài, tuy không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều người đặt ra câu hỏi, nếu chiếm hữu
đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì có được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất không? Nếu chiếm hữu đất hơn 30 mà xảy ra tranh chấp về quyền
sử dụng đất thì có được công nhận quyền sử dụng đất không? Dựa theo quy định
của Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, các tình huống nêu trên sẽ được
giải quyết như sau:
Thứ nhất, nếu chiếm
hữu đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì người sử dụng đất có thể
áp dụng Điều 101 Luật Đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợp
sau:
• Hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thường
trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc
biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng
đất ổn đinh, không có tranh chấp.
• Hộ gia đình, cá nhân
đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm
pháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,
quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt với nơi đã có quy hoạch.
Thứ hai, việc chiếm
hữu đất trên 30 năm mà xảy ra tranh chấp thì tùy từng trường hợp người chiếm
hữu sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, pháp luật có quy định về công
nhận quyền sử dụng đất cho người chiềm hữu ngay tình tại Điều 263 Bộ luật Dân sự
2015 theo đó người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai một bất động sản
trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.
Ngoài ra, người chiếm
hữu cần lưu ý rằng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất không phải là căn cứ
xác minh quyền sử dụng đất. Việc nộp thuế sử dụng đất được áp dụng cho các chủ
thể sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp
về quyền sử dụng đất, người chiếm hữu ngay tình có thể sử dụng giấy tờ, biên
lai nộp thuế sử dụng đất như là bằng chứng để chứng minh cho việc mình đã sử
dụng đất lâu dài, ổn định.
3. Đất sử dụng 30 năm có được cấp GCNQSD đất?
Chào Luật sư, Tôi có
mảnh đất đã sở hữu trên 30 năm nhưng chưa đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Trên mảnh đất có trồng cây ăn trái (dừa) và có cắm cọc ranh. Nhưng hiện
giờ có một số cơ quan cho người đến chặt cây và lắp cát và nói là đất của nhà
nước .
Xin hỏi họ làm vậy là
đúng hay sai, Nếu sai xin cho tôi hướng giải quyết.
Xin chân thành cảm ơn
!
Trả lời tư vấn: Cảm ơn
bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, trường hợp
của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn
cung cấp, đất gia đình bạn sử dụng ổn định đã được 30 năm nhưng hiện nay có một
số cơ quan đến ngăn cản việc sử dụng đất của gia đình bạn và nói đất đó là đất
của Nhà nước, nhưng bạn không trình bày rõ một số cơ quan đó là cơ quan nào.
Trường hợp của gia đình bạn, vì chưa có đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền, do đó, phần diện tích đất đó thuộc quyền quản lý của Nhà
nước. Trường hợp này, bạn cần làm rõ vấn đề rằng phần diện tích đất đó có thuộc
diện quy hoạch của Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh hay không, trường hợp đất
thuộc diện quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu hồi đất khi có
quyết định thu hồi của UBND cấp huyện/tỉnh.
Nếu như đất thuộc diện
quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi thì bạn vẫn được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại Khoản 2
Điều 49 quy định:
“2. Trường hợp quy
hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp
huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền
của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Mặt khác, tại Điều 166
Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chung của người sử dụng đất:
“1. Được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
2. Hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất.
Theo phân tích trên,
gia đình bạn có thể được cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai
2013 như sau:
“Điều 101. Cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử
dụng đất
1. Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các
giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế
- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận
là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này
nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi
phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không
có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng
đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
4. Đất ở 30 năm vẫn chưa được cấp sổ đỏ
Gia đình tôi sinh sống
trên mảnh đất hiện tại đã được 30 năm, lên xin UBND xã cho cấp sổ đỏ nhiều lần
vẫn chưa được. Xung quanh chúng tôi cũng có vài hộ gia đình chưa được cấp sổ
đỏ. Vậy tôi cần làm thế nào để có thể làm được sổ đỏ mảnh đất nhà mình?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Luật
đất đai, các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy
định tại Khoản 1 Điều 99 như sau:
Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng
đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của
Luật này;
b) Người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng
thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng
đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án
hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất
trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu
kinh tế;
g) Người mua nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước
thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước;
i) Người sử dụng đất
tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình,
hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện
có;
k) Người sử dụng đất
đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Trong trường hợp của
bạn, đất đã được sử dụng 30 năm, bạn cần căn cứ các quy định xem đã có giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật Đất Đai 2013 hay chưa.
Nếu đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký
đất đai cấp quận huyện nơi có đất. Trường hợp người sử dụng đất không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất nêu trên thì thực hiện cấp GCNQSDĐ theo điều 101 Luật
Đất Đai 2013.
4. Đất ở bao nhiêu năm thì được cấp Sổ đỏ?
Cấp Sổ đỏ không phụ
thuộc vào thời gian sử dụng?
Hiện nay điều kiện cấp
Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được chia làm 02 trường hợp chính: Có
giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể:
Trường hợp 1: Có giấy
tờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 100 Luật Đất
đai năm 2013, căn cứ vào nghĩa vụ tài chính thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được
chia thành hai nhóm sau:
Nhóm 1: Không phải nộp
tiền sử dụng đất (vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nếu chưa nộp)
* Có giấy tờ về quyền
sử dụng đất đứng tên người đang sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều
100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ 02 điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất ổn
định;
- Có một trong những
giấy tờ về quyền sử dụng đất mà giấy tờ đó đứng tên người đang sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về
quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong
quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao
nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày
15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý,
hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo
quy định;
+ Giấy tờ về quyền sử
dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ
khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
* Có giấy tờ về quyền
sử dụng đất nhưng không đứng tên người đang sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 100
Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các
loại giấy tờ về quyền sử dụng đất như trường hợp trên mà trên giấy tờ đó ghi
tên người khác thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất
nếu có đủ 03 điều kiện sau:
- Phải có giấy tờ về
việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (chỉ cần có
giấy tờ ghi nhận việc chuyển quyền có chữ ký của các bên, không bắt buộc có
công chứng hoặc chứng thực);
- Đến trước ngày
01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật (chưa đăng ký biến động hay còn gọi là chưa sang tên);
- Đất không có tranh
chấp.
Nhóm 2: Có thể phải
nộp tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác
Theo khoản 3 Điều 100
Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được
cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ khoản 4 Điều
100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Trường hợp
người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có
liên quan đến đất đai thì phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế khi thực
hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Hay nói cách khác, chỉ khi có chứng từ thực
hiện nghĩa vụ tài chính chứng minh là đã nộp thì mới không phải nộp tiền.
Trường hợp 2: Không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
Bên cạnh trường hợp hộ
gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong những giấy tờ về quyền sử
dụng đất là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận thì nhiều trường hợp sử dụng đất
mà không có giấy tờ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
Theo đó, điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành không phân biệt thời
gian sử dụng đất là bao lâu; chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợp
như trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Khi đủ điều kiện thì hộ gia đình, cá nhân
phải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất để được cấp sổ.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh
HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng
tôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên
viên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,
kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm
và đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-
cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư
bảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là
nghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư
luôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư
thì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,
chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh
hưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật
sư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp
được cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem
lại công bằng cho xã hội.
Luật
sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư
Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyền
thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luật
trên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM
(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,
Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,
Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát
thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổi
trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công an
nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại học
luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trường
ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại học
uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luật
sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếng
trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàng
Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầu
giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa
Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,
kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại
niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công
lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng
tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài
nước rất lâu năm.
Trân
trọng cảm ơn!.
|